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Q.頭金なし月々5万円支払いでマイホーム購入は可能？

> その他不動産購入一般

2024/09/03

頭金なし月々5万円のローン返済の条件でもマイホームの購入が可能だとしたらそればどのような条件が揃った場合ですか？アドバイスよろしくお願いします。

回答 : 2

素焼きカシューナッツさん

ベストアンサーに選ばれた回答

廣石倫宅建士,行政書士,FP2級

廣石行政書士事務所 | 千葉県

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「頭金なし月々5万円支払いでマイホーム購入は可能？」とのご質問に回答いたします。

結論から申し上げますと、ご質問のケースでもマイホームの購入は可能です。実際に似たようなご条件でマイホーム購入のお手伝いをさせていただいた事例は数多くございます。
「頭金なし月々5万円支払い」という明確な金額の設定がありますから、まずはこの数字をもとに予算総額を算出し、その範囲内で物件を選定するという手順です。

月々の支払額から予算総額を逆算する際には、住宅ローンの金利が大きな影響を及ぼします。
仮に金利1％、420回の支払い（35年間）で試算すると、予算総額は1,771万円となります。これが金利2％であれば、総額は1,501万円です。
物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用、金融機関に支払う事務手数料などの諸費用もすべて含めて予算内に収まる物件であれば、理論上は「頭金なし月々5万円支払い」で購入が可能ということになります。
ただし実際にこの条件で住宅を購入する場合には、押さえておかなければならない重要なポイントがいくつか存在しますので、それについて詳しくご説明いたします。

【金利変動リスク】
一般的に低い金利で借りられるのは変動金利ですが、その名の通り金利変動のリスクがある商品です。このため変動金利の住宅ローンを利用した場合には、購入時点では支払額が5万円を切っていたとしても、金利上昇によって将来的にそれを上回る可能性が否定できません。
変動金利の住宅ローン商品では、0.625％など1％を大幅に下回る金利で借り入れができるケースも珍しくないでしょう。
月々5万円、金利0.625%、420回で試算すると、予算総額は1885万円となります。つまり、購入可能な選択肢は大きく広がることを意味しているのです。
しかし、前述の通り金利変動のリスクを内包しているため、返済の途中で5万円を上回る支払いを余儀なくされるかもしれません。
このため確実に一定の支払額で返済していくのであれば、全期間固定の住宅ローンを選ぶ必要があります。

全期間固定の住宅ローンとして、真っ先に名前が挙がるのが住宅金融支援機構のフラット35でしょう。
2024年9月現在、物件価格の90％超の最低金利は1.93％ですから、この数値を用いて予算総額を試算すると1,525万円です。
変動金利よりも予算が限られるため選択肢の幅が狭くなりますが、金利変動に左右されずに返済期間中ずっと支払額を5万円に抑えることができます。

ただしフラット35には、適合証明書の取得が必要です。端的に言えば、購入する物件が住宅金融支援機構が定める基準を満たしたものでなければならないのです。
購入したい物件が適合証明書を取得できないケースでは、フラット35が利用できません。この場合には、フラット35を住宅ローンの候補から外さなければならないのです。

【住宅ローンの資金使途】
住宅ローンを利用する金融機関によって、借入金から拠出できる資金使途が異なります。例えばフラット35では、固定資産税・都市計画税等の精算金は融資金から支払うことができません。
固定資産税・都市計画税等精算金とは、1年間の固定資産税などの金額を物件引き渡し日を基準に日割りで計算し、買主から売主に支払うお金です。
固定資産税などは1月1日時点の所有者に納税義務が生じるため、年の途中で所有者が変わっても買主から支払うことができません。このため清算金という形で売主に税相当額を渡し、売主から支払うのです。
一般的に購入物件の決済・引渡し時に必要となる「諸費用」の1つとして計上されますが、フラット35を利用する際には自己資金として用意しなければなりません。

