【カフェモカ】様

はじめまして朝倉でございます。

【賃貸マンションの家賃をあげる方法はありますか？賃貸マンションの家賃を上げるために、設置したほうがよい設備があれば教えてください。】について


【結果】

・防犯システムの強化
　　オートロック
　　テレビモニター付きインターフォン
　　窓の防犯対策
　　防犯カメラの設置
・無料インターネット設置
・家具家電付き
　　シンプルな家電
　　必要最低限の家具家電予めつけておく
・ペット・楽器可にする
・宅配ボックス設置

【防犯システムの強化】
　女性など一人暮らしの方が一番重要にすることです。ただし、コストがかかります。

【無料インターネット設置】
　初期費用と毎月のコストはかかる
一人暮らし・家族も賃貸を借りる際に上位にある条件

【家具家電付き】
　一人暮らしの方や単身赴任の方など最初から最低限の家具家電を設置すると入居率はあがります。入居者の破損があった時にのために入居の際の契約書に細かく負担を記載すること

【ペット・楽器可にする】
　初期費用などコストはかかります。特に楽器可の物件は少ないため入居率はあがります。入居の際にペットの頭数や退去時の補修、楽器の演奏時間などの一定の規程を契約書に記載すること

【宅配ボックス】
　全戸数分設置しなくてもよいのでコストもそこまでかからない

【まとめ】

お金をかければどれだけでも住みやすい環境を作ることができます。ただし、お金をかけて家賃が近隣の相場より高すぎると逆に空室が増えてしまいます。バランスを考えて家賃を上げると良いでしょう。

また、共用部分の清掃など清潔にしておくことも重要です。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【忍ヶ丘】様

はじめまして朝倉でございます。

【インボイスが始まったが家賃収入はインボイスの対象ですか？社会的にインボイス制度が始まりましたが家賃収入はインボイス制度の対象なんでしょうか？】について


【結果】

住宅の賃料は非課税です。インボイスは不要です。
事業所・店舗等は課税です。インボイスの対象です。


【インボイスとは】

そもそもお買い物のお会計の伝票みたいなもの

課税事業者が免税事業者に発注する場合、免税事業者がインボイスがないと消費税を払っていても消費税を支払った証明ができない。インボイス制度により取引の内容や条件が明確になり取引履歴の正確な記録を残すことになる


【課税事業者と免税事業者とは】

課税事業者
消費税の課税対象となる事業者
免税事業者
消費税の課税対象とならない事業者

原則として事業者には消費税の納税義務がありますが、例外的に基準期間（個人事業者は前々年、法人は前々事業年度）の課税売上高が1,000万円以下の事業者は納税義務が免除されています。


【まとめ】

導入されて間もない制度なので改正することがあるのでマメに国税庁のHPなど確認するようにしょましょう。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【オリオン座】様

はじめまして朝倉でございます。


【外国人の賃貸保証は？入居者が外国人の場合、賃貸滞納などを保証してくれる制度や会社はありますか】について


【結論】


株式会社グローバルトラストネットワークス
https://www.gtn.co.jp

日本セーフティー株式会社
http://www.nihon-safety.co.jp

ほっと保証 株式会社

https://hothosyou.co.jp

全保連 株式会社

https://www.zenhoren.jp

ジェイリース株式会社
https://www.j-lease.jp/

株式会社Casa
https://www.casa-inc.co.jp/

株式会社イントラスト
https://jid-net.co.jp/

株式会社エポスカード
https://www.4cs.co.jp/

株式会社ラクーンレント
https://raccoon-rent.jp/foreigners/

あんしん保証株式会社
https://www.gtn.co.jp/

etc..


海外の人でも加入できる保証会社はたくさんあります。

【保証会社とは】

連帯保証人に代わり家賃を保証する。
保証内容や対象地域など、保証会社によってサービス内容・金額は様々です。保証会社は大家さんもしくは不動産会社（管理会社）が選びます


【貸主の負担】

一般的に入居者が保証料を負担します。大家さんや管理会社が保証加入を入居条件とすることで、大家さんや管理会社は保証料を負担することはありません。

【借主の負担相】
初回保証料
月額保証料
更新保証料
※初回保証料とは別に
・契約事務手数料
・契約期間中に家賃滞納があった場合は１か月分の更新料がかかる

【まとめ】

海外の方でも保証会社をつけて賃貸を貸すことは可能です。その際には、それぞれの国の風習や習慣などあるのでルールなど私たちの当たり前のルールをわかりやすくお伝えしましょう。


参考になれば嬉しいです。

以上です。

【コンフィデンスマン】様

はじめまして朝倉でございます。

【マンホールの蓋を勝手に開けたら罪になる？一般人が道路のマンホールの蓋を勝手に開けることは法律違反ですか？】について


【結論】

道路法違反になるので許可なくあけてはいけません。


【道路法違反】

第四十三条 何人も道路に関し、左に掲げる行為をしてはならない。

一 みだりに道路を損傷し、又は汚損すること。

二 みだりに道路に土石、竹木等の物件をたい積し、その他道路の構造又は交通に支障を及ぼす虞のある行為をすること。




【まとめ】

道路のマンホールの葢をあけるには特別な器具が必要になるので簡単にはあけることはできません。
また、とても危険な行為なので許可なく開ける行為はしないでくださいね。

参考にしていただけたら嬉しいです。

以上です。

【MUJI】様

はじめまして朝倉でございます。

【マンション退去での原状回復について。今後引っ越しをするのですが、今借りているマンションの原状回復はどこまですればよいでしょうか。壁や床の傷はそのままでも大丈夫ですか。】について


