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名前 阪口(さかぐち) 修一(しゅういち)
出身地 兵庫県
資格 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター
仲介業務
開始年月
1998年09月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Line,メール

所属情報

エスアール・パートナーズ株式会社

所在地

大阪府大阪市中央区本町4丁目5番4号

本町GTCビル302

URL

https://www.srp-re.jp/

営業時間

10:30~19:00

定休日

宅建免許番号

大阪府知事免許(4)第53017号

回答の成績

ベストアンサー数

74

ベストアンサー率:

14.31%

ベストアンサー数:

74件

その他の回答:

443件

回答総数:

517件

Q.自宅の売却で専任媒介契約を利用するメリットとは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/09/04

自宅の売却で一般媒介よりも専任媒介を利用するメリットとして、どのような点がありますか。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

SATOさん、はじめまして。

専任媒介契約のメリットは以下の通りです。
①一社のみに依頼するので業者対応が楽
②レインズ登録が義務ですので、複数の宅建業者に情報拡散できる。
③2週間に一度業務活動報告があるので、販売状況を把握できる。

①につきましては、複数社に依頼すると価格変更する場合や内見のスケジュール調整を売主ご自身で依頼業者に連絡を行わなくてはなりません。
専任であればすべて任すことができます。

またデメリットは以下の通りです。
③囲い込みをされる。
④競争心がなくなる。

③につきましては、両手取引がしやすくなるため、一定期間(売却受託初期や価格変更初期)情報公開を制限されることがあります。
またレインズ登録はしますが、実際申し込みがないにも関わらず購入申し込みありなど誤情報を登録する宅建業者(特に一部大手)がいます。
④につきましては、複数社に依頼すると競争力が働きますので営業活動にも影響が出ますが、専任の場合は競争相手がいないため、宅建業者の裁量が大きくなります。
そのため安易に価格を下げる交渉をされたりすることが見受けられます。



Q.物件ポータルサイトで掲載会社の売買仲介手数料が記載されていないのはなぜ?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/09/02

大手の物件ポータルサイトを見ていて気づいたのですが掲載会社の売買仲介手数料が記載されていません(私の見落としかもしれませんが)。記載されていないということは掲載会社によって手数料が異なるということですか。記載されていない理由が気になります。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

Lanikaiさん、はじめまして。

大手物件ポータルサイトには仲介手数料を記入することができません。
不動産会社が登録する物件情報の入力欄に仲介手数料の記入欄が用意されていません。
この春よりSUUMOで仲介手数料を自由に設定できるような話はありましたが、現在のところなっていないようです。

Q.テナント契約は一般の居住用の部屋でも可能でしょうか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/08/22

居住用の1DKの部屋を個人の学習塾を開業するために借りたいと考えています。

契約することは可能でしょうか?また、家賃などは変わったりしますか?


よろしくお願いいたします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

NITORIさん、はじめまして。

賃貸不動産の場合、オーナーさんから承諾を貰えれば学習塾としてテナント契約することは可能です。
区分所有マンションを賃貸にしている場合は、管理規約に制限の規定がなければテナント契約は可能です。
ただし、どちらの場合も通常は住居として利用されてますので、建物内の住人や近隣に迷惑が掛からないよう塾生にも細心の注意を払って貰う必要はあります。
特に自転車で通う場合は、別途駐輪場を借りるなどの対策は考えておきましょう。

Q.市街化調整区域にある物件のアパートローン審査

不動産投資 > 投資ローン・金利

2022/08/18

とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。

ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。


そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

特攻野郎さん、はじめまして。

市街化調整区域にある不動産に投資をお考えとの事ですが、金融機関の融資を受けることは非常に難しいです。
市街化調整区域は市街化を抑制する目的で指定された地域ですので、今後発展は見込めませんので銀行としては担保評価がゼロに近くなります。
しかし市街化調整区域であっても再建築が可能な地域もありますので、そのような地域にある地方銀行であれば融資を受けることも可能かも知れません。
最近私が扱った物件は奈良県大和郡山市で市街化調整区域内でしたが、県知事の再建築許可が取得できましたので、融資対応可能な物件でした。

Q.分譲マンションを自主管理で貸し出そうと思っています

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/08/12

今まで大家経験がない60代の者です。所有している分譲マンションを貸し出したいと思っています。

仕事を半分リタイアしていて比較的時間が取れるので、管理会社に委託しないで自主管理することで色々と実地経験やノウハウを積みたいと思っています。

自主管理を始めるにあたり不動産会社様視点で何か有益なアドバイスなどを頂けますと嬉しく思います。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

麦わら帽子さん、はじめまして。

分譲マンションの自主管理は初心者でも問題なくできると思います。
賃貸募集を不動産会社に依頼すれば家賃保証会社や火災保険の加入もしてくれますし、事務手続きもありませんので、麦わら帽子さんが行う作業は契約書に署名のみです。
分譲マンションの場合は共用部分が多く、修繕は管理組合しかできないことが多いです。
ご自身で緊急対応する部分は室内の水回りが中心になりますので、近隣で対応してもらえる専門業者を見つけておく必要はあります。
また、入退去時の対応は重要ですので国土交通省ガイドラインを確認しておくほうが宜しいかと思います。

Q.共同抵当に入っている複数の土地の1つだけを売却するには?

