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名前 廣石(ひろいし) (ひとし)
出身地
資格 宅建士,行政書士,FP2級
仲介業務
開始年月
年月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Line,メール

所属情報

廣石行政書士事務所

所在地

千葉県松戸市西馬橋3-14-22

URL

https://hiroishi-office.com/

営業時間

09:00~18:00

定休日

宅建免許番号

免許()第号

回答の成績

ベストアンサー数

6

ベストアンサー率:

19.35%

ベストアンサー数:

6件

その他の回答:

25件

回答総数:

31件

Q.公図は誰が作成しますか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2025/01/20

公図の作成者について教えてください。

あと、法務局で閲覧できる公図と現況がずれていたら訂正や更新はされますか。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「 公図は誰が作成しますか?」とのご質問、ありがとうございます。

公図とは、本来法務局が備えておくべき「不動産登記法第14条に基づく地図」の代わりに暫定的に備えられているもので、正式名称を「旧土地台帳附属図面」と言います。
「旧」という言葉が示す通り「過去に作成されたもの」であり、14条地図の代用に過ぎません。
このためご質問に端的に回答すれば、「誰も作成しない」が答えになります。
図面に記された土地の形状や大きさが現況と異なることも珍しくはないですが、そうであっても訂正や更新はされません。

参考までに不動産登記法では、以下のように定められています。
第十四条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
参考:e-Gov法令検索「不動産登記法」
https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123/#Mp-Ch_3
ここで規定された地図とは「正確な測量に基づいて、筆の大きさや形状、配置を示した地図」であり、そもそも公図はこの要件を満たしていません。
しかし、正確な地図を作成するには全ての土地の筆界を確定しなければならないため、多大な時間と労力を要します。
このため法に定められた地図が完成していない地域では、この代用品として今も公図が用いられているのです。
法務局で地図を請求すると、対象地に14条地図が整備されている場合は14条地図が、整備されていない場合は代わりに公図が提供されます。

土地が細分化され権利関係が複雑な都市部では地図の整備が進んでおらず公図が提供されるケースが多いのですが、土地区画整理事業を行ったエリアや地方部などでは、14条地図を目にすることもあるでしょう。

Q.3600万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/12/02

3600万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「3,600万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか」とのご質問、ありがとうございます。
一般的に用いられる固定と変動の金利を想定し、返済シミュレーションや選ぶ際の注意点についてもご説明いたします。

まず固定金利では、国内で最も名の知れた住宅ローンともいえる「フラット35」の利用を想定して解説します。
2024年12月現在、多くの金融機関が採用しているフラット35(35年返済)の金利は1.86%です。
ただしフラット35には、住宅金融支援機構が定める基準をクリアした優良な住宅を取得する場合には一定期間の金利を引き下げる「フラット35S」、子育て世帯や若年夫婦世帯の場合に一定期間の金利を引き下げる「子育てプラス」など仕組みがありますから、こちらが適用された場合も併せてみていきます。


・フラット35を利用した場合
フラット35を利用して金利1.86%で3,600万円を借り入れた場合、月々の支払額は「11万6,684円」です。
この場合の返済総額は4,900万7,216円、利息総額は1300万7,216円です。
フラット35は全期間固定金利の商品ですから、仮に返済途中に経済情勢が大きく変わっても、支払い額は完済まで変わりません。

・フラット35S(Aタイプ)を利用した場合
フラット35Sとは、住宅金融支援機構が定める要件をクリアした住宅の取得にフラット35を利用する場合、一定期間金利が引き下げられる仕組みです。
Aタイプが適用された場合は当初5年間、金利が0.5%引き下げられます。つまり、フラット35S(Aタイプ)を利用した場合の適用金利は当初5年間は1.36%、6年目から1.86%になる仕組みです。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は10万7,774円で、61回目の支払いから11万5,485円になります。
この場合の返済総額は4,804万1,035円、利息総額は1,204万1,035円です。

