こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「3,600万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか」とのご質問、ありがとうございます。
一般的に用いられる固定と変動の金利を想定し、返済シミュレーションや選ぶ際の注意点についてもご説明いたします。

まず固定金利では、国内で最も名の知れた住宅ローンともいえる「フラット35」の利用を想定して解説します。
2024年12月現在、多くの金融機関が採用しているフラット35（35年返済）の金利は1.86％です。
ただしフラット35には、住宅金融支援機構が定める基準をクリアした優良な住宅を取得する場合には一定期間の金利を引き下げる「フラット35S」、子育て世帯や若年夫婦世帯の場合に一定期間の金利を引き下げる「子育てプラス」など仕組みがありますから、こちらが適用された場合も併せてみていきます。


・フラット35を利用した場合
フラット35を利用して金利1.86％で3,600万円を借り入れた場合、月々の支払額は「11万6,684円」です。
この場合の返済総額は4,900万7,216円、利息総額は1300万7,216円です。
フラット35は全期間固定金利の商品ですから、仮に返済途中に経済情勢が大きく変わっても、支払い額は完済まで変わりません。

・フラット35S（Aタイプ）を利用した場合
フラット35Sとは、住宅金融支援機構が定める要件をクリアした住宅の取得にフラット35を利用する場合、一定期間金利が引き下げられる仕組みです。
Aタイプが適用された場合は当初5年間、金利が0.5％引き下げられます。つまり、フラット35S（Aタイプ）を利用した場合の適用金利は当初5年間は1.36％、6年目から1.86％になる仕組みです。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は10万7,774円で、61回目の支払いから11万5,485円になります。
この場合の返済総額は4,804万1,035円、利息総額は1,204万1,035円です。

・フラット35S（Aタイプ）に子供2人の金利優遇（子育てプラス）が適用された場合
子育てプラスは子どもの人数などに応じて金利が引き下げられる仕組みでフラット35Sとの併用も可能です。
フラット35S（Aタイプ）に加え、子供2人の金利優遇が適用された場合、当初5年間は金利が1.00％引き下げられます。適用金利は当初5年間は0.86％、6年目から1.86％です。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は9万9,290円で、61回目の支払いから11万4,222円になります。
この場合の返済総額は4,707万7,487円、利息総額は1,107万7,487円です。

つまり、フラット35とフラット35S（Aタイプ）では返済額で96万円ほどの差が生じ、子育てプラスではさらに96万円ほど軽減される計算になります。

・変動金利（0.625％）を利用した場合
金利0.625%で3,600万円を借り入れた場合、月々の返済額は「9万5,453円」です。
完済まで金利変動がなかったと仮定すると、返済総額は4,009万0,056円、利息総額は409万0,056円となり、フラット35通常タイプと比較すると月々の支払額で2万円以上、総額では900万円近い差が生じる計算になります。

しかし、変動金利を利用する際は必ず金利上昇のリスクを考慮しなければなりません。
仮に5年後に金利が1.5%上がって2.125%になったとすると、月々の支払額は11万7,756円に跳ね上がり、この時点で固定金利の返済額を上回ってしまいます。
変動金利には、「金利が上がっても5年間は支払額が変わらない」「大幅な金利上昇があっても支払額の変動は1.25倍まで」などのルールがあり、急激な支払い負担の増加から債務者を守る仕組みが設けられていますが、実際には「いくら支払っても元金が減らない」という現象を生むリスクも内包しています。
総じて金利が低いのは変動金利ですが、住宅ローンを選ぶ際にはこのようなリスクを念頭においておくことが大切です。

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「単独ローンからペアローンに借り換えするメリットはありますか？ 」とのご質問、ありがとうございます。
単独のローンからペアローンに借り換えることで影響が生じるものは、主に団体信用生命保険と住宅ローン控除です。
これらは単純にメリットともデメリットとも言い切れませんから、ご自身のケースに当てはめて検討することが大切です。