不動産売却 > 任意売却・競売

2022/08/10

個人の地主です。金融機関からの借入で共同抵当に入っている複数の土地の1つだけを売却して金融機関への返済にくわだてたいと考えています。

債権者である金融機関はこのような任意売却にも同意してくれるでしょうか?

仮に同意してくれるとした場合、売却対象となる当該土地は抵当権付きの土地として売りに出すことになりますか?(先に抵当権を抹消してから売りに出す方法はありませんでしょうか?)


どうぞよろしくお願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

フェリペ2世さん、はじめまして。

任意売却はローンの返済に一定期間滞納があり、金融機関より期限の利益が喪失した旨の通知や保証会社が一括弁済した後、債務の返済のために担保不動産を債権者同意の上、売却を行うことです。
この場合ですと、共同担保が設定されいている不動産の一部を売却したいとのことですが、債権者に事前確認し、売却金額等の条件が合意できれば売却を行うことは可能です。
ただし、一部の不動産の売却で全額返済できない場合は共同担保が設定されている他の不動産も売却を求められます。
なお、担保設定がなされた状態での売却は一般的にも行われており問題ありませんが、停止条件で債権者の同意が必要である旨は記載しておくほうが宜しいかと思います。

Q.アパート経営の確定申告で物件視察の旅行代は経費計上OKか?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2022/08/10

こんにちは。旦那が不動産投資をしていて、今度初めて確定申告をします。

経費処理について教えてください。

先日、地方に保有しているアパート物件の管理状況の視察がてら家族旅行をしました。その際の、家族全員分(旦那と私と子供2人)の新幹線代とレンタカー代と飲食費とリゾートホテルの宿泊費は経費処理認められますか??

私は認められると思っていたのですが、知り合いが「無理でしょ」と言うので、こちらでプロの方から教えていただきたく投稿しました。


よろしくお願いしますmm

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

フランチェスカさん、はじめまして。

視察費に関するご質問ですが、不動産の所有状況により経費計上できる範囲が決まります。
法人や自営業として申告している場合、ご家族が役員や社員として会社に関与しているならば経費で認められる可能性はあります。
しかし旦那様のみで経営している場合は、旦那様の経費は一部認められると思います。
旦那様の新幹線代、レンタカー代は経費計上しても問題ないと思います。
飲食代は交際費にはなりませんので難しく、宿泊費も近隣のビジネスホテルと比較して高額であれば難しいと思います。

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阪口(さかぐち) 修一(しゅういち) 宅建士

エスアール・パートナーズ株式会社

大阪府大阪市中央区本町4丁目5番4号本町GTCビル302

Q.自宅の売却で専任媒介契約を利用するメリットとは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/09/04

自宅の売却で一般媒介よりも専任媒介を利用するメリットとして、どのような点がありますか。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

SATOさん、はじめまして。

専任媒介契約のメリットは以下の通りです。
①一社のみに依頼するので業者対応が楽
②レインズ登録が義務ですので、複数の宅建業者に情報拡散できる。
③2週間に一度業務活動報告があるので、販売状況を把握できる。

①につきましては、複数社に依頼すると価格変更する場合や内見のスケジュール調整を売主ご自身で依頼業者に連絡を行わなくてはなりません。
専任であればすべて任すことができます。

またデメリットは以下の通りです。
③囲い込みをされる。
④競争心がなくなる。

③につきましては、両手取引がしやすくなるため、一定期間(売却受託初期や価格変更初期)情報公開を制限されることがあります。
またレインズ登録はしますが、実際申し込みがないにも関わらず購入申し込みありなど誤情報を登録する宅建業者(特に一部大手)がいます。
④につきましては、複数社に依頼すると競争力が働きますので営業活動にも影響が出ますが、専任の場合は競争相手がいないため、宅建業者の裁量が大きくなります。
そのため安易に価格を下げる交渉をされたりすることが見受けられます。



Q.物件ポータルサイトで掲載会社の売買仲介手数料が記載されていないのはなぜ?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/09/02

大手の物件ポータルサイトを見ていて気づいたのですが掲載会社の売買仲介手数料が記載されていません(私の見落としかもしれませんが)。記載されていないということは掲載会社によって手数料が異なるということですか。記載されていない理由が気になります。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

Lanikaiさん、はじめまして。

大手物件ポータルサイトには仲介手数料を記入することができません。
不動産会社が登録する物件情報の入力欄に仲介手数料の記入欄が用意されていません。
この春よりSUUMOで仲介手数料を自由に設定できるような話はありましたが、現在のところなっていないようです。

Q.テナント契約は一般の居住用の部屋でも可能でしょうか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/08/22

居住用の1DKの部屋を個人の学習塾を開業するために借りたいと考えています。

契約することは可能でしょうか?また、家賃などは変わったりしますか?