・フラット35S(Aタイプ)に子供2人の金利優遇(子育てプラス)が適用された場合
子育てプラスは子どもの人数などに応じて金利が引き下げられる仕組みでフラット35Sとの併用も可能です。
フラット35S(Aタイプ)に加え、子供2人の金利優遇が適用された場合、当初5年間は金利が1.00%引き下げられます。適用金利は当初5年間は0.86%、6年目から1.86%です。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は9万9,290円で、61回目の支払いから11万4,222円になります。
この場合の返済総額は4,707万7,487円、利息総額は1,107万7,487円です。

つまり、フラット35とフラット35S(Aタイプ)では返済額で96万円ほどの差が生じ、子育てプラスではさらに96万円ほど軽減される計算になります。

・変動金利(0.625%)を利用した場合
金利0.625%で3,600万円を借り入れた場合、月々の返済額は「9万5,453円」です。
完済まで金利変動がなかったと仮定すると、返済総額は4,009万0,056円、利息総額は409万0,056円となり、フラット35通常タイプと比較すると月々の支払額で2万円以上、総額では900万円近い差が生じる計算になります。

しかし、変動金利を利用する際は必ず金利上昇のリスクを考慮しなければなりません。
仮に5年後に金利が1.5%上がって2.125%になったとすると、月々の支払額は11万7,756円に跳ね上がり、この時点で固定金利の返済額を上回ってしまいます。
変動金利には、「金利が上がっても5年間は支払額が変わらない」「大幅な金利上昇があっても支払額の変動は1.25倍まで」などのルールがあり、急激な支払い負担の増加から債務者を守る仕組みが設けられていますが、実際には「いくら支払っても元金が減らない」という現象を生むリスクも内包しています。
総じて金利が低いのは変動金利ですが、住宅ローンを選ぶ際にはこのようなリスクを念頭においておくことが大切です。

Q.単独ローンからペアローンに借り換えするメリットはありますか? 

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/11/20

単独ローンからペアローンに借り換えすることもできると聞きました。

あえてそうするメリットがある場合としてどのような場合が想定されますか?

このような借り換えによって住宅ローン控除にはどのような影響がありますか?

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「単独ローンからペアローンに借り換えするメリットはありますか? 」とのご質問、ありがとうございます。
単独のローンからペアローンに借り換えることで影響が生じるものは、主に団体信用生命保険と住宅ローン控除です。
これらは単純にメリットともデメリットとも言い切れませんから、ご自身のケースに当てはめて検討することが大切です。

まず初めにペアローンの仕組みをざっと確認してみましょう。
ペアローンとは、ご主人様と奥様がそれぞれ主債務者となって個別の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて住宅取得資金の総額を調達する仕組みです。
住宅は共有となり、借入(プラス自己資金)の割合に応じて持分割合を決めるのが原則です。

ご夫婦それぞれが別の住宅ローンを組むことから、「団体信用生命保険も住宅ローン控除もそれぞれの借入額が上限となる」という影響が生じます。
団信で言えば、ご主人様がお亡くなりになったとしたらご主人様の住宅ローンだけが完済され、奥様の住宅ローンは残ります。
一方の住宅ローン控除も、それぞれの借入額に応じて控除額が決まります。
ご主人様単独の住宅ローンからペアローンに借り換えた場合、「減税分を2人で分け合う形になる」と考えれば分かりやすいでしょう。
これらがご相談者様にとって有効であると考えられるのであれば、それがメリットと言えます。

一例を挙げれば、ご夫婦2人が共働きを続ける想定で住宅を購入する場合です。
単独の住宅ローンは「どちらか片方にしか保険が掛かっていない状況」ですから、もう一方に万が一のことがあった場合のリスクに備えられません。
住宅ローン控除に関しても、一方だけがその恩恵を受けるより2人で分け合った方が、他の節税手法を組み合わせるなどの選択肢が広がります。

今回のご質問は「借り換え」とのことなのであまり関係ありませんが、一般的にペアローンの効果は「借入可能額を増やす」という点ばかりがクローズアップされがちで、確かにそれは大きなメリットと言えます。
しかしそれだけでなく、上記のような特徴を持つことを知った上で検討することが望ましいでしょう。

