【ever free】　様

「所得控除と税額控除の違いは何ですか？両者の意味の違いについて知りたいです。よろしくお願いします。」について

【結論】

・ 所得控除：課税対象となる所得を減らす（収入から控除）。

・税額控除：計算された税額そのものを減らす（税額から控除）。

所得控除は課税所得を減少させる。
税額控除は実際に支払う税額を直接減少させる。


【所得控除に含まれるもの】


・基礎控除：全ての納税者が受けられる基本的な控除。
・配偶者控除：一定の条件を満たす配偶者がいる場合に受けられる控除。
・扶養控除：扶養家族がいる場合に受けられる控除。
・ 医療費控除：医療費が一定の額を超えた場合に受けられる控除。


【税額控除に含まれるもの】

・ 住宅ローン控除：住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に受けられる控除。

・配当控除：配当所得に対する控除。

・外国税額控除：外国で支払った税金に対する控除。


以上参考になれば嬉しいです

【月下の棋士】様

【手付解除はいつまで可能？不動産の売買契約で買主は手付金を放棄すれば契約解除できるとのことですが、民法の条文や判例とかだと一般的な手付解除期限はいつまでですか？ご解説よろしくお願いします】について


【結論】

買主が手付金を放棄して契約を解除できるのは

売主または買主が契約の履行に向けて具体的な行動（不動産の引き渡し準備や代金の支払い準備など）を開始する前まで。

このタイミングを過ぎると、手付解除の権利は行使できなくなります。


【民法の規定について】


手付解除の権利（民法557条）
* 買主は、支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。

* 売主は、受け取った手付金の倍額を返すことで契約を解除できます。

手付解除の期限（民法559条）
* 手付解除の権利は「契約の履行に着手するまで」行使できます。


【履行に着手するとは？】

契約を実際に進めるための具体的な行動を始めること

例）
* 売主が履行に着手する
不動産の引き渡し準備を整える（例えば、引越しをする、不動産の鍵を準備するなど）
* 買主が履行に着手する
売買代金の支払いの準備をする（例えば、ローンの手続きを終える、代金を用意するなど）

【判例】

裁判所の判例では、「履行に着手する」とは契約の実質的な履行に向けて具体的な行為が始まった状態

1. 買主が手付金を放棄して契約を解除する場合

契約締結後、買主がまだ代金の準備やローン手続きなど具体的な行動を起こしていない場合、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。

2. 売主が手付金の倍額を返して契約を解除する場合

売主が不動産の引き渡しの準備にまだ着手していない場合、売主は手付金の倍額を返すことで契約を解除できます。



以上参考になれば嬉しいです。

【HYPE GIRL】様

【時効の完成猶予とは何ですか？具体例で解説お願いいたします。】について


【時効の完成猶予とは】

特定の法的な訴訟や告訴において、時効期間が満了する前に特定の行為を行うことで、時効を回避するための期間延長を求めること


【時効の完成猶予の具体例】

AさんがBさんに対して契約違反の訴訟を起こす権利があるとします。

法律では、契約違反の訴訟を提起するための時効期間が3年と定められています。この場合、Aさんは3年以内に訴訟を起こさなければなりません。

しかし、Aさんが3年の時効期間が満了する前に、法的手続きを開始する準備が整っているものの、訴訟を直ちに起こす準備が整っていない場合があります。
このような場合、Aさんは『時効の完成猶予』を利用して、時効期間の延長を求めることができます。
時効の完成猶予を申し立てることで、一定の期間内に訴訟を起こすことが求められますが、それにより時効期間が延長されることで、訴訟を提起する機会を失わずに済みます。


以上参考になれば嬉しいです。

【トーキング・ヘッド】様

はじめまして朝倉です。

【全保連とはどのような団体ですか？不動産会社や宅建士さんからするとどのような存在の団体ですか？身近な存在ですか？】について

＜全保連とは＞

正式名称は「全国生命保険協会連合会」

・業界の発展と健全な競争の促進
・消費者保護の強化
・各種統計データの収集や分析、業界内のルールや規制の策定など行う


＜不動産会社や宅建士さんと全保連との関係＞



* 提携関係
（不動産会社や宅建士は顧客に対して適切な生命保険商品を提供し顧客満足度を向上させることができる）

* 情報提供
（全保連は生命保険業界の動向や規制、統計データなどの情報を提供しています。不動産会社や宅建士は、これらの情報を活用して顧客に対してより的確なアドバイスやサービスを提供することができる）

* 顧客サービス向上
（全保連は消費者保護の強化を図っており、生命保険会社に対して顧客サービスの向上や適切な情報提供を求める役割を果たしています）

* コミュニケーションの促進
（不動産会社や宅建士が生命保険会社との連携を強化するための情報交換やネットワーキングの場として全保連が役立つ）




以上参考になれば嬉しいです。

【フェルスタッペン】様

はじめまして朝倉です。

【建坪と延べ床面積の違いは何ですか？建坪と延べ床面積の違いについて教えてください。】について

＜建坪とは＞
* 建物の床面積全体を指します。建物の外部の寸法を元に、建物が占有する面積を計算します。これには階段や廊下、壁の厚さなども含まれます。建坪は、建物全体の大きさを把握するのに使われ、建物の敷地の利用や建築設計の段階で重要です。


＜延床面積）＞
* 建物の各階の床面積の総和を指します。1階、2階、3階など各階の床面積を合計したもの。各階の室内の広さを表しますが、階段やエレベーターの床面積は含まれず、室外や通路の部分も含まれません。不動産の取引や賃貸借契約の際に、部屋の広さや使用可能なスペースを表すのに使われます。