【手付金などの一時的な拠出】
頭金なし、つまり自己資金がなくても住宅を購入すること自体は可能ですが、不動産の売買では契約時に物件代金の一部を手付金として支払うのが一般的です。
手付金はあくまでも売買代金の一部ですから最終的には借入に含めることができるのですが、契約から融資実行（決済・引渡し）までの期間は手元から離れるお金といえます。
つまり手付金として支払うお金が手元になければ、契約を結ぶことができません。
手付金は通常、売買代金の10％程度が目安とされています。もちろんこの金額も当事者同士の契約で定めるものですから、できるだけ低く抑えてもらうように交渉すること自体は可能でしょう。
しかし手付金があまりに安すぎると、契約が不安定なものとなりかねません。手付金は解約手付という位置付けで、「買主は手付金を放棄すれば、売主は手付の倍額を償還すれば、契約を解除できる」と定められたものだからです。
仮に10万円の手付金で契約を結んだ後、同じ物件を「100万円高く購入したい」という人が現れたら、売主さんは迷わず20万円を償還して新たな購入希望者と契約するのではないでしょうか。

「頭金なし月々5万円支払い」という条件でマイホームを購入する際に注意すべき主なポイントは、以上の3つです。
「諸費用を含めた予算総額を算出して物件を選ぶ」という手順さえ分かれば、決して非現実的な購入方法ではないことが分かると思います。
ただし月々5万円の支払いといっても、住宅の所有には住宅ローンの返済以外のコスト発生することも考慮しておきましょう。
先に触れた固定資産税・都市計画税もその1つですし、購入物件がマンションであれば毎月ごとに管理費や修繕積立金の負担が生じます。
このようなランニングコストをしっかりと把握しておくことも大切です。

2024/09/10 18:42

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その他の回答

寺師康一郎宅建士,FP2級,貸金業務取扱主任者,住宅ローンアドバイザー

【フラット35】代理店 | 東京都

現在【フラット３５】代理店で営業に携わっております。

ご質問の件ですが、頭金なしでもマイホームの購入は可能です！
【フラット３５】では、物件価格の他に購入にかかる諸費用まで借入することができます。

例えば、新築建売住宅を購入する際にかかる諸費用とは、概ね下記の費用が融資の対象となります。

・売買契約書に貼付する収入印紙代
・表題登記費用→土地家屋調査士
・登記費用（所有権移転・保存・抵当権設定）→司法書士
・仲介手数料→仲介業者
・火災保険料→保険会社
・適合証明書発行費用→検査機関
・融資手数料→窓口金融機関
・住宅ローンの契約書に貼付する印紙代

ただし、ここで気を付けなければならない点が２つあります。

①　融資の対象とならない諸費用
不動産の取引においては、物件の引渡し時に売主・買主間で固定資産税・都市計画税等の精算をしますが、精算金については融資対象となりません。
中古マンションの管理費・修繕積立金の精算金も同様です。

②　手付金の出処について
不動産の取引では、通常、売買代金を契約時と残金（引渡）時の２回に分けて支払うのが一般的です。
住宅ローンの融資金は、売買契約が成就し、引渡し時に一括で融資されるため、契約時の手付金はいくらか捻出しなければなりません。

手付金についての定めはありませんが、売買契約後、契約書に定められた期日までであれば、買主は手付金を放棄することで解約を解除することができます。
そのため、手付金が少ないと売主にとっては契約が安定しないため、売買代金の５～１０％程度の金額を求められることが多いです。
手付金は、売買代金の一部に充当しますので、住宅ローンの融資金を受け取り、売主に残代金を支払った後、手付金相当額が手元に残ることになります。
もし手付金については売主次第ですから、もし自己資金が少なくて心配な場合は、営業担当者に予め相談しておくと良いでしょう。

次に毎月の返済額５万円の住宅ローンが借入できる場合についてです。
住宅ローンの審査においては、申込人の年収に対し、年間の住宅ローン返済額が３０～３５％以下になるよう基準を定めている金融機関がほとんどです。
厳密には、お仕事が自営業の人と会社員や公務員の人では異なりますし、年収１００万円の人と年収８００万円の人とでは当然ながら基準が異なります。

仮に住宅ローンの年間返済負担率を３０％として仮定すると
５万円/月×１２か月÷３０％＝２００万円
つまり年収が２００万円以上あれば月々５万円の返済する住宅ローンの借入基準を満たすことになりますので、年収２００万円以上であればマイホーム購入ができる可能性は高いと言えます。

もし具体的にお考えになりたい場合は、事前審査を受けて、金融機関の判断を仰ぐのがよろしいかと思います。
ご興味がございましたら、是非お気軽にお問合せください。