まず初めにペアローンの仕組みをざっと確認してみましょう。
ペアローンとは、ご主人様と奥様がそれぞれ主債務者となって個別の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて住宅取得資金の総額を調達する仕組みです。
住宅は共有となり、借入（プラス自己資金）の割合に応じて持分割合を決めるのが原則です。

ご夫婦それぞれが別の住宅ローンを組むことから、「団体信用生命保険も住宅ローン控除もそれぞれの借入額が上限となる」という影響が生じます。
団信で言えば、ご主人様がお亡くなりになったとしたらご主人様の住宅ローンだけが完済され、奥様の住宅ローンは残ります。
一方の住宅ローン控除も、それぞれの借入額に応じて控除額が決まります。
ご主人様単独の住宅ローンからペアローンに借り換えた場合、「減税分を2人で分け合う形になる」と考えれば分かりやすいでしょう。
これらがご相談者様にとって有効であると考えられるのであれば、それがメリットと言えます。

一例を挙げれば、ご夫婦2人が共働きを続ける想定で住宅を購入する場合です。
単独の住宅ローンは「どちらか片方にしか保険が掛かっていない状況」ですから、もう一方に万が一のことがあった場合のリスクに備えられません。
住宅ローン控除に関しても、一方だけがその恩恵を受けるより2人で分け合った方が、他の節税手法を組み合わせるなどの選択肢が広がります。

今回のご質問は「借り換え」とのことなのであまり関係ありませんが、一般的にペアローンの効果は「借入可能額を増やす」という点ばかりがクローズアップされがちで、確かにそれは大きなメリットと言えます。
しかしそれだけでなく、上記のような特徴を持つことを知った上で検討することが望ましいでしょう。

こんにちは。宅建士・行政書士の廣石です。
「マンション住みの場合、保管場所使用承諾証明書は誰が書く？」とのご質問、ありがとうございます。
分譲マンションにお住いで、車庫証明を取得する必要があるケースとお見受けし、この想定にて回答させていただきます。

ご自身で購入した分譲マンションにお住まいの場合でも、実は駐車場は「賃貸」であるケースが一般的です。
この場合には、マンションの管理組合（管理を委託している場合には管理会社）に依頼して、保管場所使用承諾証明書を作成してもらいます。
保管場所使用承諾証明書は「所有者や管理者が、駐車場として使用することを承諾していることの証明」ですから、その権限を持つ方に書いてもらわなければなりません。
分譲マンションの敷地は区分所有者全員の共有であることが通常です。このため駐車場も特定の区分所有者が単独で所有しているものではないため、一般的な賃貸駐車場などと同様に扱うと考えれば分かりやすいでしょう。
仮に駐車場も分譲で、ご自身の所有となっている場合には、保管場所使用承諾証明書に代わる書類として「保管場所使用権原疎明書面（自認書）」を添付します。

敷地内の平面駐車場や機械式駐車場などに関しては、「通常の月極駐車場などと同様に扱いになる」ということにあまり違和感はないかと思いますが、注意すべきは「1階で専用の駐車場が付帯しているお部屋」などででしょう。
この場合でも、駐車場はあくまでも区分所有者全員の共有で、駐車場が付帯した居室の所有者が「専用使用権（特定の区分所有者のみが使用できる権利）に基づいて独占的に使用できる」に過ぎないケースが大半だからです。
これは言ってみればバルコニーと同様で、各居室に付帯したバルコニーはその居室の区分所有者だけが独占して使用する権利を持つものの、あくまでも共用部分という扱いです。
分譲マンションの駐車場の多くはこの方式を採っていますから、まずは管理組合や管理会社などに声を掛けてみるとよいでしょう。

なお、車庫証明の取得は自動車を購入した際だけでなく、住所が変わった際にも必要です。
つまり「分譲マンションを購入して引っ越した時」にも、車検証の住所変更や、場合によってはナンバープレートの交換などの手続きをしなければならないことも覚えておきましょう。
住所変更後の手続きは「15日以内」とされており、これを怠ると普通自動車なら50万円以下という重い罰金が課せられる恐れがあります。
ご自身での手続きが難しい場合には、早めに行政書士に相談することをおすすめします。