【原状回復とは】

借りた部屋を「本来あるべき状態」に戻して貸主（賃貸人）に返す義務

【借主がおこうなう現状回復の範囲】

家具などを移動する際にぶつけた傷、飲み物などをこぼしてできたシミ、タバコの火の不始末などでできた焦げなど、目に見えて損傷がわかるもの、
水回りの水垢やカビ、タバコのヤニなどが原因となる壁紙の黄ばみや臭いなども、自然には起こらず掃除等をしなかったことを原因として発生した汚れ

故意に発生した汚れは、経年劣化としてカウントされない。ペットによる傷や汚れも経年劣化とはみなされないため借主負担

【大家さん負担の範囲】

自然に起きる劣化のみ（経年劣化）
陽の光による日焼けや変色、浴室やトイレの壁の黄ばみなど


【まとめ】

2020年に法改正によって賃貸物件の現状回復のガイドラインができました。
ただし、ガイドラインには「貸主負担」となっていもて賃貸を借りる際に行われる重要事項説明や及び契約で特約で「借主負担」となっていることがあります。特に「退去の際は壁紙は借主負担」となってます。

重要なことは、重要事項説明や契約の際にしっかりと説明を聞き、わからないことを必ず聞いてください。また、入居日に部屋の状況の写真をしっかり撮影しておくようにしましょう。


参考になれば嬉しいです。

以上です。

【日吉津】様

はじめまして朝倉でございます。


【サービスルームとはなんですか？居室ではない？間取り表示でサービスルームと書いていたのですが居室と何か違いはあるのでしょうか？】について


【結論】


＜サービスルームとは＞

部屋の面積に対する「採光」や「換気」等の割合が一定以上確保できない


＜居室とは＞

生活や仕事のために人が長い時間過ごす部屋であるとし、「採光に必要な窓などの開口部が床面積の１/7以上」「換気に必要な開口部が床面積の1/20以上」ある


【サービスルームの良い点】

１．収納がある

２．使い道がたくさんある

３．日光の影響を受けない

４．部屋数が同じ間取りと比べると家賃が安い


【サービスルームの悪い点】

１．エアコンやテレビなどが使えない
２．日当たりが悪くて部屋が暗い

３．換気ができないため湿気がたまる


【まとめ】

ここ最近の広告の間取りをみると『S』の表示が増えました。納戸と同じ意味になります。色々な用途に使えるのであると便利ですね。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【ききららさん】様

はじめまして朝倉でございます。


【賃貸で床の傾きを理由に契約解除できますか？オンライン内覧時には気づかなかったのですがアパート入居後に部屋が傾いていることが分かりました。
賃貸契約時に仲介業者からそのような告知は受けてませんでした。告知義務違反を理由に契約解除できそうですか？告知義務違反となるかは傾きのレベルによりますか？】について


【結論】

家が傾いているかどうかの許容範囲は法律で明確化されていません。

住宅品質確保促進法（住宅性能表示制度や新築住宅の10年保証などについて定めた法律)のなかに参考となる技術的基準があります。3/1000（1m幅で3mmの高低差）未満の傾きであれば、欠陥（瑕疵）の存在する可能性は低いとのことです。家の傾きが許容範囲かどうかの確認は、この住宅品質確保促進法の内容および過去事例なども加味して総合的に判断されるのが一般的です。

【告知義務違反とは】

契約する前に告知しなければならないことがある物件のこと
物件内（室内だけではなく共用部分も含む）で事件や事故など起きてしまい人が亡くなってしまった場合や、嫌悪を感じる環境が周辺にあるなど、事前に説明をしなければならない事項
告知事項は、宅地建物取引業法第35条により、書面などに記載しなければいけないと決められています。なぜなら告知事項は、借主が借りるかの判断に大きく影響することだから


【まとめ】

大家さんは、賃貸物件を入居者が通常の生活が出来る状態にして賃貸する義務があります。

まずは、入居時から傾いているが直して欲しいと管理会社か大家さんに伝えましょう。それが無理であれば、次の物件に引っ越す旨を伝えましょう。引越し費用は、今の物件の家主に出してもらうように交渉しましょう。

オンラインはとても便利ですが、そういった傾きなどまでチェックはなかなかできません。足を運ぶことは必要なのかもしれません。もしも、傾きについてはオンライ内覧の際に伝えたと言われたら書面でもらってないと伝えましょう。また、話し合いがうまくいかない場合は管理会社、仲介不動産会社が所属しているハトのマークかうさぎのマークの保証協会に相談しましょう。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【CK】様

はじめまして朝倉でございます。


【土地の形質変更とは？土地の形質変更にはどのような行為が該当しますか？形質変更をするには市区町村への届出は必須ですか？】について


【結論】


＜土地の形質変更とは＞


①
宅地造成（宅地以外の森林や農地等を住宅地等にする）
②
土地の開墾（山野を切り開いて農耕できる田畑にすること）
③土石の採取

＜市区町村への届出>
法令や地方自治体によって異なる場合があります。一般的には、土地の形質変更には市区町村への届出が必要とされます。具体的な手続きや規定は地域によって異なるため、市区町村の都市計画課や土地管理課などにお問い合わせください。