Q.携帯料金の滞納は住宅ローン審査に影響しますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/10/29

過去に携帯料金の支払いが遅れたことが原因で住宅ローンの審査が通らないなんてことが実際にあるのか知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「携帯料金の滞納は住宅ローン審査に影響しますか?」とのご質問、ありがとうございます。
ご質問のケースでは、主に「分割払いにしている携帯電話本体の滞納」が審査の際に影響を及ぼします。
度重なる遅延や長期間の延滞などの場合には、住宅ローンの審査においても大きな障害となる可能性があるため注意が必要です。

一口に携帯料金と言っても、「月々の通信料と携帯本体の分割払い」で構成されているケースが少なくありません。この携帯本体の分割払いは、自動車ローンやクレジットカードの分割払いと同様の、いわゆる「ローン」の一種です。
このため、他のお金の貸借と同様に、個人信用情報機関に登録されるのです。
支払いが遅れた場合には、それを示す「A」などのマークが記載されますから、これが住宅ローンの審査にも悪影響を及ぼす可能性があります。
長期間の延滞の場合には「異動」と記録され、さらに審査に通過することが困難になります。

過去に支払いが遅れた記憶がある場合には、まずはご自身で個人信用情報を取り寄せてみると良いでしょう。

ご質問にはありませんでしたが、携帯電話の分割払いはあくまでもローンの一種ですから、「その支払い額も住宅ローンの審査に影響を及ぼす」ということも知っておきましょう。

住宅ローンの審査の際には、他の借入についても申告する必要があります。収入に対する返済額の割合(返済比率)が、審査において重要視されるからです。
この返済額には、携帯電話の分割払いも当然含まれます。
近年では携帯電話が高額になり、それに伴って月々の支払い額も大きくなりがちです。
「家族の分も含めて複数台の支払いをしている」といったケースでは、それ自体が審査においてマイナスになる可能性もあり得ます。

以上、参考になりましたら幸いです。

Q.事前通知制度とはどのような制度?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/10/16

不動産登記で登記識別情報を提供できない場合に利用できる制度とのことですが、具体的にどのような制度ですか。自分で利用できますか。必要書類や費用ややり方について知りたいです。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「事前通知制度とはどのような制度?」とのご質問、ありがとうございます。
回答させていただきます。

事前通知制度とはご質問にもある通り、「不動産登記で登記識別情報を提供できない場合」に利用できる代替制度の1つです。「登記識別情報を提供できない」とは、登記識別情報通知を紛失してしまった場合などが該当します。
登記識別情報は再発行されませんから、これを紛失した場合には「登記の意思があること」を登記識別情報以外の方法で証明しなければならないのです。

事前通知制度の具体的な手続きは、法務局から申請人(登記名義人)に対して本人限定郵便で「登記申請があったこと」「自分が申請した内容に間違いない場合は2週間以内に申し出ること」を通知し、期間内に申出があったときにはじめて登記を行う仕組みです。
期間内に申し出がなかった場合、正当な登記申請と認められずに却下されます。

この事前通知制度は登記識別情報を提供できない場合に行う代替手段の基本といえる手続きですが、不動産売買の場面ではあまり利用されません。
申請から登記完了までに時間がかかる上、却下される恐れもあるからです。

このため一般的に用いられる代替手段は、司法書士などの資格者が「本人確認情報」を作成して申請する方法です。
ただしこの場合には、通常の登記費用の他に手数料が必要となる点に注意しましょう。

Q.個人が不動産屋に友達を紹介して紹介料をもらうのは違法?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/10/14

