【misato831】　様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「永住権なしの外国人が住宅ローンを利用するための条件は？」ついて

【結論】
永住権なしの外国人も住宅ローンは組めます。


【条件】
・居住年数（銀行によって違う）
・過去、現在の借金の状況や返済状況
・身分証明書（パスポート・健康保険書など）
・外国人在留カード・外国人登録証明書・特別永住者証明書
・確定申告証明書（個人事業主）
・納税証明書
・ローン返済予定表
・日本語の理解ができる

【借りるため】
・頭金を多くする
・収入が安定している
・借入金額、返済期間を短くする

【まとめ】
私のお客様でも永住権をもってない海外の方が家を購入したいうという相談はいただいております。
日本人が住宅ローンを借りるより難しいのは現実です。
いくつか住宅ローンを組める銀行に不動産会社を通して当たってもらうことが重要です。

「フラット35」は永住権がないと利用はできません。また、同棲中の彼女が住宅ローンを組むのはフランス人の男性が組むより安易になると思いますが名義などはもちろん日本人の女性のものになります。

以上参考になれば嬉しいです。

【SUUuuuuuumo】様

はじめまして朝倉でございます。

『夜逃げって確率的にどれぐらいであるんでしょうか？面接で人を見ても判断できるのは限りがあると思います、そこで夜逃げがどれくらいの確率で起きるのか知りたいです。体感的にこれぐらいでも構いません』

について

【結論】

ごめんなさい。一般的な統計情報はありません。

ただ言えることは、夜逃げは稀なケースです。
同業者に聞きましたが、やはり夜逃げされた経験がある方はいませんでした。


【どんな人が夜逃げするのか】

借主の個々の状況や背景に依存します。

本来は家族や仕事、社会的な責任を持っているため、簡単に夜逃げすることはありません。
ただし、犯罪、虐待、借金、倒産、解雇などで夜逃げする方が稀にいます。


【大家さん対策】

入居審査を厳しくする
賃貸契約時に会社や実家などの連絡先を聞いておく
入居者とのコミュニケーションをとる
保証会社に借主負担で加入しておく

【夜逃げされたら】

入居者にすぐに連絡
催告する
（相手に対して一定の行為を要求すること。連帯保証人にも催告する）
明け渡し請求
明け渡し訴訟
強制執行


【まとめ】

部屋を他人に貸すとなるとやはり相手を信用することで成り立つ契約になるので、業者に募集や管理をお願いしている場合は任せきりにするのではなく
大家さんもしっかり契約書や職歴など確認しましょう。

また、賃貸契約において「借地借家法」という
借りている人が守られる法律があります。

一度部屋を貸してしまうとなかなか解約を大家さんからすることができません。
入居審査は安易におこなわないようにしましょう。



参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【デイトナUSA】様

はじめまして
小舟ガーデン株式会社のあさくらでございます。


【結論】

土地の価格が安価になる
元々が「市街化調整区域」です。住宅を建てるための場所ではないことから、土地としての評価が低いため、金額が安くなっているのです。そして農地や田畑であることから敷地面積としても広い区画となることが多いです

【デメリット】

金融機関の担保評価がどうしても低くなりがち
インフラを自分で準備する必要がある場合がある
この制度は「10年特例の条件を満たした人」に対して適用される、ということです。そのため、茨城県内の行政区によって少しずつルールが改正されてきていますが、一度購入した後に売却する場合、同様に「10年特例の条件を満たす人」にしか売却ができない、ということです。あくまでその場所に長年住みつづけている方が分家などの理由で「住宅を建てたい」、自分の土地があるのにも変わらず、「市街化区域」に土地を購入しないといけないことに対する救済処置であることへの認識も持っておく必要があります。


【10年特例用地とは】

10年間居住していた所や近隣の調整区域（本来、家が建たない所）に自己用住宅を建てることのできる条例

【10年特例の条件を満たす人】

1.市町村の区域内の大字等の区域内又は、隣接する大字等の区域に線引きの日前に本籍又は、住所を有していたもの。
2.市町村の区域内の大字等の区域等内に１０年間以上居住していた者
3.１に該当する者の２親等以内の血族又は１親等の姻族
4.既存集落内でなければならない。
（既存集落とは、５０個以上の建築物が連たんしているもので連たんの条件は、建築物と建築物が敷地相互間が７０ｍメートル未満で、５０戸以上の住宅が含まれているもの。）

【まとめ】

「10年特例」の正式には茨城県の県条例第6条第1項3号、「既存集落内の自己用住宅の取扱いについて」となります。特例なのでとても厳しい特例になります。また茨城県の条例になります。


以上参考になれば嬉しいです。

【ミラコスタ】様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「専任媒介から一般媒介に変更したいです。契約期間の途中で解除？解約？を申し出れば不動産会社は対応してくれますか？断られることはあり得ますか？」