形質変更する面積が３,０００平方メートル以上のときには、形質変更を行う方は着手日の３０日前までに、当該形質の変更をしようとする土地の所在地等を知事に届け出なければなりません（法第４条第１項）。




【まとめ】

土地の形質変更は健康被害・環境被害・自然災害などを防止するために義務となってます。

また、各自治体によって違う点もあるので土地の形質変更を行う際には必ず相談しましょう。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【セコムしてますか？】様

はじめまして朝倉でございます。


【マンション購入で防犯対策を見極めるコツは？中古マンションを購入予定です。しっかり防犯対策がされたマンションか見極めるコツはありますか？】について


【結論】

下記の確認ができればしっかり防犯対策されているマンションになるでしょう


・オートロック（簡単に部外者が入れない）
・トリプルキー（マンションの入り口・エレベーター・自宅の玄関に鍵）
・ダブルキー（玄関に２つの鍵）
・ゴミ捨て場（鍵で管理・清掃）
・共用部分の清掃・破損・落書き・電気切れ
・郵便物や住人のポストにチラシや手紙などあふれてないか
・ホームセキュリティーシステムの導入もしくは24時間管理人常駐
・マンション及び周辺に過去に大きな事件や治安の状況確認
・人通りがあり街頭などある地域か
・住人の駐車場から安易にマンション内に侵入できてはないか
・ベランダ・マンションの裏手が死角で侵入できないような対策ができているか
・どんな人が住んでるか


【まとめ】
上記の内容を全て完璧なところはやはり管理費（共益費）が高くなります。例えば玄関の鍵が一つしかなければ自分で設置することは可能です。
ベランダに人感センサーライトなどで侵入を防ぐことも可能です。
臨機応変に対応しましょう。

ちなみに私がマンションを購入するなら
・どんな住人が住んでるか
・マンションの共用部分・ゴミ捨て場の清掃ができている
・不足分は自分でできる範囲で対策をします。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【アップルパイ】様

はじめまして朝倉でございます。

【注文住宅で家を建てるときに気を付けることは？注文住宅を建てるのが夢です。狭小でも家を建てられると聞きますが、注意すべきことはありますか？】について


【結論】

＜注意すること>

ハウスメーカーの選択
流行にとらわれすぎない
固定概念を捨てる
部屋の広さや空間を体感する
優先順位をきめる




【ハウスメーカーの選択】

自分の理想とする外観や動線、素材、仕様などが実現できるか

【流行に捉われすぎない】

勧められる流行ばかりに捉われず生活スタイルもしっかり考えて流行をいれる

【固定概念を捨てる】

根拠のない自分のルールやこだわりにとらわれない

【部屋の広さや空間を体感する】

実際の部屋の広さや扉の高さや幅などはショールームなどで体感する


【優先順位をきめる】

自分がこれだけは譲れない順位を決めておくことで
予算オーバーなどした時に調整しやすい


【まとめ】

お家のカタログなどみていると夢が膨らみますよね。「あれも」「これも」という気持ちになることでしょう。

そのためにもしっかりと自分がこれだけは譲れないものを最初から決めておいくだけで調整がしやすくなります。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【jazzy】様

はじめまして朝倉でございます。


【購入予定の土地が公共下水道か浄化槽かで違いはありますか？どちらが良いとかありますか？衛生面や将来の維持コスト面や災害時のリスク面などを中心にご解説ください】について


【結論】

＜公共下水道とは>

・土地が公共下水道に接続されている場合、一般には都市や自治体が提供する下水道システムに直接接続されます。これにより、家庭や事業所から発生した汚水が専用の下水管を通じて処理施設に運ばれます。
・公共下水道は都市の管理下にあり、通常は自治体が維持管理を行います。住民や所有者は、下水道の利用に対して料金を支払うことがあります。
★災害時は、地域全体のインフラとして整備されているため、通常の状態では順調に排水処理が行われます。災害時にも設計上の耐震性やバックアップシステムが備わっていることが多く、一定の安定性が期待できる

＜浄化槽とは>

　 ・それぞれの家庭や建物の敷地内で設置される処理装置
　・土地が公共下水道に接続されていない場合でも、独自の下水処理が可能です。
　 ・浄化槽は所有者が自ら管理・維持する必要があります。定期的な清掃やメンテナンスが必要です。ま
た地域によっては法規制に基づく定期的な検査が 必要な場合がある。
★浄化槽の状態や操作によっては取り扱いが難しくなる場合があります。さらに、浄化槽が満杯になってしまうと、一時的に排水が停止することもあります


【まとめ】

公共下水道の普及率は全国では80.1％（2022年度）となってます。しかし、山奥や開発されてない地域、人口密度の低い地域においてはまだまだ個別に設置できる浄化槽になってます。