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「造成宅地防災区域と宅地造成工事規制区域の違い」について、回答させていただきます。

この2つはいずれも「宅地造成及び特定盛土等規制法（宅地造成等規制法）」で定められた、「崖崩れや土砂の流出などが発生するリスクを抑制するために何らかの対策が必要」と判断されたエリアといえます。
普段はあまり耳にする機会もなく、その名称からは詳細な内容がイメージしにくいのではないでしょうか。

2つの違いを端的に説明すると、新規の宅地造成工事を規制するエリアが「宅地造成工事規制区域」、土砂災害のリスクを内包した既存の造成エリアが「造成宅地防災区域」と考えると分かりやすいでしょう。
宅地造成工事規制区域と造成宅地防災区域に重複して指定されることはなく、「宅地造成工事規制区域には指定されていないが、造成に伴う土砂災害の危険のあるエリアが造成宅地防災区域に指定される」という仕組みです。

宅地造成工事規制区域は「新規造成を規制するエリア」ですから、法律の要件に該当する一定規模以上の宅地造成工事を行う際には、都道府県知事などの許可が必要です。
一方の造成宅地防災区域はこのような許可制度は設けられていませんが、災害リスクの軽減のために何らかの対策が必要と考えられる場合には、宅地所有者などに対して勧告や命令を行うことができるとしています。

造成宅地防災区域と宅地造成工事規制区域に関しては、国土交通省が分かりやすくまとめたリーフレットを発行していますので、こちらも参考にしてください。

宅地造成等規制法の概要と構成
https://www.mlit.go.jp/toshi/web/content/001465914.pdf

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「頭金なし月々5万円支払いでマイホーム購入は可能？」とのご質問に回答いたします。

結論から申し上げますと、ご質問のケースでもマイホームの購入は可能です。実際に似たようなご条件でマイホーム購入のお手伝いをさせていただいた事例は数多くございます。
「頭金なし月々5万円支払い」という明確な金額の設定がありますから、まずはこの数字をもとに予算総額を算出し、その範囲内で物件を選定するという手順です。

月々の支払額から予算総額を逆算する際には、住宅ローンの金利が大きな影響を及ぼします。
仮に金利1％、420回の支払い（35年間）で試算すると、予算総額は1,771万円となります。これが金利2％であれば、総額は1,501万円です。
物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用、金融機関に支払う事務手数料などの諸費用もすべて含めて予算内に収まる物件であれば、理論上は「頭金なし月々5万円支払い」で購入が可能ということになります。
ただし実際にこの条件で住宅を購入する場合には、押さえておかなければならない重要なポイントがいくつか存在しますので、それについて詳しくご説明いたします。

【金利変動リスク】
一般的に低い金利で借りられるのは変動金利ですが、その名の通り金利変動のリスクがある商品です。このため変動金利の住宅ローンを利用した場合には、購入時点では支払額が5万円を切っていたとしても、金利上昇によって将来的にそれを上回る可能性が否定できません。
変動金利の住宅ローン商品では、0.625％など1％を大幅に下回る金利で借り入れができるケースも珍しくないでしょう。
月々5万円、金利0.625%、420回で試算すると、予算総額は1885万円となります。つまり、購入可能な選択肢は大きく広がることを意味しているのです。
しかし、前述の通り金利変動のリスクを内包しているため、返済の途中で5万円を上回る支払いを余儀なくされるかもしれません。
このため確実に一定の支払額で返済していくのであれば、全期間固定の住宅ローンを選ぶ必要があります。

全期間固定の住宅ローンとして、真っ先に名前が挙がるのが住宅金融支援機構のフラット35でしょう。
2024年9月現在、物件価格の90％超の最低金利は1.93％ですから、この数値を用いて予算総額を試算すると1,525万円です。
変動金利よりも予算が限られるため選択肢の幅が狭くなりますが、金利変動に左右されずに返済期間中ずっと支払額を5万円に抑えることができます。