＜まとめ＞

建坪は建物全体の面積を表し、外形寸法に基づいて計算されます。延床面積は各階の室内の広さの合計であり、階数ごとに分かれて計算されます。


以上参考になれば嬉しいです。

【指名打者】様

はじめまして朝倉です。

【地代と家賃の違いは何？コインパーキングや月極駐車場代は地代ですか？家賃ですか？消費税との関係についても教えてください。】について

<地代と家賃の違いについて＞

地代は土地の使用権に対する料金
家賃は建物や施設の使用権に対する料金



・支払い先
→ 地代は土地の使用権を借りるための支払い
→家賃は建物や施設の使用権を借りるための支払い

・対象物件
→地代は土地が主たる対象となる
→家賃は建物や施設が主たる対象となる

・支払い内容
→地代は一般的には土地の面積や立地条件に基づいて決定される
→家賃は建物や施設の種類、広さ、設備、立地条件などに基づいて決定される

・法的規制
→地代には土地の法的な権利関係に関する規制が適用される
→家賃には不動産賃貸借に関する法律や契約条件が適用される



＜コインパーキングや月極駐車場代は地代ですか？家賃ですか？＞

「家賃」に分類されます。
駐車場の料金は土地そのものの使用権ではなく、駐車場の施設やサービスの提供に対する対価と見なされるため


＜消費税について＞

コインパーキングや駐車場代の支払いには10%の消費税が課税されます。※駐車場施設をかりているため

土地の貸し借りは消費税が課税されない非課税取引です。


土地を駐車場として利用する際、一般的にはフェンスを設置したり、アスファルトや砂利で整備したり、駐車区画を設けたりしますが、このように土地を整備して利用すると消費税の対象となってしまうため課税対象となります。
整備を行わずに駐車場として土地を使う場合は、課税対象になりません。


以上です。

アカウミガメ様

【不動産投資で公庫からフルローン受けられますか？一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか？ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください】について



【結論】

投資目的だと融資は受けられません。
政府系金融機関は国民の税金で成り立っており、事業者支援の為に民間の補填をするのが役目です。そのため、個人の資産形成のような側面をもつ不動産投資ではお金を借りることはできません。


【事業用に不動産を購入する】
不動産賃貸業として大家さんとして経営していくような場合、一応は融資の対象となる可能性も出てきます。とはいえ、現実的には不動産賃貸業で物件を購入するための融資を受けるのは簡単ではありません。投資の側面を持つ以上、どうしても審査は厳しくなります。（支店によっては、1つ目の不動産を買う為の融資はそもそも受け付けていない、というところもあるくらいです。）仮に融資申し込みができたとしても、融資審査に合格するための壁がある

【融資審査の壁】

＜自己資金の壁＞
日本政策金融公庫で融資を受ける際に重要視されるのが、自己資金です。
創業時の融資では、「必要金額の10分の1以上」というのが申請要件となります。日本政策金融公庫では、原則としてフルローンの融資は受け付けられません。過去に不動産賃貸業をやっていた経験等があり、自己資金の少なさをカバーできる要素があれば良い。

＜キャッシュフローの壁＞
日本政策金融公庫で融資を受ける際には、借入期間は10年以内で設定されるのが一般的です。（制度上は20年となっていますが、実際は10年が上限だと思ってください。）金融機関からお金を借りる時には返済財源を示さなければいけません。毎月の返済額が大きくなると、その分「税引き後利益＋減価償却費」も多く必要になるので、購入する物件からちゃんと利益が上がることを説得的な事業計画で示す必要があります。


＜必要金額の壁＞
日本政策金融公庫で融資を受ける場合、
1回目の融資から多額の資金を調達することは難しいです。やはり、1回借りて返済して、2回目、3回目・・・と、
返済実績を作っていくにつれて多額の借入ができるようになるのが日本政策金融公庫のスタンスです。
通常、1回目の融資で借りられる上限額は1,000万円以内がほとんどですので、
最初から数千万円・数億円の資金が必要な事業にはそもそも日本政策金融公庫の融資は向きません。




【まとめ】

日本政策金融公庫は不動産賃貸業についての融資には消極的
現に私の周囲の不動産投資仲間（棟買い）達もいい物件を見つけても融資審査でほとんどダメになってます。特に初心者ではじめての場合は実績もなければ信用もないため自己資金でおこなってます。フルローンは現実的に厳しいでしょう。

以上、参考になれば嬉しいです。

はじめまして小舟ガーデンの朝倉でございます。


印象は大切 様

【印紙はなぜ必要？収入印紙という高価な紙について質問です。なぜ必要なのでしょうか？わかりやすく教えてください。何のために存在するのか意味がわからないです。】について


【印紙の目的】


・税収確保
印紙税は、政府が税収を確保する手段の一つです。公的文書や契約書に印紙を貼ることで、政府はその取引や契約に関わる経済活動から一定の税金を徴収します。

・法的な証拠
印紙が貼られた文書や契約書は、法的な証拠としての役割を果たします。文書の真正性や有効性が確認され、紛争解決や法的手続きが円滑に進むことが期待されます。

・契約の透明性と信頼性
印紙を貼ることで、契約の透明性と信頼性が高まります。関係者が契約条件を遵守することが期待され、責任の所在が明確化されます。

・規制と管理
印紙制度は、特定の文書や契約に関する規制や管理を行う手段としても機能します。政府は印紙税の額や貼付の義務を定めることで、特定の取引や契約の適切な管理を行うことができます。