参考になれば嬉しいです。
以上です。

【SHIFT】様

はじめまして朝倉でございます。


【固定資産税が高くなる設備はマンションも戸建ても同じ？固定資産税が高くなる設備について質問です。
①固定資産税が高くなる設備の内容はマンション戸建てで違いはありますか？　
②洗面台があると高くなるというのは本当ですか？　
③住居内の設備を確認して適正な固定資産税を算出するのは誰の役目ですか？】について


【結論】


①固定資産税が高くなる設備の内容はマンション戸建てで違いはありますか？　
→土地に対する税額部分で戸建とマンションで大きく変わる。戸建が高くなる。マンションは敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分になるため。
建物は減価償却期間の違いによって大きな差が生まれるので築年数などで変わる


②洗面台があると高くなるというのは本当ですか？　
→ある・なしで違う。洗面台と洗面化粧台の種類で違う



③住居内の設備を確認して適正な固定資産税を算出するのは誰の役目ですか？
→マイホームを新築したら、市町村の固定資産税課の担当者が調査にやってくる



【固定資産税とは】

家や土地などの不動産（ふどうさん）にかかる税金
商売をするときに必要となる大きな機械設備（きかいせつび）にかかる税金。
これらの不動産や特別な設備を持っている人は、毎年この固定資産税を支払わなくてはなりません。
固定資産税は普通税（税収の使途が定められていない税）であり、徴収した市町村により日々の生活で利用する公共施設の整備のほか、介護・福祉などの行政サービスにも使われています。


【固定資産税が高くなる設備】

・ホームエレベーター
・屋根一体型太陽光発電設備
・開閉可能な天窓
・鉄骨構造の建物
・床暖房設備
・第一種換気システム
・豪華な和室空間
・3m以上のシステムキッチン
・天井埋め込み型エアコン

【まとめ】

新築の家を建てる時に固定資産税も計算して設備を検討しましょう




参考になれば嬉しいです。

以上です。

【影慶】様

はじめまして朝倉でございます。


【おとり物件の見分け方について教えてください。スーモなどの物件情報サイトで賃貸のおとり物件を見分ける方法があれば教えてください。よろしくお願いします。】について


【結論】

物件の問い合わせ先に連絡して内覧のお願いをしてみましょう。内覧をさせてもらえなかったり、内覧予定日の当日もしくは、前日に中止になる場合はおとり物件の場合があります。


【おとり物件とは】

おとり物件とは物件情報が掲載されているにも関わらず、実際には取引できない物件のことです。集客目的のためにるすることがあります。集客しやすい物件を掲載して、興味あるお客様に本来売りたい物件をなんだかんだ理由をつけて他の物件の紹介する。



【故意（わざと）ではない場合】


・成約済みの物件を削除し忘れ

・各ポータルサイトや不動産公正取引協議会の規定では、この掲載物件の情報更新頻度は1週間と定められていることから、最大1週間は気づかずに掲載を続けてしまう


ただし、故意によるものは宅建業法に違反になります。

【まとめ】

私は物件を掲載して商談中だったり、先約がいる場合には正直に「商談中です」「一組問い合わせがあり⚪︎⚪︎日に内覧があります。その後に連絡してもいいですか？」と正直に伝えます。

まずは、電話をして内覧ができるかどうかなどを担当者と直接聞きましょう。なんとなく不信感があればそれは当たっているのでそこの不動産屋は気を付けましょう。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

はじめまして小舟ガーデンの朝倉でございます。


ブルゾン瞳　様


【マンションのスラブ厚の基準は年代より異なりますか？マンションの建築年代によって床スラブ厚の基準は異なりますか？】について


【結論】

1950年代から1970年代
→一般に床スラブが比較的厚く、構造的な安定性を重視して設計されています。マンションの床スラブ厚１１～１４ｃｍ


1980年代から2000年代
→マンションの床スラブ厚１５～２０ｃｍ。


2000年代以降
→建築技術の進歩により、床スラブがより薄くても適切な構造的性能が得られるようになっています。また、省エネルギーや素材の効率的な使用などが考慮されている。マンションの床スラブ厚２０～３０ｃｍ（マンション管理センター、マンション管理長期マネジメント計画案による）

【標準的な工法】

１５～２０cm程度。遮音性が優れたマンションほど、厚くなるスラブ厚が大きくなるほど遮音性が向上するのですが、厚みのある分だけ自重が大きくなってしまいます。単純にスラブ厚が大きいほど良いとは言い切れません。180～200mm程度あれば、遮音性に問題がない。

【スラブ厚とは】

スラブ厚とはスラブの厚みのことであり、スラブとは鉄筋コンクリート造における床と屋根のことです。

【まとめ】

そもそもスラブは水平な平板状の部材であり、建物や構造物の荷重を受けて支える役割を果たします。



以上、参考になれば嬉しいです。

【甘海老】様

【工務店とハウスメーカーの違いとは？家を建てる際に工務店とハウスメーカーのどちらを選んだらよいか基準や注意点を教えてください。それぞれのメリットデメリットについても教えてください】について