個人が反復継続して不動産屋に不動産売買や賃貸を検討している知人友人を紹介してキックバックを貰うビジネスに違法性はありますか。

宅建業法の適用範囲外ですか。

紹介料を相場以上に貰い過ぎると捕まりますか。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「個人が不動産屋に友達を紹介して紹介料をもらうのは違法?」とのご質問、ありがとうございます。
ご質問のケース、「個人が反復継続して『不動産屋に』不動産売買や賃貸を検討している『知人友人を紹介して』キックバックを貰う」という形であれば、それが直ちに宅建業者に該当するとは言えないでしょう。
法解釈に関しては弁護士などの範疇になりますので、私がこれまでに宅建業免許の取得に関する依頼を受け、監督行政庁の担当者に相談した内容の範囲で回答させていただきます。

ご質問のような「不動産業者に顧客を紹介して報酬を得る」というビジネスは実際に存在しており、ネット上の「お仕事情報」系のサイトなどでも散見されるものです。
この場合、ご質問者様が宅建業法の規制を受けるよりもむしろ、紹介される側の不動産業者が「紹介する人員を従業者に含めるか」などの点で規制を受ける可能性があります。
「顧客を獲得する」という不動産取引における業務の一部分を担っている訳ですから、従業員の1人としてカウントして従業者名簿に記載し、それを踏まえた適切な人数の専任の宅建士を配置するなどの必要が生じる可能性があるからです。

仮にご質問者様が宅建士の資格をお持ちだったとしても、専任の宅建士としての登録が可能かは微妙なところです。
専任の宅建士は「営業所に常駐する」などの要件を満たさなければならないため、ご質問のケースでは専任性が認められない可能性が高いでしょう。

以上が、私の経験上で得た行政側の見解です。
「そもそも宅建業法が『フリーランスの営業マンが宅建業者と契約して業務を行ったり、顧客紹介に特化した業務で報酬を得るなどの勤務形態』を想定しておらず、多様な働き方をカバーしきれていないのが実情」とも話されていました。

紹介料に関しては私の個人的な想像ですが、「宅建業者から個人に対して支払われる報酬」であるため、仲介手数料の上限額がそのまま適用されるとは考えにくいのではないでしょうか。
宅建業法の規制は宅建業者が顧客から受け取る報酬の上限を定めたもので、宅建業者が従業員に対していくらの給料を払おうが関係ないからです。

以上、参考になりましたら幸いです。

Q.特定物債権と種類債権の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/12

具体例つきで分かりやすく解説ください。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「特定物債権と種類債権の違いとは?」に回答させていただきます。

特定物債権はその名の通り「物」自体を特定するのに対し、種類債権は対象の「種類や数量」だけを定めた債権です。
ちなみに「債権」とは、財産上の一定の行為を請求する権利を指します。
分かりやすい具体例は「新車の購入」と「中古車の購入」です。

新車を購入する場合には、Aという車を1台、グレードは何、色は何など「種類と数量」を定めて契約を結びます。
この種類と数量さえ合致していれば、販売店側はどの個体を引き渡しても債務を履行することが可能です。
この場合の購入者の債権が「種類債権」に当たります。

一方の中古車の場合、同じAという車であっても、年式や走行距離、修復歴の有無など、さまざまな条件から個体を特定して契約を結びます。販売店側は同等品であれば何でもよいわけではなく、特定された個体を引き渡す義務が生じるのです。
これが特定物債権です。

不動産の取引は、売買にしろ賃貸にしろ契約上で特定した物の引渡しを要しますから、特定物債権に該当します。

Q.6400万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/10/04

住宅ローン6400万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「6,400万円を35年で借りた場合の月々の支払い額について、固定金利と変動金利での返済シミュレーション」について回答します。

固定金利はフラット35の利用を想定し、通常のフラット35を利用した場合とフラット35Sを利用した場合のシミュレーションを、変動金利は銀行などで一般的に採用されている0.625%という数値を利用して試算します。

・フラット35を利用した場合
2024年10月現在、多くの金融機関が提供しているフラット35(35年返済)の金利は1.82%です。
これを利用して6,400万円を借り入れた場合、月々の支払額は「20万6,144円」となります。
フラット35は全期間固定金利ですから、支払い額は完済まで変わりません。
この場合の返済総額は8,658万0,236円、利息総額は2,258万0,236円です。