【印紙とは】
法的な枠組みを提供し、税収の確保や契約の信頼性向上など、社会や経済の健全な発展を支援する役割を果たしています。

【印紙が必要な時】


・契約書や合意書を作成する際には、その文書に応じた金額の印紙が必要です。これには不動産の売買契約、賃貸借契約、婚姻届、離婚届などが含まれます。


・訴訟手続きに関連する文書、例えば訴状や裁判所への提出物には、一定の金額の印紙が必要です。


・公的な手続きや証明書の申請に際しても、印紙が必要な場合があります。たとえば、パスポートの申請、運転免許証の更新、会社設立届などです。


・一部の金融取引や契約にも印紙が必要です。たとえば、株式譲渡契約、借入契約、保証書、手形などが該当します。

【印紙が不要な時】

・小額の取引や契約が一定の基準以下である場合、印紙が不要となることがありますが、これは国や地域によって異なります。


・特定の公的文書や証明書の取得には、印紙が不要な場合があります。たとえば、一部の生活証明書や住民票の発行など、特定の手続きには印紙が必要ないことがあります。

・電子文書やオンライン契約の場合は、印紙が不要なことがあります。ただし、電子文書やオンライン契約でも一部の場合には印紙が必要な場合がありますので、詳細を確認することが重要です。

・特定の取引や契約に関する特例
一部の慈善団体や非営利組織による取引




【まとめ】

印紙制度は日本だけでなく世界中の多くの国で採用されています。公的文書や契約書に印紙を貼ることで、税収の確保や法的な証拠の提供などの目的を果たしています。



以上、参考になれば嬉しいです。

はじめまして小舟ガーデンの朝倉でございます。

ビワハヤヒデ 様

【サブリース解約違約金の相場はどのくらいですか？サブリース契約の約款に記載されている常識的な相場が知りたい。悪徳業者だと高額な解約違約金を約款に記載している場合もある？？】について


【サブリース解約違約金の相場】

家賃収入の約6カ月分です

※サブリース会社や物件の種類など契約によって違約金は大きく変わるため、上記の相場は参考程度に考えましょう。相場の倍である家賃収入の約12カ月分が違約金として必要になるケースもあります。


【二重に違約金がかかる場合】

・オーナーから一括借り上げをした物件をサブリース会社が転貸して、転貸先もサブリース会社のケースがあります。このケースでは、2社分の違約金が設定されているため、高額な違約金を支払う必要があります。

・1社で賃貸管理契約と借り上げ保証の2つを契約しているケースもあり、その場合も2つの契約の違約金を支払う可能性がある

二重の違約金がかかるため、契約書に相場よりもかなり高額な違約金が記載されています。


【違約金以外の立退料の請求】

サブリースを解約する際に、違約金にくわえて立退料を支払わなければならないケースもあります。
（立退料とは、貸主の正当事由を強めるために借主に対して支払う補償金のひとつ）
立退料の相場は家賃収入の6カ月分程度



【契約時に気を付けるポイント】

・契約時に違約金について確認しておく
・契約書の内容を細かくチェックする
・解約することも想定して違約金を準備しておく
・サブリース会社選びが重要


【まとめ】

サブリース契約で助かっている大家さんもたくさんいます。ただし、サブリース契約で涙をながしている大家さんもたくさんいます。
そのためにも、安易に契約書にサインをせず
賃貸不動産経営管理士や宅建の資格保持者及び経験豊富な第3者に相談にのってもらいましょう。家族会議だけで決めるのはとても危険です。

以上、参考になれば嬉しいです。

はじめまして小舟ガーデンの朝倉でございます。


はまぐり 様

【賃貸で借りて住まないのはありですか？
趣味のプラレールを置くためだけにアパートを一室借りたいと考えています。不動産屋さんに物件探しの際にそのような賃貸目的を伝えるべきですか？それとも賃貸契約を終えるまで黙っていても特に問題ないですか？】について


【結論】

賃貸物件を借りて住まなくても家賃さえ払っていれば問題ありません。

ただし、一部の賃貸契約には、借り手が物件を自分自身の住居として使用することが契約条件として明記されている場合があります。
このような契約条件に違反することは、契約違反と見なされ、法的な問題を引き起こす可能性があります。

【気を付けること】

* 部屋が痛むことがある（居住してないと劣化がはやい）
* 防犯対策をしておこう
* 不在にしていることを管理会社や家主に伝えておく
* 事務所として借りることは不可能（不特定多数の人の出入り・騒音など）




【まとめ】

従来の目的として使用目的が変わる場合は、素直に管理会社及び大家さんに確認しましょう。
物置として使用する分には問題はありませんが
事務所などとして使用する場合は、不特定多数の人が出入りしたり、話し声や電話対応などで近隣の方に迷惑をかけることがありますので強制退去にならないためにも管理会社に確認をとりましょう。

以上参考になれば嬉しいです。

はじめまして小舟ガーデンの朝倉でございます。


つくしさん　様


【延べ床面積に地下室は含みますか？戸建て住宅で延べ床面積に含まれない部分があれば、列挙いただけると助かります。】について


【結論】

『地下室は含まれる』


【延べ床面積とは】

建物内の床面積の合計のこと
地上階だけでなく地下階の床面積も含まれます。


【例外として】

・地下室が未完成の場合
・地下室の用途が一般的な住居とは異なる場合
　商業用地下室の場合（建物内に住居ではなく商業スペースや倉庫などとして使用される地下室がある場合）※除外される具体的な基準はその地域の法令や規則によって定められています。

【延べ床面積に含まれないもの】

バルコニー、テラス、ポーチなどの屋外のエリア
屋根裏部屋やロフトなどの未完成の空間
壁や柱などの構造物のエリア
高さが一定以上の部分（例: 1.5メートル以下の高さの部分）
一般的な使用に適さない空間（例: 通路、エレベーターシャフト、配管など）