【結論】


工務店
→カスタム設計と柔軟性がある
個々のプロジェクトに重点を置いている

ハウスメーカー
→標準化されたプランと効率的なプロセスを提供する
大量生産によってコストを下げることに焦点を当てている

【工務店のメリットとデメリット】

メリット

* 顧客のニーズや希望に合わせて住宅をカスタム設計できます。建築家や設計者との密な連携により、顧客の理想を具現化することができます。

* 個々のプロジェクトに対する高い注意を払い、クラフトマンシップに重点を置いています。顧客の要求に応じて、高品質な材料や建築技術を使用することができます

デメリット

* ハウスメーカーよりも一般的に高価です。

* 時間がかかります。プロセスは複雑であり、建築家や設計者との連携が必要です。

【ハウスメーカーのメリットとデメリット】

メリット

* 標準化されたプランと効率的な建築プロセスにより、手軽かつ迅速に住宅を提供できます。顧客はカタログから選択し、標準的なオプションを利用できます。

* 大量生産と標準化されたプロセスにより、一般的にコストを下げることができます。これにより、比較的手頃な価格で住宅を購入できます。

デメリット

* ハウスメーカーのプランは標準化されており、カスタマイズオプションは限られています。顧客のニーズや希望に完全に対応することができない場合があります。

* 大量生産のために品質が一定でない場合があります。一部の顧客は、工務店のようなカスタム設計と高品質な建築に重点を置くことを好むかもしれません。

【選ぶ基準】

カスタマイズ性の重要性

カスタム設計と個別のニーズへの対応が重要な場合は、工務店を選ぶべきです。自分の理想の家を形にしたい場合や、特定のデザインや機能を求める場合は、工務店が適しています。

予算

予算が限られている場合や、一定の予算内で住宅を購入したい場合は、ハウスメーカーを選択することが有益です。ハウスメーカーは通常、標準化されたプランと効率的なプロセスにより、低コストで住宅を提供できます。

時間的制約

住宅を迅速に入手したい場合は、ハウスメーカーが良い選択肢です。一方、カスタム設計と建築に時間をかけても構わない場合は、工務店が適しています。

品質とクラフトマンシップの重視

高品質の建築とクラフトマンシップに重点を置く場合は、工務店を選ぶべきです。カスタム設計と個別のプロジェクトにより、品質の高い家を提供できます。

過去の実績や評判

選択肢の工務店やハウスメーカーの過去の実績や評判を調査し、信頼性やサービスの質を確認することが重要です。口コミやレビュー、過去のプロジェクトなどを調べて、信頼できる企業を選ぶことが重要です。




以上参考になれば嬉しいです。

【グリーンオリーブ】様

はじめまして朝倉でございます。

【団体信用生命保険の契約はマストですか？
住宅ローンで自宅を購入する者です。団体信用生命保険に入るよう勧められましたが、入らないといけないのでしょうか。】について

【結論】

団体信用生命保険に加入せずに住宅ローンを借りられる金融機関もありますが、ほとんどの金融機関では住宅ローンを借りる際の必須条件となっています。


【団体信用生命保険とは】

住宅ローンの契約者が万が一死亡してしまったとき、または高度な障害状態になってしまったときに、残りの住宅ローンの支払いを肩代わりしてくれる生命保険です。


【保険料は】


死亡・高度障害状態に備える通常の団体信用生命保険は無料です。保険料は金利に含まれており、金融機関が負担します。

【団体信用生命保険は誰でも入れるの？】

・健康上の理由で加入を断られる場合があります。
・住宅ローンの「新規借入れ」または「借換え」を行う
・健康状態（持病の有無、既往歴など）を基に、引受保険会社が加入を認めること

一般的に団体信用生命保険に加入できるのは、住宅ローンを新規に借入れるタイミング、または、借換えを行うタイミングに限られます。加入後のプラン変更はできません。


【まとめ】

住宅ローンは長期間支払い続けるので万が一支払いができなくなった時のために入るのがマストです。


参考になれば嬉しいです。

以上です。

【アンジュ】様

はじめまして朝倉でございます。


【抵当権消滅請求と代価弁済の違いは何ですか？抵当権消滅請求と代価弁済の違いについてご解説お願いいたします。】について


【結論】

抵当権消滅請求→抵当権という負担を取り除くための法的手続き。抵当権消滅請求をすることで、抵当権がなくなり、所有者は不動産を自由に処分できるようになります。

代価弁済→お金（代価）を使って債務を返済することを意味


【抵当権消滅請求とは】

抵当不動産（高額なお金を借りるときには担保を設定します。お金が返せなくなったときには、その担保を売ってお金を返すこと）について、所有権を取得した者が、抵当権者に対して、抵当権の消滅を請求することができる制度


【代価弁済とは】

抵当不動産（高額なお金を借りるときには担保を設定します。お金が返せなくなったときには、その担保を売ってお金を返すこと）について、所有権または地上権を買い受けた者が、抵当権者の請求に応じて、その代価を弁済した時に抵当権が消滅する制度


【まとめ】

難しい用語がたくさんありわかりにくですが

借金をしたときに返せなくなった時にいつまでも抵当権がついてると新しい所有者が困るのでお金をかえし。消滅請求をします。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【ピザーラ】様

はじめまして朝倉でございます。

【敷金礼金を下げる方法は？来年引っ越し予定です。礼金なしか敷金が高くない物件を探しています。契約前に敷金礼金を交渉することはできますか。】について


【結論】

敷金も礼金もオーナーの手元にいくお金なのでオーナー次第で減額することができます。

ただし、敷金は退去時に修繕費用を差し引いて戻ってくるお金なので最終的に不足分は支払うことになります。


【敷金】

敷金は退去時に支払うべき「現状回復費用」を先に支払う預け金となります。値下げをしてもらえたとしても、退去時に部屋の損傷があれば、その修理費用として別途でお金を支払わなければなりません。