について

【結論】

途中で解約することは可能です。詳細は媒介契約書に記載してあると思いますが違約金などの請求があります。

専任媒介から一般媒介への変更は契約期間の満期になってからがベストです。
法律で締結後最長3ヶ月となってます。また、依頼者から「更新してください」と言わない限り更新はありません。

【専任媒介とは】
依頼者は他の宅建業者（不動産屋）にお願いするこができない。依頼主が自分の知り合いに紹介はできます。

有効期間は最長3ヶ月・レインズに登録・業務の状況報告２週間に1回報告

【専属専任媒介とは】
専任媒介と同じで他の宅建業者（不動産屋）にお願いができない。自分の知り合いにも紹介はできません。

有効期間は最長3ヶ月・レインズに登録・業務の状況報告1週間に1回報告


【一般媒介契約とは】
依頼主が宅建業者（不動産屋）に複数お願いしてもいい。自分の知り合いに紹介してもいい。

有効期間は決まってないないため依頼主が伝えない限り不動産屋は営業してくれます。レインズ登録も不要。報告も不要


【どれがいいの？】
依頼主が「あなただけに託した」と言われるとやはり業者は必死になって探してくれます。
逆に、「いくつかの業者にお願いしたし、知り合いにも紹介するから」と言われたら他の物件に比べて力のいれかたは軽くなってしまいます。
依頼主さんが早く売りたい順番は
『専属専任媒介＞専属媒介>一般媒介』


【まとめ】
媒介契約書は業者に依頼する依頼者と業者との契約書です。
宅建業法では
「媒介契約を締結した際には、遅延なく所定事項を記載した媒介契約書を作成し、記名押印し、依頼者に対してこれを交付する（宅建業法３４条の２第１項）。」

媒介契約をしてないと媒介内容、媒介報酬額、媒介報酬の支払い時期、直接取引の制限期間、直接取引の場合の報酬請求権等、問題が生じる可能性があります。

以上参考になれば幸いです。

【チョコボン】様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「根抵当権の元本確定期日の決まり方についてご解説お願いいたします。」

について

【結論】
・返済期限がきた時
・お金を借りた人、保証人が破産手続き開始の決定を受けた時
・お金を借りた人、保証人が死亡した時
・第３者の申し立てによる競売手続き開始等があった時
・滞納などによる差し押さえがあった時
・根抵当権の設定者/根抵当権者が確定請求をした時


【根抵当権とは】
最初に借りる人が債権(貸す人）の取り決めした限度額以内なら何度でもお金を借りる事が出来る。少し違いますがクレジットカードを想像するとわかりやすいです。

【抵当権】
借りたお金の使用用途が最初の契約で決められて
使用目的が変わる場合はその都度契約をしなおす。


【元本確定】
借りたお金の元本が決まること
借入金の元本が確定すると返済されてないと新しい融資は受けられない




【まとめ】
「抵当権」「根抵当権」なんとなく分かるようで分かりにくい用語ですが普段の身の回りに設定されていることがあります。

ただ、抵当権はそもそも借金をして返せないときに
代わりに「そのもの」を「もらえる」権利です。

借りたものはきちんと期日までに返済することが大切です。

以上、ご参考になれば嬉しいです。

【太原雪斎】様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「重説の「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」の項目の１つに「下水道法」とありますが、下水道法による制限に該当する不動産取引って具体的にどのような場合が該当いたしますでしょうか？？」

について

【結論】

市町村は市民に公共下水道を整備し、下水の処理を行うことが義務付けられています。
私有地内の排水についても、適切な方法で処理されることが求められています

「衛生的で快適な環境を維持し、豊かな自然環境を守ることが目的」

【該当する事項】

1. 下水道の整備が行われていない
2. 下水道の工事が予定されている
3. 下水道にトイレや流せないものが流れ込む


【1. 下水道の整備が行われていない】
市町村は公共下水道の整備を義務付けられています。
整備が行われてない場合にチェック

【2. 下水道の工事が予定されている】
下水道工事に伴って不動産の評価額や地価が上昇することがあります。
また、工事が行われる際には、不便さや騒音・揺れなどが伴うことがある。
予定されている場合にはチェック

【3. 下水道にトイレや流せないものが流れ込む】
下水の適正な処理が必要ですが
物件が古く、排水設備に問題があって下水道に流せない物や、トイレに流せないものが流れ込む場合には
チェック


【まとめ】
上記の内容に該当するとチェックがしてあります。
なお、多発する浸水被害に対応するため
ハード・ソフト面から対応する規定ができました。

重要事項説明の際には、説明する側は本来しっかりと説明しなくてはなりませんが
チェックがしてないから大丈夫と安心せず
説明の際に本当に問題はないか確認してください。




以上、ご参考になれば嬉しいです。

【仙台19A】様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「不動産投資で、生活保護受給者ばかりが入居するアパートを購入する場合の注意点またはメリットデメリットを教えてください。よろしくお願いいたします。」について