・フラット35S(Aタイプ)を利用した場合
フラット35Sとは、住宅金融支援機構が定める一定の要件をクリアした「質の高い住宅」の取得にフラット35を利用する場合、一定期間金利が引き下げられる仕組みです。
Aタイプでは、当初5年間、金利が0.5%引き下げられます。

フラット35S(Aタイプ)を利用して6,400万円を借り入れた場合、当初5年間は低金利で利用できるため月々の支払額は「19万0,364円」で、61回目の支払いから「20万4,015円」になります。
この場合の返済総額は8,486万7,084円、利息総額は2,086万7,084円です。
つまり、返済額は170万円ほど軽減される計算になります。

・変動金利(0.625%)を利用した場合
金利0.625%で6,400万円を借り入れた場合、月々の返済額は「16万9,694円」です。
完済まで金利変動がなかったと仮定すると、返済総額は7,127万1,389円、利息総額は727万1,389円となり、固定金利と比較すると月々の支払額で3万円以上、総額では1,500万円もの差が出ることになります。

しかし、これはあくまでも「金利変動がなかったら」という仮定の話に過ぎません。直近では、メガバンクが基準となる店頭金利を2.475%から2.625%に引き上げるなど、金利上昇の傾向が顕著にみられています。
なお、例で挙げた0.625%という金利は、「店頭金利2.625%から2.0%優遇して0.625%とする」などの方式によって導き出された数値で、一般的に用いられている手法です。
店頭金利の上昇は17年ぶりと長らく低金利が続いていたとはいえ、今後35年間低金利が続く保証はありません。
仮に5年後に金利が1.5%上がって2.125%になったとすると、月々の支払額は20万9,344円に跳ね上がります。つまりこの時点で、固定金利の返済額を上回ってしまうのです。
「いやいや、金利が1.5%も上がるなんて大げさな」と思う方もいるかもしれませんが、平成初期の店頭金利が8%を超えていたことを考えれば、あながち非現実的な数値とはいえないでしょう。

総じて金利が低いのは固定金利ですが、住宅ローンを選ぶ際には金利変動リスクを念頭においておくことが大切です。

Q.保管場所の所在図と配置図は誰が書くものですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/28

自宅が新築戸建ての場合、車庫証明申請の際に必要な添付書類である保管場所の所在図と配置図は誰が作成すべきものですか?専門家に作成を依頼した方がよいか教えてください。

あと、参考までに、アパートやマンション住みの場合についても教えてください。
マンション住みであれば管理会社か管理組合に依頼すれば提供してもらえるかについて知りたいです。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「車庫証明を申請する際に添付する保管場所の所在図と配置図は誰が作成すべきもの?」に回答させていただきます。

車庫証明の取得に必要な所在図は「使用の本拠地と駐車場の位置関係などを示すもの」で、一方の配置図は「駐車場のサイズや申請する自動車の駐車位置を特定するもの」です。
いずれの書類もそれほど高い精度を必要とされるわけではありませんから、ご自身で作成するのが一般的です。
所在図・配置図を含め、申請に必要な書式は各警察署で取得できるほか、ホームページからもダウンロードできます。

ご質問のケース、新築戸建てで車庫証明を申請する際には、家とともに引き渡された配置図や外構図が役に立ちます。
この図面には敷地内の駐車場の配置や寸法が記載されていますから、これをトレースすれば容易に作成できます。
自宅と駐車場の位置関係、駐車場のサイズ、出入口の幅、前面道路の幅員の記載が必要ですが、住宅の配置図のようにミリ単位での正確な情報までは必要なく、2.5mなどの記載でOKです。
コピーした図面に必要事項を補記し、申請書面には「別紙添付」と記載する方法でも構いません。
これで配置図は完成です。

所在図はインターネットの地図を活用すれば良いでしょう。
こちらも申請書の枠内にトレースする必要はなく、プリントアウトした地図に自宅(駐車場)の場所を赤線で囲むなどして明示し、申請書面には「別紙添付」と記載する方法で対応できます。
住宅地図ほどの精度は求められませんから、Googleマップなど一般的なインターネット上の地図で十分です。