ただしフラット35には、適合証明書の取得が必要です。端的に言えば、購入する物件が住宅金融支援機構が定める基準を満たしたものでなければならないのです。
購入したい物件が適合証明書を取得できないケースでは、フラット35が利用できません。この場合には、フラット35を住宅ローンの候補から外さなければならないのです。

【住宅ローンの資金使途】
住宅ローンを利用する金融機関によって、借入金から拠出できる資金使途が異なります。例えばフラット35では、固定資産税・都市計画税等の精算金は融資金から支払うことができません。
固定資産税・都市計画税等精算金とは、1年間の固定資産税などの金額を物件引き渡し日を基準に日割りで計算し、買主から売主に支払うお金です。
固定資産税などは1月1日時点の所有者に納税義務が生じるため、年の途中で所有者が変わっても買主から支払うことができません。このため清算金という形で売主に税相当額を渡し、売主から支払うのです。
一般的に購入物件の決済・引渡し時に必要となる「諸費用」の1つとして計上されますが、フラット35を利用する際には自己資金として用意しなければなりません。

【手付金などの一時的な拠出】
頭金なし、つまり自己資金がなくても住宅を購入すること自体は可能ですが、不動産の売買では契約時に物件代金の一部を手付金として支払うのが一般的です。
手付金はあくまでも売買代金の一部ですから最終的には借入に含めることができるのですが、契約から融資実行（決済・引渡し）までの期間は手元から離れるお金といえます。
つまり手付金として支払うお金が手元になければ、契約を結ぶことができません。
手付金は通常、売買代金の10％程度が目安とされています。もちろんこの金額も当事者同士の契約で定めるものですから、できるだけ低く抑えてもらうように交渉すること自体は可能でしょう。
しかし手付金があまりに安すぎると、契約が不安定なものとなりかねません。手付金は解約手付という位置付けで、「買主は手付金を放棄すれば、売主は手付の倍額を償還すれば、契約を解除できる」と定められたものだからです。
仮に10万円の手付金で契約を結んだ後、同じ物件を「100万円高く購入したい」という人が現れたら、売主さんは迷わず20万円を償還して新たな購入希望者と契約するのではないでしょうか。

「頭金なし月々5万円支払い」という条件でマイホームを購入する際に注意すべき主なポイントは、以上の3つです。
「諸費用を含めた予算総額を算出して物件を選ぶ」という手順さえ分かれば、決して非現実的な購入方法ではないことが分かると思います。
ただし月々5万円の支払いといっても、住宅の所有には住宅ローンの返済以外のコスト発生することも考慮しておきましょう。
先に触れた固定資産税・都市計画税もその1つですし、購入物件がマンションであれば毎月ごとに管理費や修繕積立金の負担が生じます。
このようなランニングコストをしっかりと把握しておくことも大切です。

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「夫婦連生団信とペアローンの違いは何ですか？」に回答させていただきます。

まずはじめに、夫婦連生団信は団体信用生命保険（団信）の特約の1つで、ペアローンはご夫婦お2人で1つの住宅を購入する際に利用できる住宅ローンの借入方式の1つ、ということを知っておきましょう。
つまり、「ご夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組み、夫婦連生団信に加入する」といった利用方法が想定されるのです。
この前提を踏まえた上で、それぞれを詳しくご説明します。

夫婦連生団信の利用は、ご夫婦がいずれも「債務者」であること、つまり借入の主体であることが原則です。一般的には、連帯債務（ご夫婦の収入を合わせて組む住宅ローンの一形態）での利用を想定した特約といえます。
このため、まずはペアローンや連帯債務に関する説明を先行してみていきましょう。

ペアローンは、ご夫婦の収入を合わせて1つの住宅を購入する際に利用できる住宅ローンの仕組みです。
例えば5,000万円の物件を購入するために、ご主人様と奥様がそれぞれ2,500万円の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて総額を調達する方法です。
購入した住宅はご夫婦の共有という形になります。