【まとめ】

建築基準や地域の規制によって異なる場合がありますので、具体的な状況に応じ自治体に確認する必要があります。




以上、参考になれば嬉しいです。

サッカーボーイ　様


【賃貸契約で使用する認印は銀行印と同じでも大丈夫？私はふだん認印と銀行印を兼用していて別々に分けていないのですが、賃貸契約時に支障はありませんか？】について


【結論】

支障ありません。


【気を付けること】

銀行印は銀行口座の開設や解約、大きな金額の取引、融資契約などの際に必要とされることがあります。銀行印には法的な規定がある。そのため、銀行印はあまり認印として使用することは好ましくありません。（防犯上）


＜銀行印とは＞

- 銀行の取引や契約、手続きなどで使用される
- 銀行口座の開設や解約、大きな金額の取引、融資契約などの際に必要とされる
- 一般的に個人名義の銀行口座を持つ場合には、個人の名前が彫られた印鑑を使用
- 法人の場合は、代表者の名前が彫られた印鑑
- [銀行印には法的な規定があり、その形状や大きさなどが銀行ごとに異なる場合があります。銀行が定めた基準を満たす必要があります



＜認印とは>

- 実印と比較して一般的には使用頻度や重要性が低く、普段の書類や契約に使用される印鑑。
- 日常的な契約や書類に署名する際に使用される。
- ある程度の法的効力はありますが、実印ほど重要ではないため、日常的な取引や手続きに利用されます。実印ほど厳密な規制はない
- 個人の場合は名前を省略して「印」とだけ彫刻されたもの
- 法人の場合は代表者の名前を省略して「印」とだけ彫刻されたものが使われる


<実印とは＞

- [個人や法人の重要な契約や法的文書に使用される
- 最も重要な印鑑
- 非常に重要な取引や契約に用いられるため、その使用には慎重さが求められる。
- 実印を使用する場合は、その文書や契約に対する責任があることを示す意思表示として扱われる。
- 個人名や法人名を彫刻した印鑑であり、その名前が刻まれたもの。個人の場合は「○○（個人名）」、法人の場合は「○○（法人名）」と彫られたもの


＜印鑑証明とは＞

- 法的な文書や契約において、個人や法人が自身の印鑑を使用する際に必要とされる公的な証明書のこと
- 本人確認（印鑑を使用する個人や法人が、その印鑑が自身のものであることを公的に証明するために利用されます。これにより、偽造やなりすましを防ぐ）
- 法的な効力の確保（契約や法的文書において、正式な印鑑が使用されていることを証明するために必要とされる）
- 金融取引（銀行口座の開設や融資契約などの金融取引において、個人や法人が正式な印鑑を使用する際には、印鑑証明が必要とされることがあります。これにより、銀行や金融機関が取引の安全性を確保することができる）


【まとめ】

印鑑の種類が多くて「銀行印だったかな？」「実印だったかな？」となりがちです。銀行に関しては「銀行印」それ以外の最も重要な（基準は難しい）書類には「実印」。ただし、全てを同じ印鑑１本にするのではなく用途で分けた方が自分の防犯のためにも必要かと思います。不動産において重要事項説明書や契約書は認印でもかまいません。ただし、業者によっては「実印」と指定されることもあります。

以上、参考になれば嬉しいです。

はじめまして小舟ガーデンの朝倉でございます。

STANFORD　様

【立ち退きを拒否できる権利が法律で認められているのは本当？賃貸物件の賃借人には立ち退きを拒否できる権利が法律で認められているそうですが、具体的にどういうケースで認められていますか。権利を行使して立ち退きを拒否して居座り続けた場合、どのような末路になりますか。？】について



【結論】

借地借家法により賃貸人から立ち退き要請をされても、賃借人は立ち退きを拒否できます。

【借地借家法とは】

家や建物、土地を借りたり貸したりするときのルールを決めた法律です。
賃貸人と比べて立場が弱くなってしまいがちな賃借人を保護することを目的として作られています。民法で定められているよりも、賃借人の権利が強化されているのが特徴です。

＜それぞれの責任＞

借り手→家をきれいに使ったり、家賃をきちんと払ったりする責任

貸し手→家を借りる人に安全な状態で提供したり、契約に合わせて家賃を受け取ったりする権利


【立ち退きを拒否できる理由】

賃貸契約における賃借人の立場が強く保護されています。そのため、賃貸人の一方的な都合のみで賃借人に立ち退きを求めることは認められず、立ち退きを求めるためには正当事由がなければいけません。


【立ち退き要請の正当事由とは】

・契約終了
・滞納
・不法占拠（ 借り手が契約外の家や建物に勝手に入って住んでいる場合）
・家屋の改築や再開発（所有者が家や建物を改築するために立ち退きが必要な場合）


【立ち退きを拒否し続るとどうなる？】

法的措置が取られる

・立ち退き命令の取得（地主は、裁判所から立ち退き命令を取得する。借り手に対して一定期間内に物件を立ち退くように命じるもの）

・法的手続きの開始（地主は訴訟手続きを開始する）

・強制執行の可能性（裁判所が立ち退き命令を出し、借り手がそれに従わない場合、地主は警察や法執行機関を通じて強制執行を求めることができる）

・罰金や損害賠償の支払い（裁判所は借り手に罰金や損害賠償の支払いを命じることがある）


【立ち退きを拒否できる場合】

一般的には契約や法律に基づいた特定の条件が満たされた場合に限られます。

・賃貸借契約期間中
・契約条件の違反がない場合
・地域の法律に基づく立ち退き制限
・合意に基づく場合
・不法行為や不当な立ち退き要求に対する抗議
（賃貸人が法律に違反するような行為を行った場合）