【礼金】

大家さんに対して、部屋を貸してくれるお礼の意味合いで渡されているもの。この礼金は、返還されないのが一般的。金額の相場は、1カ月～2カ月で設定される場合が多い。


【まとめ】

オーナーとしては空家にして賃料が入らないと困るので借りて欲しいと思ってます。
ただし、単に礼金や資金を下げてくださいとうより
長期間借りるから下げて欲しいと交渉すると比較的下げてもらいやすいです。


参考になれば嬉しいです。

以上です。

【グリコーゲン】様

はじめまして朝倉でございます。

【手取り18万で家賃6万なら妥当ですか？来年社会人1年目です。手取り18万円で家賃6万円なら贅沢しなければ生活きついということはないですよね？】
について


【結論】

家賃は手取りの3分の1が理想
※地域差があります。


【地域差？】

東京などの都心では家賃が高くなるのと
生活費がどうしても高くなります。
一般的に都心以外の場所なら収入の1/3の家賃で通常の生活ができます。



【まとめ】

一人暮らしをする際には、少しお金に余裕を持って生活をしながらどれにどれだけかかるか調整しましょう。毎日外食ばかりなどしてしまうとやはり生活費にお金がかかってしまいますので気を付けましょう。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【あゆむ】様

はじめまして朝倉でございます。


【不動産侵奪罪の例を教えてください。不動産侵奪罪の事例や成立要件、罰則についてご解説ください】について


【結論】

＜不動産侵奪罪＞
他の人が自分や他の人が所有している土地や建物を自分のものだと思って使ったり、勝手に占領したりすること


・勝手に他人の土地に建物を建てる
・占拠された土地に住む
・勝手に他人の建物を使用する
・不法侵入して土地を使用する

＜罰則・成立>

刑法235条の2に規定されています。

刑罰は、10年以下の懲役です。罰金刑はありません。
不動産侵奪罪は、不動産についての窃盗罪と言われています。不動産侵奪罪が成立する「不動産」は、基本的に土地と建物です。建物以外の壁や門などの定着物も「不動産」ですが、これらの物を土地から引き離して自己の物にしたときは、窃盗罪が成立する

＜成立要件>
一時的なものではなく、ある程度継続した不法占有であること
一晩空き家で過ごした程度では不動産侵奪罪は成立しません（住居侵入罪（刑法130条前段））

＜事例＞

マンホールのフタが盗まれる→窃盗罪（定着物といえない）
ホームレスが河原にビニールシートの家を作っている→不動産侵奪罪は成立しない（最高裁判決平成12年12月15日）
他人の空き家に侵入して住み続ける→不動産侵奪罪

建物の賃貸借契約が解除されたにもかかわらず建物に居座り続ける→不動産侵奪罪に該当しない


【まとめ】

不動産侵奪罪（ふどうさんしんだつざい）という難しい用語ですが他人のもの（土地や建物）に勝手に住んだりすることはいけないことです。刑罰がありますので絶対にしてはいけないですね。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【さいたま新都心】　様


はじめまして朝倉でございます。

『自宅のとなりの更地を購入した場合自宅の一部となり固定資産税は軽減されるのか？自宅の隣が更地で売りに出されたので購入しようかと思うのですが、そこまで広くないので自宅の一部で固定資産税の減税はされるのでしょうか？
何か申請等あるのでしょうか？』


について


【結論】

隣地と一体として使用していれば、軽減措置の対象となる。※一体とはブロック塀等で区切られていない状態で使用


【軽減措置とは】

一体として土地を使用していれば、住宅用地としてみなすとの事です。あとは、土地面積に応じて上記の軽減措置が受けられます。

２００㎡分までが小規模住宅用地となり、固定資産税額は６分の１の軽減措置
２００㎡を超える４０㎡分が一般住宅用地となり、固定資産税額は３分の１の軽減措置となります。


【申請の仕方】


市役所等の固定資産税の担当課に土地の使用状況を説明しましょう。現況で判断されます。




【まとめ】

軽減措置は複雑なので市役所で質問しましょう。

参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

岩手 様

【囲繞地通行権の通行料相場はどのくらい？いくらが相場ですか。囲繞地の所有者との話し合いがまとまらずトラブルになった場合にはどうなりますか。】について



【囲繞地通行権の通行料相場は？】

民法では通行料に関する定めがないため当事者間で話し合って決める必要があります。

* 近隣の囲繞地通行料をもとに設定する
＜コツ＞個人で調べるのは難しいので不動産鑑定士か不動産業者に相談しましょう。

* 近隣の駐車場料金をもとに設定する
＜コツ＞月極駐車場の1台分のスペースは、基本的に幅2.3～2.7mほどに設定されています。月極駐車場の料金を基準とし、囲繞地通行権が適用される道路の幅に応じて割り出せば適切な通行料を設定できる