借入金額の割合は50：50でなくても構いません。
例えば「ご主人様が3,500万円のローンを、奥様が1,500万円のローンを組む」といった方法も使えます。それぞれの収入に応じて割合を決定するのが一般的でしょう。
ただし共有の際の持分割合は、支出した金額（住宅ローンの金額＋自己資金で支払った金額）の割合に合わせるのが原則です。

ご夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組む場合には、ペアローン以外にも連帯債務や連帯保証（収入合算）などの方法が用いられます。
それぞれの特徴は以下のとおりです。

【ペアローン】
ご主人様、奥様がそれぞれ主債務者として個別の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて総額を調達する。住宅は共有、持分割合は借入の割合に合わせるのが原則。
※購入物件は1つ、住宅ローンは2つ
【連帯債務】
ご主人様か奥様のいずれかが主債務者、もう一方が連帯債務者として必要資金総額の住宅ローンを組む。住宅は単独所有・共有いずれも可。
※購入物件は1つ、住宅ローンも1つ
【連帯保証（収入合算）】
ご主人様か奥様のいずれかが主債務者、もう一方が連帯保証人となって必要資金総額の住宅ローンを組む。
住宅を購入する主体はあくまでも主債務者で、連帯保証人が現金を拠出している場合などを除いては住宅は主債務者の単独所有とするのが一般的。
※購入物件は1つ、住宅ローンも1つ

ご夫婦の収入を合わせてローンを組み、住宅を購入する場合には利用される代表的な住宅ローンの仕組みが以上の3つです。
金融機関によって取り扱いの有無や名称、仕組みの詳細などが異なりますので、ご夫婦でのローンを検討される際には不動産会社で相談してみるとよいでしょう。

次に夫婦連生団信についてご説明します。
夫婦連生団信は、住宅ローン返済中に債務者がお亡くなりになったり、高度障害で返済不能に陥ったりした場合に、住宅ローンの残債が生命保険から全額弁済される「団体信用生命保険（団信）」の特約の1つです。
通常の団信は主債務者だけが加入する、もしくは持分割合に応じて加入する仕組みですが、夫婦連生団信であればご夫婦そろって加入することができ、いずれか一方がお亡くなりになった場合に持分割合に関わらず残りの住宅ローンの全額が免除されます。

前述の例、5,000万円の物件を購入するために、ご主人様と奥様がそれぞれ2,500万円の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて総額を調達した場合を想定してみましょう。
一般の団信で保証される金額は、それぞれの借入金額が上限です。
仮に残債が4,000万円（ご主人様と奥様の残債は各2,000万円）の時点でご主人様が亡くなったとしたら、団信で支払われる保険金はご主人様の2,000万円だけに限られ、奥様の2,000万円は引き続き支払わなくてはなりません。
一方で夫婦連生団信に加入していた場合には、奥様の2,000万円も含めた総額の4,000万円が保険金として支払われ、残債がすべて免除されます。

この特約が利用できるのは、ご夫婦のいずれもが「債務者」であることが原則です。つまり、ペアローンや連帯債務を想定した特約といえます。
ただし一般的には、夫婦連生団信は連帯債務に付帯して利用できる特約であるケースが多く、ペアローンで夫婦連生団信を利用できる金融機関は限定的です。

ご質問者様が「夫婦連生団信とペアローンの違いは何ですか？」という疑問を持たれたのは、
・ペアローン＝ご夫婦が個別に借入額に応じた団信に加入
・連帯債務＝夫婦連生団信の利用が可能
という認識があったからかもしれません。

このような特約の利用には、金融機関ごとにさまざまな条件が設けられています。そもそも制度自体が存在しないケースも少なくありません。
住宅を購入する際には、住宅そのものと同じくらい「住宅ローン選び」も重要です。
金利や融資に関するコストなどとともに、団信についても詳しく説明を受け、納得のいく住宅ローンを選択することをおすすめします。