【まとめ】

居住用として借りている場合は、借地借家法によって守られてます。ただし、守ってくれるからと言って
契約違反をすると強制退去になります。
「貸す側」「借りる側」ともしっかり守りましょう


以上参考になれば嬉しいです。

【感謝デー】様

はじめまして朝倉でございます。

【分譲マンションは第一期に買うべきか？分譲マンションをあえて第一期に購入するメリットは、どのような点にありますか？】について


【結論】

マンションの特性や購入者の状況によって異なる

【第1期に購入メリット】

人気のマンションの場合、第1期よりも第2期、第2期よりも第3期、と価格が上がる

第2期まで待っていると抽選になるため購入できなくなる可能性がある


【第1期の購入デメリット】

人気のないマンションの場合、空室を出さないために最終期に近づけば近づくほど、価格が安くなる傾向があります。


【期に分ける理由】

・人気のあるマンションという雰囲気を出すため
（分割して販売することで「第何期も完売」という状態を作り出し、人気のあるマンションと印象づけるため、マンションは期分け販売されることが多いのです。）

・一度に売り出すと、売れやすいところばかり売れてしまい、売りにくい部屋が残ってしまうこともある

・分割販売をすることによって不動産会社が実際の需要動向を探ることができ、次期以降の販売戦術に活かせるというメリットもあります



【まとめ】

第2期以降まで待ってたら価格下がると思っていたら
人気のため値段が上がる可能性もあるため

「この部屋がいい」
「この階がいい」
「ここじゃなきゃ嫌だ」
という熱い想いがあったら
第1期に購入するべきですね。



以上参考になれば嬉しいです。

【バゲット】様

はじめまして朝倉でございます。

【物件の固定資産税評価額を知りたいのですが、どのような計算方法でしょうか。また評価額は定期的に変動するのでしょうか。】について

【調べ方】

* 固定資産税評価明細書を確認する
（毎年4月初旬頃おくられてくる）
* 固定資産評価証明書を入手する
（不動産が所在する市町村役場の窓口、もしくは郵送での取得が可能です。資産に関する個人情報であるため原則として不動産の所有者や関係者に限られています。）
* 固定資産課税台帳を閲覧・綜覧する
（固定資産のある市区町村の税務課窓口などで閲覧できます。個人情報を保護するため、固定資産課税台帳は固定資産の所有者や関係者でないと閲覧でない。）



【計算方法】


家屋の固定資産税評価額の計算方法

評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率

土地の固定資産税評価額

土地の面積×路線価


家屋の固定資産税

家屋の評価額×固定資産税税率1.4%（標準税率）
※固定資産税の税率は各自治体のホームページをご覧ください。
※家屋に対する固定資産税評価額は、登記後にどんな家なのかを自治体の担当者が一軒ずつ訪問し、確認したうえで決められている立地や広さや構造などさまざまな要素で変わるので自分では出せない。

【決め方】

土地と家屋では別々に評価を市町村が総務大臣が定める「固定資産評価基準」による基準で決めます。


【流れ】

1. 用途地域や状況が類似しているものごとに地域の区分けを行う
2. 区分けした地域において指標となる街路を選ぶ
3. その街路に隣接する宅地から標準宅地を選ぶ
4. 標準宅地に地価公示価格の7割を目途として時価を設定する
5. 標準宅地の時価に基づいて、主要な街路、その他の街路の路線価を設定する
6. 路線価を基に、個々の宅地に対して奥行価格補正等の計算を適用する
7. 宅地ごとの評価額が決定する

【固定資産税評価額とは】
固定資産税の税額を決める際の基準となる評価額のことを言います。この評価額は３年に一度見直される

【まとめ】

固定資産課税台帳を閲覧・綜覧した上で近隣の毎年4月1日から最初の納期限の日までの間、固定資産税の納税者が自分の土地や家だけでなく、他の納税者の土地や家屋の固定資産税評価額を見ることができる「縦覧制度」が設けられており、固定資産縦覧帳簿（台帳）で確認できる。同じエリアのほかの土地や家屋と比較してみて、あまりに大きな違いがある場合、自分の土地や家屋が適正に評価されているかの審査の申し出をすることできます。



以上です。

【ハンドクリーム】様

はじめまして朝倉でございます。

【不動産を賃貸する場合、敷金礼金の相場は何か月分ですか？マンションを賃貸に回す場合、敷金礼金はどのくらいを設定すればよいですか？敷金礼金ゼロの賃貸マンションもありますが。】について

【結論】

敷金→賃料の1～3ヶ月分
礼金→賃料の1ヶ月分


※地域や物件の種類、所有者の想いによって異なる


【敷金とは】

入居者が物件を傷つけた場合や家賃の滞納があった場合などに、その補償として使われる

【礼金とは】

入居を許可するためのお礼として支払われる金額で基本的には返還されない


【まとめ】

近隣の相場など調べたり地元の不動産会社に相談するのが良いでしょう。

敷金は、退去の際に入居者とトラブルにならない為にも近隣の相場で預かりましょう。

入居者が家賃の支払いなど滞った時に大家さんはそれを充当でき、退去の際の修繕費にも使えます。

礼金は、とりあえず誰でもいいから入居してほしい場合は0円設定でも良いと思いますが、マンション・アパートで住民同士など心地よい環境で生活していただくためには入居者に一定のハードルを作ることによって環境が変わってきます。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【かえで】様