【結論】

メリット

社会貢献
住宅扶助が支給される


デメリット

住宅扶助には共益費や光熱費は含まれない
住宅扶助を家賃に当てず生活費に使ってしまう
入居者が亡くなる確率が高い
保証会社の審査が通らない
保証人がつかない


【メリット】
社会貢献
・年々増え続ける生活保護者に対して衣食住の「住」の提供をする重要な社会貢献です。

住宅扶助が支給される
・生活に必要な費用を家族構成や状況に応じて限度額がきまる
・契約時に生活保護受給者に代理納付にして自治体から直接家賃が支払われる

【デメリット】
住宅扶助には共益費や光熱費は含まれない
・住宅に関するすべてが補助されるわけではない

住宅扶助を家賃に当てず生活費に使ってしまう
・最低限度の生活費の支給のため日々の生活のために家賃の分まで使い切ってしまう

入居者が亡くなる確率が高い
・生活保護受給者の割合（厚生労働省　生活保護の被保護者調査　令和2年7月引用）高齢者世帯が約56％/障害者・傷病者約24.8%身寄りのない高齢者が多いため、発見が遅くなり発見するまで放置されお部屋の損傷や事故物件となり修繕や新しい入居者をみつけにくくなる

保証会社の審査が通らない
・過去に家賃、携帯、クレジットなどの遅延を審査します。誰でも審査が通るわけではありません

保証人がつかない
・生活保護を受給するにあたり、自治体が親族扶養照会をおこない面倒が見れるとなると生活保護は受給できなくなります。そのため生活保護受給者に保証人を見つけることは不可能です。

【まとめ】
様々な事情でやむを得なく生活保護受給者になり、そんな方々に住宅を提供するということは
上記のようなデメリットを踏まえとても尊敬できることだと思います。

後々トラブルにならないために
・「定期借家契約」（期限を決めて自動更新はなし）
・契約時に代理納付にし、また途中で借主が代理納付を中止申請ができない

などメリットとデメリットをしっかり理解して取り組むと良いかとおもいます。

以上、ご参考になれば嬉しいです。

【香り立つ旨味】　様


はじめまして朝倉でございます。

『不動産の相続で節税する方法はありますか？
不動産相続に関して何か節税できる方法等あれば教えて頂きたいです。
どんなものでもいいので教えて欲しいです。』


について


【結論】

遺産分割協議書の作成する
相続財産の評価額を最小化する
相続税の特例や控除を活用する
不動産の贈与や売却を検討する


【相続とは】

故人が所有していた財産を、配偶者や子どもなどが引き継ぐこと


【遺産分割協議書の作成する】

遺産を分割して遺産分割協議書（遺産の分割において相続人全員の合意が得らた書類）
を作成する

【相続財産の評価額を最小化する】


原則、相続開始時（多く場合は被相続人が亡くなった時）または贈与時の時価

土地の相続税評価額は、実際の価額の8割ほどになります。
※相続税の申告書に虚偽の内容を記載してはいけません

最小化になるには

* いびつな土地の評価減
* 地積規模の大きな宅地の評価減
* 借地権の評価減
* 貸宅地の評価減
* 貸家建付地の評価減
* 私道、セットバックの評価減
* がけ地等を有する宅地の評価減



【相続税の特例や控除を活用する】

相続税には特定の条件を満たす場合に特例や控除が適用される場合があります。
毎年変化するので法務局などで質問するか司法書士に相談してください。



【不動産の贈与や売却を検討する】

相続時には不動産の評価額が基準となりますが、贈与や売却によって相続時の評価額を下げることができます。贈与の場合、特に一定の条件を満たす場合には贈与税の軽減措置があるため、節税効果が期待できる

※贈与とは生前にあげること



【まとめ】

不動産相続はそれぞれの家庭の背景によって大きく変わります。「相続」「贈与」など複雑ですが特例や控除が時代背景によってありますので専門家の意見がとても重要なので聞くといいですね。


参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【エアコンが29800】様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「宅建を持っていれば就職が有利だと昔耳にした事を覚えています。現在求職中でもし就職に有利なら取得しようかと考えております。実際どうなんでしょうか？」

について

【結論】

今も昔も無いよりあった方がいい。

【宅建取得のメリット】
- 不動産業を行うには宅建士を5名に１名の割合で設置しないといけない
・社内に宅建士が不在になったら２週間以内に設置しないといけない
- 独占業務がある
・重要事項の説明
・重要事項説明書への記名押印
・契約書への記名押印
- 資格手当がある
- 独立しやすい