よろしくお願いいたします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

NITORIさん、はじめまして。

賃貸不動産の場合、オーナーさんから承諾を貰えれば学習塾としてテナント契約することは可能です。
区分所有マンションを賃貸にしている場合は、管理規約に制限の規定がなければテナント契約は可能です。
ただし、どちらの場合も通常は住居として利用されてますので、建物内の住人や近隣に迷惑が掛からないよう塾生にも細心の注意を払って貰う必要はあります。
特に自転車で通う場合は、別途駐輪場を借りるなどの対策は考えておきましょう。

Q.市街化調整区域にある物件のアパートローン審査

不動産投資 > 投資ローン・金利

2022/08/18

とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。

ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。


そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

特攻野郎さん、はじめまして。

市街化調整区域にある不動産に投資をお考えとの事ですが、金融機関の融資を受けることは非常に難しいです。
市街化調整区域は市街化を抑制する目的で指定された地域ですので、今後発展は見込めませんので銀行としては担保評価がゼロに近くなります。
しかし市街化調整区域であっても再建築が可能な地域もありますので、そのような地域にある地方銀行であれば融資を受けることも可能かも知れません。
最近私が扱った物件は奈良県大和郡山市で市街化調整区域内でしたが、県知事の再建築許可が取得できましたので、融資対応可能な物件でした。

Q.分譲マンションを自主管理で貸し出そうと思っています

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/08/12

今まで大家経験がない60代の者です。所有している分譲マンションを貸し出したいと思っています。

仕事を半分リタイアしていて比較的時間が取れるので、管理会社に委託しないで自主管理することで色々と実地経験やノウハウを積みたいと思っています。

自主管理を始めるにあたり不動産会社様視点で何か有益なアドバイスなどを頂けますと嬉しく思います。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

麦わら帽子さん、はじめまして。

分譲マンションの自主管理は初心者でも問題なくできると思います。
賃貸募集を不動産会社に依頼すれば家賃保証会社や火災保険の加入もしてくれますし、事務手続きもありませんので、麦わら帽子さんが行う作業は契約書に署名のみです。
分譲マンションの場合は共用部分が多く、修繕は管理組合しかできないことが多いです。
ご自身で緊急対応する部分は室内の水回りが中心になりますので、近隣で対応してもらえる専門業者を見つけておく必要はあります。
また、入退去時の対応は重要ですので国土交通省ガイドラインを確認しておくほうが宜しいかと思います。

Q.共同抵当に入っている複数の土地の1つだけを売却するには?

不動産売却 > 任意売却・競売

2022/08/10

個人の地主です。金融機関からの借入で共同抵当に入っている複数の土地の1つだけを売却して金融機関への返済にくわだてたいと考えています。

債権者である金融機関はこのような任意売却にも同意してくれるでしょうか?

仮に同意してくれるとした場合、売却対象となる当該土地は抵当権付きの土地として売りに出すことになりますか?(先に抵当権を抹消してから売りに出す方法はありませんでしょうか?)


どうぞよろしくお願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

フェリペ2世さん、はじめまして。

任意売却はローンの返済に一定期間滞納があり、金融機関より期限の利益が喪失した旨の通知や保証会社が一括弁済した後、債務の返済のために担保不動産を債権者同意の上、売却を行うことです。
この場合ですと、共同担保が設定されいている不動産の一部を売却したいとのことですが、債権者に事前確認し、売却金額等の条件が合意できれば売却を行うことは可能です。
ただし、一部の不動産の売却で全額返済できない場合は共同担保が設定されている他の不動産も売却を求められます。
なお、担保設定がなされた状態での売却は一般的にも行われており問題ありませんが、停止条件で債権者の同意が必要である旨は記載しておくほうが宜しいかと思います。

Q.アパート経営の確定申告で物件視察の旅行代は経費計上OKか?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2022/08/10

こんにちは。旦那が不動産投資をしていて、今度初めて確定申告をします。

経費処理について教えてください。

先日、地方に保有しているアパート物件の管理状況の視察がてら家族旅行をしました。その際の、家族全員分(旦那と私と子供2人)の新幹線代とレンタカー代と飲食費とリゾートホテルの宿泊費は経費処理認められますか??

私は認められると思っていたのですが、知り合いが「無理でしょ」と言うので、こちらでプロの方から教えていただきたく投稿しました。


よろしくお願いしますmm

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

フランチェスカさん、はじめまして。

視察費に関するご質問ですが、不動産の所有状況により経費計上できる範囲が決まります。
法人や自営業として申告している場合、ご家族が役員や社員として会社に関与しているならば経費で認められる可能性はあります。
しかし旦那様のみで経営している場合は、旦那様の経費は一部認められると思います。
旦那様の新幹線代、レンタカー代は経費計上しても問題ないと思います。
飲食代は交際費にはなりませんので難しく、宿泊費も近隣のビジネスホテルと比較して高額であれば難しいと思います。

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回答の成績

ベストアンサー数

74

ベストアンサー率:

14.31%

ベストアンサー数:

74件

その他の回答:

443件

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