はじめまして朝倉でございます。

【震災で被災したら住宅ローンはどうなりますか？
地震で住んでる持ち家や分譲マンションが壊れて住めなくなっても住宅ローンだけ残ることはありますか？そのようなリスクがあるなら、将来的に首都直下地震があると言われる中で地震が怖くて家が買えない気持ちになりそうです。心配しすぎでしょうか。】について


【結果】

震災の際の住宅ローンに関してはいくつかの選択肢があります。具体的な対応は金融機関や保険の条件、地域の法律によって異なることをご考慮してください。



原則として
『住宅ローンはそのまま残ります。』



【ポイント】

震災の際の住宅ローンの選択肢

・住宅ローンに付帯している地震保険の利用
（加入している人のみ）
・政府が提供する支援制度の利用で住宅ローンの一時的な免除や減免が行われることもある
（必ずではない）
・金融機関が住宅ローンの一時停止や猶予を設けることがある
（必ずではない）
・ 被災で住宅が大きな損傷を受けた場合、再建や修理に必要な資金を確保するために、金融機関と協力して住宅ローンのリファイナンスや再建築融資を検討（必ずではない）


【気を付けること】


地震保険に加入することで、被災時にはどれくらいの保険金が支払われる金額について
実際の修理費が支払われるわけではなく、設定した保険金額と建物等の損害の程度によって支払われる金額が変わってきます。

修繕費が全て戻ってくるわけではありません。

【まとめ】

私もこの記事を書きながら不安になりました。地震保険に入ってるから問題ないと言える状況でもなさそうです。住宅ローンが悪いわけでもないですが、やはり購入の際のリスクもしっかり考えて慎重に組まなくてはいけませんね。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【カピバラ】様

はじめまして朝倉でございます。

【土地の建蔽率と容積率の調べ方について。不動産屋さんはどのようにして土地の建蔽率と容積率を調べていますか？ネットだけで確認可能ですか？】について


【結果】

各自治体によって違いますが

①市区町村のHP
②都市計画課や建築行政窓口へ電話にて問い合わせ
③不動産情報サービスのHPにて確認

をしたうえで不動産業界の方ならば再度役所調査の際に窓口で直接確認をします。（緩和などある為）

【建蔽率とは】

敷地面積に対する建築面積の割合
（建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100％）


【容積率とは】

延べ床面積の敷地面積に対する割合
延べ床面積は建物各階の床面積の合計
（容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100％）



【守らなかったら】

「違法建築」に該当になる。
・行政による是正措置に従わなければならない

・建て替えの際に以前と同じ規模の建物を建てることができない

・「違法建築」であることを不動産広告や契約書類に明記しなければならない

・住宅ローンが通りづらくなる



【建蔽率と容積率が必要な理由】

都市の健全な発展や住環境の維持向上を図るため


都市の構造調整
（健全な都市開発を促進し適切な建物の配置や高さの制限が設けられ、都市全体のバランスが保たれる）

住環境の向上
（建築物同士の距離や高さの制限を設けることで、日光の取得や風通しを確保し、住民の生活環境を良くします）


公共施設の確保
（公共のためのスペースや施設を十分に確保する）

防災対策
（建物同士の距離を確保することで、火災や地震などの災害時における建物間の連鎖的な被害を最小限に抑えること）

景観の保全
（高層建築物が適切な位置に建設され、周囲の景観と調和するように規制が行われ）


【まとめ】

私が最初に市区町村のHPのサイトで確認をした上で市町村に問い合わせその場所の緩和などがあるため確認をします。
建蔽率や容積率はとても大切なことなのでとことん調べます。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【カレンダー】様

はじめまして朝倉でございます。

【賃貸管理会社の選び方について。今度マンションを賃貸に出す予定です。初めてなので賃貸管理会社がどこがよいか分かりません。選ぶときの決め手は何でしょうか。】について


【結果】

・希望の業務内容か
※全て任せるのか一部のみか
・管理費が相場とかけ離れていないか
※「月額家賃×5％」
・集客力があるかどうか
※集客もお願いしている場合
・管理して欲しい物件の地域に他にも管理している物件がある
　※管理が行き届いているのか確認できる
・トラブルに早急に対応してくれるか
・管理物件数
※多い方がいい
・管理会社の場所がアクセスに近いかどうか
※クレーム対応が早い


【管理の種類】

①不動産会社と管理会社が一緒の会社
仲介と管理を行ってくれる

②管理のみを行う
仲介はしない（入居の募集はしない）



【まとめ】

管理会社が現在管理している物件の管理状況を足を運んで確認していただくことでゴミ捨て場や共有スペースの清掃状況や入居状態など確認をすることをお勧めします。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【別所】様

はじめまして朝倉でございます。

【ペアローンで片方が審査に落ちることはありますか？たとえば、妻が消費者金融から借金をしていたらそれを理由に妻だけ審査落ちすることはありますか？】について


【結果】

どちらかが審査の条件にあてはまらないければ
審査に落ちます。


【ペアローンのメリット】

借入できる金額が単独のときよりも増える
夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる
夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入できる


【ペアローンのデメリット】

諸費用の負担が2倍（印紙税などが2倍）
収入が減少しても毎月の返済額は変わらない
片方が退職した際に住宅ローン控除を受けられない
離婚した場合は双方に返済義務が生じる


【ペアローンのそれぞれが必要な条件】

※金融機関によって異なる

・20歳以上65歳以下、かつ完済時年齢が80歳未満
・連続した就業が2年以上、かつ前年度税込み年収300万円以上
・雇用形態が正社員または契約社員
・団体信用生命保険に加入できる健康状態であること