求人でも宅地建物取引士を取得している人は必要とされることが多いです。



【宅建を取得していても・・】

私の体験談ですが
40代で宅建を3回目で取得しました。
仕事に就こうと思い
就職エイジェントに登録しました。

・実務経験がない
・40代

ということで

業界に入って後から知りましたが
ババ企業の斡旋しかありませんでした。

運がよく
友人の会社に就職することができました。

不動産営業は、
売り上げが全てのところもありますので
昔も今も人が安定しない業界でもあります。
求人はありますが
結果がだせないと厳しい世界でもあります。



【まとめ】
しっかり目的を持って
（こんな仕事に就きたい）
宅建が必要かどうか見極めてから取得してください。


以上、ご参考になれば嬉しいです。

【お手伝い】様

小舟ガーデン(株）宅建士の「あさくら」です。

「仲介手数料がとにかく高い。計算のルールなどあるのか」について

【結論】
報酬の上限があります。
上限を超えて請求された場合は宅建業法違反となり罰則の対象となります。


【報酬の上限】
不動産の仲介をした一方のお客様の一方から受領できる法定上の限度額


・物件の売買成立価格の200万まで
対象金額の5％＋消費税

・物件の売買成立価格が200万超えから400万まで
対象金額の4％＋消費税

・物件の売買成立価格が400万超えの部分
対象金額の3％＋消費税

※ややこしいですよね。

【例】

1,000万の売買成立価格として計算します


＜物件の売買成立価格の200万まで＞
200万円✖️5％＝10万円＋消費税

＜物件の売買成立価格が200万超えから400万まで>
200万円✖️4％＝8万円＋消費税

<物件の売買成立価格が400万超えの部分>
600万円✖️3％=18万円＋消費税

合計　36万＋消費税

これが仲介手数料の上限です。
金額の下限はありません。

※もっとややこしいですよね〜




【速算式】
簡単な計算の仕方


＜物件の売買成立価格が200万以下※税抜>

売買成立価格（税抜）×5％＋消費税

＜物件の売買成立価格が200万超から400万以下※税抜>

売買成立価格（税抜）×4％＋2万＋消費税

＜物件の売買成立価格が00万超※税抜>

売買成立価格（税抜）×3％＋6万＋消費税


【気を付けるポイント】
仲介手数料には　通常の仲介業務でかかる費用が含まれています。
ただし、依頼者（売主）から特別な依頼（「広告掲載して」と依頼者自らお願いした場合）での広告などの費用、依頼者から「あの人が欲しいと言ってるから交渉して」などお願いされた場合の交渉にかかった交通費などは仲介手数料とは別に請求されます。


【賃貸の仲介手数料】

家賃の1ヶ月以内が上限
※1回の仲介での取引

【まとめ】
仲介手数料は、売買成立金額に「％」をかけるため金額が高くなれば金額も大きくなります。

私は、業界で仲介手数料をいただく立場ですが
重要事項説明、契約書の作成や説明だけでなく市役所にて調査、現地の調査、売主様と買主様との納得いく金額のすり合わせなどで年単位でおこないます。正直、目に見えにく部分で費用がかかります。


ただし、業者のいいなりになるのではなく
一度、速算式で計算を確かめてください。
もしも、金額に不満があったら直接業者に伝えるかその業者が加盟している「ハトのマーク」「うさぎのマーク」の協会に相談してください。


以上参考になれば嬉しいです。

【かみかみさま】　様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「独り身で入居されてる方が逮捕されて刑務所に入る事になった場合荷物や賃料などどうなるのでしょうか？」
ついて

【結論】
契約解除の手続きをしない限り銀行から毎月家賃が引き落とされます。

保証人がいる場合はその人が未払いの家賃を支払います。

おおよそ3ヶ月以上家賃が滞納してる場合は強制退去の手続きが管理会社（大家さん）がおこなうことができます。
借主の弁護士に対応をお願いしましょう


【賃料について】
逮捕をされた情報は、管理会社や大家さんには連絡がいきません。使用してなくても家賃は発生し
引き落としの場合は銀行にお金がある限り引き落としされます。また、敷金から（借りている人から家賃に充てることをお願いはできません）対応します。
それでも、足りなくなると保証人もしくは家賃保証会社に請求ができます。

【家財道具】

借りた人から解約をした場合は
家財道具は、弁護士、保証人が対応します。

本来なら強制退去を認められたら強制執行の費用は
借りている人が負担をするのが原則です。
ただし、借主が支払いができない場合は、大家さんが負担することがあります。
もちろん後から請求をすることができますが、そもそも支払いができない借主なので
支払いをしてくれるかは問題です。


【まとめ】

借りている人が何かトラブルに巻き込まれてしまって
連絡がつかなかったり、家賃の支払いが滞ることは
大きなリスクになりますね。

その為にも入居審査の際にはしっかりしましょう。
また、連帯保証人、家賃保証会社を必ずつけて
リスクヘッジをしましょう。

以上、ご参考になれば嬉しいです。

【株式会社アゲアゲ】　様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「知り合いの居候がしばらく居るのですがどの程度経てば同居人として申請しないといけないですか？出ていくのは未定です」
ついて

