SATOさん、はじめまして。

専任媒介契約のメリットは以下の通りです。
①一社のみに依頼するので業者対応が楽
②レインズ登録が義務ですので、複数の宅建業者に情報拡散できる。
③2週間に一度業務活動報告があるので、販売状況を把握できる。

①につきましては、複数社に依頼すると価格変更する場合や内見のスケジュール調整を売主ご自身で依頼業者に連絡を行わなくてはなりません。
専任であればすべて任すことができます。

またデメリットは以下の通りです。
③囲い込みをされる。
④競争心がなくなる。

③につきましては、両手取引がしやすくなるため、一定期間（売却受託初期や価格変更初期）情報公開を制限されることがあります。
またレインズ登録はしますが、実際申し込みがないにも関わらず購入申し込みありなど誤情報を登録する宅建業者（特に一部大手）がいます。
④につきましては、複数社に依頼すると競争力が働きますので営業活動にも影響が出ますが、専任の場合は競争相手がいないため、宅建業者の裁量が大きくなります。
そのため安易に価格を下げる交渉をされたりすることが見受けられます。

Lanikaiさん、はじめまして。

大手物件ポータルサイトには仲介手数料を記入することができません。
不動産会社が登録する物件情報の入力欄に仲介手数料の記入欄が用意されていません。
この春よりSUUMOで仲介手数料を自由に設定できるような話はありましたが、現在のところなっていないようです。

NITORIさん、はじめまして。

賃貸不動産の場合、オーナーさんから承諾を貰えれば学習塾としてテナント契約することは可能です。
区分所有マンションを賃貸にしている場合は、管理規約に制限の規定がなければテナント契約は可能です。
ただし、どちらの場合も通常は住居として利用されてますので、建物内の住人や近隣に迷惑が掛からないよう塾生にも細心の注意を払って貰う必要はあります。
特に自転車で通う場合は、別途駐輪場を借りるなどの対策は考えておきましょう。

特攻野郎さん、はじめまして。

市街化調整区域にある不動産に投資をお考えとの事ですが、金融機関の融資を受けることは非常に難しいです。
市街化調整区域は市街化を抑制する目的で指定された地域ですので、今後発展は見込めませんので銀行としては担保評価がゼロに近くなります。
しかし市街化調整区域であっても再建築が可能な地域もありますので、そのような地域にある地方銀行であれば融資を受けることも可能かも知れません。
最近私が扱った物件は奈良県大和郡山市で市街化調整区域内でしたが、県知事の再建築許可が取得できましたので、融資対応可能な物件でした。

麦わら帽子さん、はじめまして。

分譲マンションの自主管理は初心者でも問題なくできると思います。
賃貸募集を不動産会社に依頼すれば家賃保証会社や火災保険の加入もしてくれますし、事務手続きもありませんので、麦わら帽子さんが行う作業は契約書に署名のみです。
分譲マンションの場合は共用部分が多く、修繕は管理組合しかできないことが多いです。
ご自身で緊急対応する部分は室内の水回りが中心になりますので、近隣で対応してもらえる専門業者を見つけておく必要はあります。
また、入退去時の対応は重要ですので国土交通省ガイドラインを確認しておくほうが宜しいかと思います。

フェリペ2世さん、はじめまして。

任意売却はローンの返済に一定期間滞納があり、金融機関より期限の利益が喪失した旨の通知や保証会社が一括弁済した後、債務の返済のために担保不動産を債権者同意の上、売却を行うことです。
この場合ですと、共同担保が設定されいている不動産の一部を売却したいとのことですが、債権者に事前確認し、売却金額等の条件が合意できれば売却を行うことは可能です。
ただし、一部の不動産の売却で全額返済できない場合は共同担保が設定されている他の不動産も売却を求められます。
なお、担保設定がなされた状態での売却は一般的にも行われており問題ありませんが、停止条件で債権者の同意が必要である旨は記載しておくほうが宜しいかと思います。

フランチェスカさん、はじめまして。

視察費に関するご質問ですが、不動産の所有状況により経費計上できる範囲が決まります。
法人や自営業として申告している場合、ご家族が役員や社員として会社に関与しているならば経費で認められる可能性はあります。
しかし旦那様のみで経営している場合は、旦那様の経費は一部認められると思います。
旦那様の新幹線代、レンタカー代は経費計上しても問題ないと思います。
飲食代は交際費にはなりませんので難しく、宿泊費も近隣のビジネスホテルと比較して高額であれば難しいと思います。