【まとめ】

審査はそれぞれなのでそれぞれが金融機関の条件にあてはまらないと審査は通りません。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【セコムしてますか？】様

はじめまして朝倉でございます。


【マンション購入で防犯対策を見極めるコツは？中古マンションを購入予定です。しっかり防犯対策がされたマンションか見極めるコツはありますか？】について


【結論】

下記の確認ができればしっかり防犯対策されているマンションになるでしょう


・オートロック（簡単に部外者が入れない）
・トリプルキー（マンションの入り口・エレベーター・自宅の玄関に鍵）
・ダブルキー（玄関に２つの鍵）
・ゴミ捨て場（鍵で管理・清掃）
・共用部分の清掃・破損・落書き・電気切れ
・郵便物や住人のポストにチラシや手紙などあふれてないか
・ホームセキュリティーシステムの導入もしくは24時間管理人常駐
・マンション及び周辺に過去に大きな事件や治安の状況確認
・人通りがあり街頭などある地域か
・住人の駐車場から安易にマンション内に侵入できてはないか
・ベランダ・マンションの裏手が死角で侵入できないような対策ができているか
・どんな人が住んでるか


【まとめ】
上記の内容を全て完璧なところはやはり管理費（共益費）が高くなります。例えば玄関の鍵が一つしかなければ自分で設置することは可能です。
ベランダに人感センサーライトなどで侵入を防ぐことも可能です。
臨機応変に対応しましょう。

ちなみに私がマンションを購入するなら
・どんな住人が住んでるか
・マンションの共用部分・ゴミ捨て場の清掃ができている
・不足分は自分でできる範囲で対策をします。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【伏見稲荷駅】　様


はじめまして朝倉でございます。

『賃貸アパートの不法投棄　誰が費用を出すのか？賃貸アパートで不法投棄の問題ですが犯人は分かりません、ただ物凄い邪魔で処理してほしいのですが処分費用などは誰が支払うのでしょうか？』


について


【結論】

原則、不法投棄をした所有者
ただし放置した人が不明の場合は大家さんになる


【不法投棄撤去負費用負担について】
道路など国や県、市が管理する場所であれば自治体
私有地に捨てられたごみは、土地の管理者（所有者）



【対策】

防犯カメラを不法投棄されやすい場所に設置
防犯カメラを設置していることをアピールする
ゴミ置き場に鍵をかける



【まとめ】

不法投棄はとても困りますね。手間がかかりますが
常にマンション・アパートを管理していることがわかるように常日頃から清掃、監視カメラなどを徹底的にして大家さんに負担がかからないように対策をしてください。また、退去時の残置物においてもトラブルの原因になりますので退去時も気を付けましょう

参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【フラワーバス】様

はじめまして朝倉でございます。


【絶対に借りてはいけない物件とはどのような物件ですか？老若男女問わず絶対に借りてはいけない賃貸物件というものがあるすれば、宅建士さんの経験上どのような物件が該当するでしょうか。】
について


【結論】


- ゴミ置き場が汚い
- 日当たりが悪い
- 近くに線路がある
- 交通量の多い道路がある
- 近くに工場などあり大きな音がでる
- 大型商業施設がある
- 夜遅くまで営業しているお店などある
- マンションやアパートの1階がコンビニなど24時間営業のお店がある
- 近くに川や池、海などがある
- 水圧が弱い
- 事故物件
- 郵便受けにチラシがたまってあふれてたり整理されてない
- 共用部分が汚い
- 駐輪場など不法投棄がある
- 同じアパートの住人で過去のトラブルがある
- 雨漏り


【まとめ】

私は自分が借りるとしたら上記の点を一番気にします。もちろん100％上記に当てはまるのは難しいので80％ぐらいで検討すると良いでしょう。

内覧をしないで賃貸を借りることはとても危険なので、自分の目の確認しましょう。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【引渡し】　様


はじめまして朝倉でございます。

『不動産売却時のエアコン等の備品について
不動産売却時のエアコン等の備品についてですが、どの程度残して、また持っていく必要がありますか。目安を教えてください。』



について


【結論】

買主さんに物件を引渡す際には、物件内を空っぽの状態にしておかなければなりません。残置物の所有権は売主にあるため、買主は勝手に処分ができないためトラブルになります



【契約書の特約に記載のない残置物のトラブル】

買主は残置物の適切な保管方法で一定期間保管することが義務づけられています。
もし、売主の許可なく残置物を処分してしまった場合、買主から損害賠償を請求される場合もあります。


【まとめ】

売主さんがどうしても置いていく場合は、重要事項説明と契約書の特約に記載しましょう。
もしかすると、残置物があることで買主さんに処分費用がかかるため減額もしくは契約に至らないこともあります。残置物に関してももし残していく備品などある場合は必ず特約に記載しておきましょう。

参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【喜太郎】　様


はじめまして朝倉でございます。

『一人暮らしするなら1Kと1Rどっちがいい？
一人暮らしの賃貸だと1Kと1R（ワンルーム）で住みやすいのはどちらですか？
また賃料が安いのはどちらですか？両者の違いがわかりにくいので教えてください。』



について


【結論】

1R→キッチンと居室が一体となっている。1Kより安い

1K→居室とキッチンが壁や扉で仕切られている


【1Rの特徴】

生活がしやすい。
部屋を仕切る壁がないため、エアコンの風は部屋全体にいき渡ります。掃除もしやすい。

【1Kの特徴】

玄関から部屋が丸見えにならない
料理を頻繁にする人には仕切られているので洋服やソファーなどに匂いがつかない

【まとめ】

住みやすさは「喜太郎」さんの優先順位で変わってきます。家賃をどうしても下げたいときは1R
自炊を毎日したい1K

部屋を仕切るか仕切らないかで生活動線は変わってきますので自分の生活スタイルを見直してベストな方法で選んでください。



参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【蛍池】　様


はじめまして朝倉でございます。

『賃貸アパートで画鋲などの穴は許されてますがシーリングファン取り付け時の穴は退去費用かかりますか？シーリングファンをつける時にビス穴が空くのですが画鋲等は大丈夫と聞いたので疑問に思い質問させて頂きました。よろしくお願いいたします』