【結論】
具体的な申告日数が法律で決まってはいませんが、
家族以外の同居人については1ヶ月以上滞在する時は
申告することが望ましいです。

【詳細】
知り合いの方が1ヶ月以上滞在する場合は、
賃貸契約の違反になり
「信義則違反」となり強制退去になることもあります。
管理会社（大家さん）に許可を得ましょう。

【まとめ】
ご友人が遊びにきてお泊まりする程度なら問題はありませんが
長期間（1ヶ月以上目安）になる場合は必ず報告しましょう。
また、ご友人と楽しくて会話や騒音などで近隣の方にご迷惑をかけないように
ルールを守って楽しいお時間をお過ごしください。

もちろん、契約書も確認しましょう。

以上、ご参考になれば嬉しいです。

【あぶさん】様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「建物明け渡しの強制執行を行う場合の費用について相場的に大体いくらくらいかかりますか。
大家が強制執行のために負担した費用は、あとから賃借人に請求することはできますか。」

について

【結論】
大家さんの負担金はおおよそ数十万から数百万になります。
※1R＝約30万から50万ぐらい
　1軒=約100万
（弁護士さんへの報酬は別途）

賃借人に請求できる費用
・賃料未払い分
・延滞金
・設備修繕費用
・裁判費用などを請求することができます（弁護士報酬は不可）
※しかし支払いを賃借人がする可能性は低いです


【大家さんの負担金】
・ 裁判費用（制執行や訴訟の手続きにかかる費用）
・ 敷金返還（原則敷金を返還する）
・賃料未払い費用
・設備修繕費用（原状回復費用）
・残置物処理（借りた人が残していったものを廃棄する費用）

訴訟から明け渡しまでの金額は相当なものになります。


【賃借人への請求】
原則、賃借人へ請求できますが
大家さんが弁護士に依頼した費用は請求できません。また、家賃滞納や大家さんとの契約違反などをする賃借人がきちんと請求金額を支払ってくれる可能性は低いです。しかも、自己破産をしてしまう可能性も高いです。そうなるとそもそも請求することは不可能です。


【どうすれば？】
強制退去になると膨大な時間と費用を大家さんが負担しないといけません。
そのためには、できる限り話し合いで解決できることがベストです。

新しく部屋を貸す場合には最初の1年から2年だけは「定期借家契約」にするのがベストです。

【定期借家契約】
期間を決めて（2年とか3年）その期間満了になったら解約になり、再度あらためて賃貸借契約を行います。近隣に迷惑をかけてたり、家賃の支払いがスムーズではない場合は期間満了で契約を終わりにすることが可能です


通常の普通賃貸借契約の場合は2年という定めがあっても「自動更新」となり賃借人との契約を解除するには大家さんにそれ相当の理由がないと解除はできません。

定期借家契約の場合、賃借人は2年から3年たったら解約になるために賃貸を探す際に避けられることがありますがキチンとした理由を説明すればルールを守っている人しか住んでない部屋だと安心していただけます。



【まとめ】
大家さんの立場からすれば、すぐに追い出したいと思いますが、強制退去には5ヶ月後になります。

入居審査は慎重におこなってください。


以上、ご参考になれば嬉しいです。

楽園　様
小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。


「家賃滞納した場合に、大家に勝手に鍵交換されて強制的に追い出されてしまうことはありうることなのでしょうか。大家はそのようなことしても罪にはならないのでしょうか？」
について


【結論】

大家さんが勝手に鍵交換をして強制的に追い出すことはできません。
大家さんが違法行為となり罰則が課せられる可能性がある。


【大家さん(管理会社)はどやって滞納者を追い出すのか？】

大家さん(管理会社)から滞納している住人へ支払い督促
↓
解約通知
↓
大家さん(管理会社)が裁判所に契約解除による明け渡し請求訴訟
↓
強制退去・強制執行が実施される


【大家さん(管理会社)の罰則】

建造物侵入罪や器物損壊罪、不法行為による損害賠償を請求


【家賃滞納者はどうすれば賃貸物件から追い出されないか？】

・滞納家賃を全額支払う
・全額支払えない場合は大家さん(管理会社)とお話しをして支払いスケジュールなど協議する
・支払いの際に利息も支払うことに同意する


【まとめ】

様々な諸事情で家賃を支払えないことが生じることもあるかもしれません。
その時は、なるべく早く大家さん（管理会社）に自ら相談にいくことをお勧めします。
また、部屋を借りる際には、自分の収入に応じた賃貸物件を借りるようにお勧めします。