【囲繞地の所有者との話し合いがまとまらずトラブルになった場合にはどうなりますか】

囲繞地通行権は強制力の高い権利で拒否できません。袋地所有者は、囲繞地を通って公道に出て良いと法律で定められているので、囲繞地所有者が通路を塞ぐと逆に法律違反となります。囲繞地所有者と袋地所有者で話し合い、通行条件を自由に決められる「通行地役権」という制度があります。

＜コツ＞当事者同士で話がまとまらない時は不動産に詳しい弁護士に相談しましょう。

【袋地（ふくろじ）とは】
他の土地に囲まれて、公道に出られない土地

【囲繞地（いにょうち）とは】
袋地を囲んでいる土地

【まとめ】

囲繞地通行権は強制力があり拒否できないですが
袋地所有者は囲繞地を好き勝手通れるというわけではない


以上、参考になれば嬉しいです。

【伏見稲荷駅】　様


はじめまして朝倉でございます。

『賃貸アパートの不法投棄　誰が費用を出すのか？賃貸アパートで不法投棄の問題ですが犯人は分かりません、ただ物凄い邪魔で処理してほしいのですが処分費用などは誰が支払うのでしょうか？』


について


【結論】

原則、不法投棄をした所有者
ただし放置した人が不明の場合は大家さんになる


【不法投棄撤去負費用負担について】
道路など国や県、市が管理する場所であれば自治体
私有地に捨てられたごみは、土地の管理者（所有者）



【対策】

防犯カメラを不法投棄されやすい場所に設置
防犯カメラを設置していることをアピールする
ゴミ置き場に鍵をかける



【まとめ】

不法投棄はとても困りますね。手間がかかりますが
常にマンション・アパートを管理していることがわかるように常日頃から清掃、監視カメラなどを徹底的にして大家さんに負担がかからないように対策をしてください。また、退去時の残置物においてもトラブルの原因になりますので退去時も気を付けましょう

参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【水質気になる】　様


はじめまして朝倉でございます。

『敷地内に井戸がある土地を購入する際の注意点は？家を建てるために購入検討中の土地に井戸があります。井戸の管理についての知識は全くないので、購入前に不動産屋さんまたは土地所有者に予め確認しておいた方がいい点があればご教示いただけると助かります。』


について


【結論】

売主さんに埋めてもらう際には、井戸のあった場所を教えてもらい建築業者に井戸があったことを伝える


【井戸とは】

地下水などを汲み上げるために地中を深く掘った穴および設備のこと

<メリット>

水道代がかからない
水温が一定
カルキの匂いがない
断水したときに困らない

<デメリット>

汚れている
飲み水にはできない

メンテナンスや定期的な水質検査はおこないましょう

【井戸水を撤去する】

昔から井戸を壊すと罰が当たるといった風習があります。不安があるのであれば、埋め立て作業と同時にお祓いをおこないましょう。


【まとめ】

井戸があった場所にも建物を建てることは可能です。その際は建築業者の人に伝えましょう。
もちろんそのまま井戸を使用することも可能です。

参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【天然温泉】　様


はじめまして朝倉でございます。

『違う不動産屋さんで同じ物件を内覧しても問題ないか？複数の不動産屋さんを通じて同じ物件を内覧することは問題ないですか？たとえば、購入検討したい中古マンションがあったとして最初の内覧のときの不動産屋さんの担当者の説明が不十分に感じたり仲介手数料の減額交渉が渋かったりした結果、他の不動産屋さんに改めて同じ物件の内覧を依頼するような場合です。』


について


【結論】

もちろん内覧は可能です。


【他の業者にお願いする時のコツ】

たしかに内覧をしたのにも関わらず
説明が不十分では困りますね。
また、仲介手数料の減額も買主さんからすると少しでも低い方が良いですよね。

他の業者にお願いする際に
業者を変えて同じ物件を内覧するのか
その目的と理由を隠さず伝えてください。

＜理由＞

内覧の際、売主さんに負担をかけるため。

・売主さんは清掃やレイアウトなどを毎回します

・内覧の日程調整をおこなう

・内覧の際、売主さんも一緒に立ち会うこともあるため都合をつけなくてはいけない

【まとめ】

お家を購入する際、とくに中古住宅になると
お家の状況は細かく知りたいです。
内覧をする前に、業者の方に業者を変えて再度内覧をしたいのか伝えてください。


参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【フラワーバス】様

はじめまして朝倉でございます。


【絶対に借りてはいけない物件とはどのような物件ですか？老若男女問わず絶対に借りてはいけない賃貸物件というものがあるすれば、宅建士さんの経験上どのような物件が該当するでしょうか。】
について


【結論】


- ゴミ置き場が汚い
- 日当たりが悪い
- 近くに線路がある
- 交通量の多い道路がある
- 近くに工場などあり大きな音がでる
- 大型商業施設がある
- 夜遅くまで営業しているお店などある
- マンションやアパートの1階がコンビニなど24時間営業のお店がある
- 近くに川や池、海などがある
- 水圧が弱い
- 事故物件
- 郵便受けにチラシがたまってあふれてたり整理されてない
- 共用部分が汚い
- 駐輪場など不法投棄がある
- 同じアパートの住人で過去のトラブルがある
- 雨漏り


【まとめ】

私は自分が借りるとしたら上記の点を一番気にします。もちろん100％上記に当てはまるのは難しいので80％ぐらいで検討すると良いでしょう。

内覧をしないで賃貸を借りることはとても危険なので、自分の目の確認しましょう。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【カンナ】　様