について


【結論】

壁等の釘穴やねじ穴は借主負担となります。
（下地ボードの張替えが必要なもの）
※貸主負担となるのは、画鋲やピンの穴程度

穴だけでなくシーリングライトの重さも重要。
（天井への負荷がかかるため）



【重要なポイント】

シーリングファンライトを賃貸マンションに付ける際には、必ず貸主に確認する。借主の独断で付けるのは違反になります。（穴の大きさに限らず）



【まとめ】

退去時の原状回復はトラブルになりがちです。
疑問に思うことは、管理会社及び大家さんに聞きましょう！！回答は書面やメールで残しておくようにすること。
忘れてはいけないのは入居時の写真撮影です。
管理会社が撮影した写真ではなく借主も必ず写真を撮影し残しておきましょう。



参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【ロウリュー】様

はじめまして朝倉でございます。

『外構とエクステリアの違いは何ですか？
同じ意味でしょうか？？』

について

【結論】

外構→お庭の一つ一つの物
エクステリア→その空間。対義語はインテリア

同じ意味でも間違いはありませんが
具体的に分けると上記の回答になります。


【外構とは】

家の外に置いたり設置したりするもの
ガレージ、カーポート、門、アプローチ、塀、生け垣、物置


【エクステリアとは】

家の外の空間・環境


【まとめ】

上記でも述べたとおり、外構とエクステリアの用語は大きな違いがありません。

業者との会話で例えると

外構の場合

業者
「どのようなポストを設置するか」
お客様
「このポストを置きたい」

エクステリアの場合

業者
「どのようなイメージにするか」
お客様
「ハワイのようなイメージ」


参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【肉汁うどん】様

はじめまして朝倉でございます。

『壁が薄い賃貸物件の見分け方とは？アパートやマンションの部屋を借りる前に壁の厚さが薄い物件かどうかを見分ける方法はありますか？』

について

【結論】

・壁を軽くノックする
・竣工図を確認する
・部屋の真ん中で拍手をする

【壁を軽くノックする】

コンコンと軽い音がしたり音が響いたりする場合は、壁の中が空洞になっているので壁が薄い

【竣工図を確認する】

18cm以上あるかチェックする20㎝だとなおいい
最近のRC造は15㎝が主流となっています


【部屋の真ん中で拍手をする】

音の反響があると壁が薄い

【まとめ】

私は、新幹線のすぐそばのアパートのに住んでた時期があり、新婚当初は新幹線の音は気にならなかったけれど出産後は新幹線が通る度に子供が泣いてしまって大変でした。

自分の生活音も近隣の生活音や電車、車などの騒音なども気になります。

補足ですが床の厚さも確認を忘れずにしましょう。


参考にしていただければ嬉しいです。

以上。

【沢良宜】　様

はじめまして
朝倉でございます。

『前入居者に原状回復費を貰ったが原状回復せずに次の人に貸すのはいいんでしょうか？入居者が退去する際に原状回復費を貰ったが原状回復を実際にはせずに次の人に貸してもいいのでしょうか？』について

【結論】

原状回復費を受け取ったにも関わらず、実際に原状回復を行わないことが借主に分かった時に訴えられます。

【現状回復費とは】

退去時に賃借人が、一定の範囲で部屋を元の状態にするために支払う費用


【まとめ】

原状回復費については、賃貸においてトラブルが多く法改正が2020年におこなわれました。
原状回復工事は、退去立会が終わったと同時にその場で借主から鍵を返却して契約終了となるため
工事をしたか、してないかは借主にはわからないかもしれませんが何らかのきっかけで借主にバレてしまうことがあります。。
もし、工事が不要になったらすみやかに返却するようにしてください。

また、心が痛むようなことは避けましょう。

以上です。

【ハンソン】様

はじめまして「朝倉」でございます。
アドバイスをさせていただきます。


『市街化調整区域だと固定資産税が安くなりますか？市街化調整区域の土地は固定資産税が安いというのは本当ですか？その理由は？？』

について


【結論】

市街化調整区域は土地評価額が低いため、固定資産税の負担も少なくて済む。また土地にかかる都市計画税は負担なし

【市街化調整区域とは】

街の市街化を抑制する地域。
人が住むための住宅や商業施設などを建築することは原則認められていない区域

＝安易に建物を建てられない


【市街化区域とは】

すでに市街地を形成している。もしくはおおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域

＝建物や商業施設など街の発展を推進する区域


【土地評価額とは】

公的機関が公表する「指標となる土地の価格」のこと。土地の取引や財産の評価などを公正に行うため、各公的機関から、全国の土地の評価額が年に1度発表されている。

【固定資産税とは】

土地は固定資産税は土地の評価額に1.4％をかけた金額

【都市計画税とは】

その土地に暮らす人が必要な学校や道路などを整備していくための税金


【まとめ】

市街化調整区域には原則建物が建てられない所なのでインフラ整備などが整ってないません。固定資産税が低いが初期費用がかかるデメリットもあります。

市街化調整区域においては、規制が複雑なので各市町村の都市計画課や地元の不動産会社に聞くのがベストです。


参考にしていただけたら幸いです。

以上です。