一般的な説明をしましたが、地域や契約内容によって異なるため、専門家に相談することが重要です。

以上参考になれば幸いです。

【良い会社】さん
はじめまして小舟ガーデンの朝倉でございます。

【良い不動産業者の見分け方について良い不動産業者の見分け方について。世の中で、悪い不動産会社がいるようにも思えます。なにか見分け方はありますか。】


【結論】

1. 宅地建物取引士取得していて専門知識や経験が豊富
2. お客様に適切なアドバイスを提供できる
3. 報告・連絡・相談がキチンとできる
4. 重要事項説明や契約など適切な段取りできる
5.トラブル発生時、適切な対応ができる。
6.行政指導、停止処分、取消処分を調べる

【1. 宅地建物取引士取得していて専門知識や経験が豊富とは】

宅地建物取引士を取得は最低条件としてください。やはり資格取得のために法律の勉強をはじめ
不動産に関する一定の知識をもってます。ここは遠慮せず業者に宅地建物取引士の免許を持ってるか聞いてください


【2. お客様に適切なアドバイスを提供できるとは】

どんなことも相性があります。自分の思いを遠慮せずお話しできる相手を選びましょう


【3. 報告・連絡・相談がキチンとできるとは】

レスポンスが早く、迅速に対応してくれる

【4. 重要事項説明や契約など適切な段取りできるとは】
　・重要事項の説明
　・重要事項説明書への記名、押印
　・契約書への記名、押印
は宅地建物取引士の独占業務です。そういったところを宅地建物取引士が業務を行うこと

【5.トラブル発生時、適切な対応ができるとは】

トラブルは、多かれ少なかれいろんな場面で起こります。そういったことに真摯に対応してくれる

【6.行政指導、停止処分、取消処分を調べるとは】

国土交通省ネガティブ情報等検索システム＜宅地建物取引業者＞のサイトで過去にその業者が行政指導、免許停止、免許取消処分を検索できます。

【まとめ】

不動産会社はどうしても怖いイメージありますが
初対面の印象やその後お話しをするうえでゆっくりと判断してもらえばいいと思います。
いくつかの不動産会社に相談して、最低限の下調べをしてコミュニケーションをとりながら判断すれば良いです。



以上参考になれば幸いです。

ノンアル生！！様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

【内見したいんですけどお金掛かったりするのでしょうか？見学料等あるのでしょうか？】

【結論】

原則不要です

【原則不要とは】
私の知っている限りでも内覧で費用がでることは聞いたことはありません。

ただし、不動産会社によっては内覧するために特別な手配などが必要な時は
負担があることもあるそうです。

【まとめ】

費用負担が法律で禁止させているわけではないので
費用を請求されることがあるかもしれませんが・・（聞いたことはないです）
念の為、内覧を希望する際に不動産会社の方に
「内覧には費用がかかりますか？」と聞いてください。


以上参考になれば幸いです。

推しメン50人　様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。

「京都等の風致地区で増改築を行う際どんな手続きが必要ですか？」について

【結論】
風致地区の増改築の手続き

1.確認申請の提出
（建築確認建築基準法に基づく建築確認申請をする。
建物の計画図、施工計画書、土地の所有者の同意書などが必要）

2.風致地区審査申請の提出
(建物の外観イメージや周辺環境に対する条例がある)

3.景観規制協定書の締結
(1.2が承認されたら、景観規制協定書を締結する）

4.施工期間中の管理
(工事中の周辺への配慮や建物の安全確認をする）

※各自治体によって異なるために必ず確認をしてください。


【風致地区以外の増改築を行う手続き】

1. 建築確認申請の提出

2. 宅建業者と建築契約を契約

3. 工事の着工

4. 完工検査

5. 引き渡し手続き

【風致地区とは】
景観を保護するために特別な規制が設けられた地域のこと。
土地利用や建築物の外観や高さ、色などの制限が課せられることがある。

【違反】
所有者が自らの責任で違反箇所を適法にする
違反建築物と知らずに取得した建築物であっても、現在の所有者等が違反を是正する

【まとめ】

自分の地域が「風致地区」に該当しているかを必ず確認しましょう
日本国内に現在だけでも800ヶ所近くあります。


以上参考になれば幸いです。

「20時乾杯！」様　

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。


「事故部屋、事故物件どこまでリフォームすれば通知しなくても良い？」
について


【結論】
事故物件に該当する場合
更地、リフォームをしても
告知義務は必要です。
リフォームの程度には関係ありません。

【事故物件に該当する事柄】
殺人
自殺
事故死
火災死
不審死
自然死・不慮の事故後、何年も放置された場合

【事故物件に該当しない事柄】
自然死（病死・老衰）
不慮の事故（誤嚥・転倒・転落など）


【告知義務】
購入された方が安心して住んでいただくためにお伝えする義務
購入を検討されている方の判断に影響を与える事柄についてはお伝えする義務



【違反した時】
売主が知っているのに伝えなかったり、嘘をついた場合
「契約不適合責任」を問われます
買主から損害賠償請求や契約解除に応じる責任を負うというもの

【まとめ】
私も、自然死の事故物件の売買をしました。
自然死及び更地渡しの為告知義務には該当しません

ただ、近隣の方々にご挨拶に伺った際、
ご近所の方からは亡くなった方についての情報をいただきました。
住んでいた方のことや運ばれる際の状況などが詳しく教えていただきました。