はじめまして朝倉でございます。

『増築未登記の場合のリスクやデメリットとは？
戸建てが立っている自宅の庭に15坪分の増築を半年前にしたのですが増築部分は未登記のままです。
このまま登記しないとどうなりますか。登記するのであれば誰に頼めばいいですか。』


について


【結論】

・登記を行わない場合には10万円以下の過料
・売却する際に不法建築物になるため売れにくい
・売却する際に手続きが手間なのとお金がかかる
・相続時に不法建築物のため所有者がわからず問題になる
・未登記の建物（不法建築物）は住宅ローンの担保にならない


【増築の登記が必要な場合】


・同一敷地内に居住用の離れを新たに建てた
・既存の建物に屋根付きのサンルームを造った
・平屋住宅を2階建てに改築した
・木造住宅の一部を鉄骨に改修した
・屋根および周壁を有している
・土地に定着している


増築によって建物の構造や床面積などに変更が生じた場合には、1ヶ月以内に法務局にて登記内容の変更を行う

【増築で登記が不要な場合】


・敷地内に一時的な住宅や倉庫を建てた
・移動式の倉庫（物置）を新たに設置した



【まとめ】

土地家屋調査士が登記の変更をします。

私は仲介をおこなう際、不法建築物があり手続きが煩雑なのと費用が売主にかかります。もちろん家屋調査士に依頼をして行いますが買主の方は、欲しいタイミングには全く間に合わなくよっぽど欲しい土地や建物でなければ他の物件にしてしまいます。


参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【引渡し】　様


はじめまして朝倉でございます。

『不動産売却時のエアコン等の備品について
不動産売却時のエアコン等の備品についてですが、どの程度残して、また持っていく必要がありますか。目安を教えてください。』



について


【結論】

買主さんに物件を引渡す際には、物件内を空っぽの状態にしておかなければなりません。残置物の所有権は売主にあるため、買主は勝手に処分ができないためトラブルになります



【契約書の特約に記載のない残置物のトラブル】

買主は残置物の適切な保管方法で一定期間保管することが義務づけられています。
もし、売主の許可なく残置物を処分してしまった場合、買主から損害賠償を請求される場合もあります。


【まとめ】

売主さんがどうしても置いていく場合は、重要事項説明と契約書の特約に記載しましょう。
もしかすると、残置物があることで買主さんに処分費用がかかるため減額もしくは契約に至らないこともあります。残置物に関してももし残していく備品などある場合は必ず特約に記載しておきましょう。

参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【エクセル】　様


はじめまして朝倉でございます。

『不動産売却の仲介手数料は何パーセントはどのくらいですか？マンションを売却予定です。不動産会社に支払う仲介手数料は物件価格の何パーセントが相場でしょうか。また手数料を下げる工夫があれば知りたいです。』



について


【結論】


売買代金に応じて上限が決められています

* 取引額200万円以下の部分：取引額の5％以内
* 引額200万円を超え400万円以下の部分：取引額の4％以内
* 取引額400万円を超える部分：取引額の3％以内


ただし、売主からの依頼による広告費や遠方での取引のための出張費などは実費負担分を請求されることがあります。

【仲介手数料とは】

この仲介業者となる不動産会社を通じて不動産を売ったり買ったりした場合に不動産会社に支払う。成功報酬のため契約成立したら支払う
一般的に支払う具体的なタイミングは契約時に半分、引き渡しの際に残りの半分を支払います。


【手数料を下げる工夫】

売主さんが手数料を支払う仲介手数料を下げるには
他の不動産会社にも依頼をお願いしてそれぞれの仲介手数料を提示して交渉するのが良いでしょう。業者サイドからすると、上限いっぱいまで欲しいのが山々です。

【まとめ】

仲介手数料の上限の速算計算には
速算法
（売買価格400万円超）の場合→（売買価格×3％＋6万）×消費税
(売買価格200万超〜400万円以下）の場合→（売買価格×4％＋2万）×消費税
（売買価格200万円以下）の場合→（売買価格×5％）×消費税

となります。

参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【喜太郎】　様


はじめまして朝倉でございます。

『一人暮らしするなら1Kと1Rどっちがいい？
一人暮らしの賃貸だと1Kと1R（ワンルーム）で住みやすいのはどちらですか？
また賃料が安いのはどちらですか？両者の違いがわかりにくいので教えてください。』



について


【結論】

1R→キッチンと居室が一体となっている。1Kより安い

1K→居室とキッチンが壁や扉で仕切られている


【1Rの特徴】

生活がしやすい。
部屋を仕切る壁がないため、エアコンの風は部屋全体にいき渡ります。掃除もしやすい。

【1Kの特徴】

玄関から部屋が丸見えにならない
料理を頻繁にする人には仕切られているので洋服やソファーなどに匂いがつかない

【まとめ】

住みやすさは「喜太郎」さんの優先順位で変わってきます。家賃をどうしても下げたいときは1R
自炊を毎日したい1K

部屋を仕切るか仕切らないかで生活動線は変わってきますので自分の生活スタイルを見直してベストな方法で選んでください。



参考にしていただければ嬉しいです。

以上。