私自身は、物件のご案内の際に物件の情報をお伝えしました。
もちろん購入を諦める方もいらっしゃいましたが、
物件を購入いただいた方は半年も経たずに納得の上で決断されました。


以上参考になれば幸いです。

【名誉教授】　様

小舟ガーデンの宅建士「あさくら」です。
　
「マンションの管理規約に違反するとどうなる？
「違反したもの勝ち」のような側面もなきにしもあらずなのかな」
について

【結論】
①違法行為の停止など請求
②専有部分使用禁止請求
③区分所有権及び敷地利用権の競売
④占有者に対する専有部分の引渡し　

【①違法行為の停止など請求】
管理規約の違法行為者に対して「ルールを守ってください」と注意を促す

【②専有部分使用禁止請求】
相当期間を定めて専有部分の使用の禁止を請求
「部屋を使わないでください」と裁判所に訴訟する
専有部分（単独で所有している部屋内のこと）


【③区分所有権及び敷地利用権の競売】
強制的に部屋を競売にかける
「使い続けるなら売ります」と裁判所に訴訟する

【④占有者に対する専有部分の引渡し】
マンションを出て行くことになる
「出ていってください」と裁判所に訴訟する


【管理規約とは】
マンションで生活するにうえで守るルール
それぞれのマンションに合わせ標準規約を基に決めることができる


【まとめ】
分譲マンションに住む場合、建物の管理や使用に関して他の住人に迷惑行為をしてはいけません。
「義務違反者」となり強制的に競売にかけられて追い出されることになります。
「違反したもの勝ち」にはなりません。




以上、ご参考になれば嬉しいです。

【大木】様

はじめまして
小舟ガーデン株式会社のあさくらでございます。

「マンションのベランダでの布団干しは禁止が当たり前？最近のほとんどマンションでは管理規約で禁止されているとのこと。
逆に管理規約で禁止されていなければ、マンションのベランダで布団干ししても問題ない？？」
について

【結論】
法律で禁止されているわけではないので各々のマンション及びアパートなので禁止されてなければ干しても良いです。
しかし、ほとんどのマンションで管理規約で禁止しています。築年数の多い建物は禁止してないままになっていることもありますが、よっぽど禁止されてます。

【ベンランダでの布団干しの禁止理由】
住む上での一般的ルールにおいて、禁止されています。

なぜ？

・下に落ちると危険
（風などで布団や洗濯物が飛んで走行中の車のフロンガラスに落ちて二次災害になる）

・外観のみためが悪い
(今はほぼ禁止されているマンションのため、規則を守ってない住民がいると認識され全体の資産価値が下がる）

・同じマンションに住んでる人に迷惑をかける
(布団たたきではたく際、ゴミやホコリが横の住民や下に住む住民のバルコニーに落ちたり布団をはたく際の音の問題があります）

【まとめ】
私の小さい頃は、天気の良いお休みの日には布団を干すのが当たり前になってましたが
確かに、風で飛ばされたりなど事故になる可能性もあります。
お日様のポカポカのお布団の匂いも好きですが
バルコ二ーや室内で定期的に干すのが無難ですね。

以上参考になれば幸いです。

【関西だし醤油が一番おいしい！】様

はじめまして
小舟ガーデン株式会社のあさくらでございます。

「マンションの一室をオフィスとして使う時契約時に申し出ないといけないのか？3人くらいの小さな会社でマンションを買ってそこをオフィスにしたいが契約時に申し出た方がいいんでしょうか？別にバレることはない？バレたら何かあるのか？」

【結論】

原則、マンションを事務所として使用する場合には、申請が必要な場合があります。（マンションの利用規約や地方自治体の条例によって異なります。）
商業活動に関わる場合は、適切な手続きを行う必要があります。


【賃貸ではなく購入した場合でも？】

「住居専用」という指定を受けているマンションに、事務所として使用することは禁止されています。
分譲マンションでも規約で「ペット禁止」があるように事務所としての使用を規約や条例で禁止している場合があります。



【バレたら？】

管理会社や自治体から指摘を受ける可能性があります。周囲の住民からの苦情があれば、管理会社や自治体から問い合わせや注意を受けることがあります。また、マンションの利用規約に違反していた場合には、注意や是正勧告、罰則などもあり得ます。
また、何度も違反を繰り返すと契約解除になることもあります。


【まとめ】

やはり本来の目的とは違う用途で使用する場合は、契約前にしっかり確認しましょう。
出入りする人や話し声などで生活音とは違うことに近隣の方から不審に思われることもありますので
確認しておきましょう。やはり少しでも後ろめたさがあるのなら安易にしない方がベストです。

以上参考になれば嬉しいです。

【カッパ発見できたら100万円？】様

はじめまして
小舟ガーデン株式会社のあさくらでございます。


「フローリングなんですが歩くと音がなる、欠陥？それとも壊れた？賃貸マンションに住むことになったのですが歩くたびにフローリングなんですが音がなりますきしむ感じの音です。欠陥住宅なんでしょうか？？」について



【結論】

賃貸マンションのフローリングは、使用頻度や施工時期、施工方法、材質、環境など、様々な要因によって音が鳴る場合があります。まずは、大家さんや管理会社に相談してみてください。



【欠陥住宅の場合】

建設不良や施工不良などを訴えることもできます


【まとめ】

一度気になると気になって仕方なくなりますよね。一番いいのは、内覧の際や入居時に確認できてるといいのですが
何か賃貸において気になることがあったら
早急に、管理会社や大家さんにお伝えしましょう。
後回しになると最初から不具合があったのに
借りた人が破損したことになる可能性もあります。


以上参考になれば嬉しいです。

たかあや】様

はじめまして
小舟ガーデン株式会社のあさくらでございます。


「分筆って誰でもできるの？ふと疑問に思いました、分筆って誰でも出来るものなんでしょうか？」
について

【結論】

基本的には所有者であればだれでもできます。
ただし、地方自治体の条例によっては細分化が制限される場合もあります。また、土地の所有権が複数人に分かれている場合には、共有者全員が合意しなければ分筆することはできません。さらに、分筆するためには土地の形状や地勢、用途などの観点から、都道府県知事の許可が必要な場合もあります。



【分筆とは】

1つの土地を複数の小区画（筆地）に分けることを言います。

【分筆の流れ】

１　土地家屋調査士に依頼
２　法務局、役所で調査
３　現地確認
４　分筆案の作成
５　測量および資料との照合
６　現地立会
７　境界標の設置・確定図の作成
８　登記申請　


【まとめ】

土地の分筆は、多少お金はかかりますが
プロの土地家屋調査士にお願いしましょう。

以上参考になれば嬉しいです。

【毎日が日曜日】様

はじめまして
小舟ガーデン株式会社のあさくらでございます。

「シェアハウスと通常の賃貸との違いは？
流行りのシェアハウスに興味があります。通常の賃貸借契約と何が異なりますか？敷金や礼金もありますか？」について


【結論】


・共有スペース
（ シェアハウス）キッチン、リビングルーム、バスルーム、トイレなどのスペースを他の居住者と共有する
（賃貸）借りた部屋のみが使用可能

・家賃:
(シェアハウス)家賃は部屋の広さや設備の充実度によって異なります。また、共有スペースのメンテナンス費用や光熱費が含まれていることが多い
(賃貸)借りた部屋のみの家賃で、光熱費や共有スペースのメンテナンス費用は別途支払う必要がある

・ 入居時の費用:
（ シェアハウス）敷金や礼金などの入居時の費用は一般的に発生しません。ただし、保証金のようなものを支払うことがある場合があります。
(賃貸)敷金や礼金などが必要です。

・契約期間:
(シェアハウス)契約期間は短期間から長期間まで様々
(賃貸)長期間の契約が一般的

・契約の形態:
( シェアハウス)一般的には個人が個別に契約する形態が多い
(賃貸)物件オーナーや不動産会社と家賃や契約条件を交渉して契約を結ぶ


【シェアハウスの探す時のポイント】

・運営会社の経営者が安心（個人経営者は慎重に）
・シェアハウスのコンセプトが自分に合っているか
・入居者の規模が自分に合うか
・お部屋タイプは個室か
・家賃が極端に安すぎないか
・初期費用が明確になっているか
・お風呂やトイレの数が適切か
・管理体制がしっかりしているか
・ハウスルールがしっかりしているか
・空室が多い物件ではないか
・建築基準法に引っかかっていないか
・途中解約について明確になっているか


【シェアハウス入居後のポイント（自分が）】

・大きな音を立てていないか
・共有部分は綺麗に使っているか
・リビングに私物を放置していないか
・洗濯機の中に洗い物を放置していないか
・冷蔵庫のモノを勝手に食べていないか
・ゴミ捨てルールは守れているか
・シェアメイトと適度な距離感は保てているか
・そのほかハウスルールは守れているか


【まとめ】

シェアハウスは通常の賃貸よりも他の住民との距離が全てにおいて近くなります。一定の距離感を保つことを心がけてください。

トラブルになりそうなことがあったら早急に対応し途中解約が安易にできるようなシェアハウスにしましょう。

まずは、重要事項説明や契約書の内容をしっかりと理解してから契約に入りましょう！！

以上参考になれば嬉しいです。