以上が「敷地内に駐車場がある新築戸建」の所在図・配置図の作成方法です。
一方で、ご自宅以外に駐車場を借りている場合やマンションなどの場合には、そもそも駐車場の配置図が手元にあるケースは稀でしょう。
この場合には駐車場の所有者や管理者から使用承諾書をもらう必要がありますから、承諾書への記入を依頼する際に合わせて配置図についても依頼してみると良いでしょう。
駐車場全体の配置や寸法を記載した書面の用意があるケースは珍しくなく、あとはご自身が利用する駐車区画を特定し、必要事項を補記すれば完成です。
機械式駐車場の場合には、幅と長さだけでなく、高さや重量制限の記載も必要となる点に注意しましょう。

所在図に関しては新築戸建と同じ方法で良いのですが、使用の本拠地と駐車場の距離(直線距離)を記載する必要があります。車庫は使用の本拠地(この場合はご自宅)から直線距離で2キロ以内という定めがあるからです。
自宅と駐車場を赤線で囲み、この2点に直線を引いて距離を記載します。

いずれの書面も製図の専門家が作成するような精度を求められる訳ではありません。
家の配置図や外構図が手元にない場合でも、巻尺を使って長さや幅をご自身で測ったレベルで十分です。

書面の作成は専門家に依頼せずともご自身で対応可能と思いますが、むしろハードルが高いのは「平日の日中でなければ申請ができない」という点かもしれません。
車庫証明の取得には、警察署に2回出向く必要があります。さらにナンバーが変わるのであれば、運輸支局に自動車を持ち込まなければなりません。
つまり引越しなどで住所が変わった際には、平日に何度も警察署や運輸支局に出向いて手続きをする必要があるのです。
自動車の住所変更などの手続きは厳格で、15日以内に手続きをしないと、普通自動車なら50万円以下、軽自動車なら30万円以下という罰金が課せられます。
平日に手続きの時間を作るのが難しければ、行政書士に依頼すると良いでしょう。
丁種封印の資格を持つ行政書士であれば、ご自宅でナンバーを付け替えることも可能です。

Q.ハウスメーカー経由で事前審査するメリットについて

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/25

住宅ローンの事前審査(仮審査)をハウスメーカー経由でするメリットとデメリットについて教えてください。

よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「ハウスメーカー経由で事前審査するメリットについて」とのご質問、ありがとうございます。
以前は住宅ローンの事前審査といえばハウスメーカーや不動産仲介会社を介して行うのが一般的でしたが、最近ではインターネットの情報などからご自身で金融機関を選び、事前審査を行う方も増えてきました。
ですが、とりわけ注文住宅を建築する場合には、ハウスメーカーを介して事前審査から融資実行までの一連の手続きを進める方が安心です。
メリットとデメリットとともに、その理由についてもお答えします。

ハウスメーカーに限らず、不動産売買仲介など「住宅ローンを利用して購入する顧客をメインターゲットとする会社」では、住宅ローンに関する情報も日々収集しているのが一般的です。
このためご自身で情報収集をするよりも、より効率的に有利な条件の金融機関を紹介してくれる可能性が高い点がメリットといえるでしょう。
金利や諸費用、融資条件などの面で「顧客にとって有利な金融機関」を紹介できなければ、受注のチャンスを逃すことにもつながりかねません。
仮に同一品質・同一価格の商品を2社が販売するとしても、利用するローンの金利差によって顧客の支払い額には差が生じてしまう、つまり価格差につながってしまうからです。

さらに注文住宅の場合には、契約時や着工時、上棟時など、工事の進捗に応じて中間金を支払うケースが大半です。それ以前に、土地の購入の際に融資が必要となるケースもあるでしょう。
このような段階的な融資は、金融機関によって扱いがまったく異なります。
そもそも住宅ローンとは「住宅に対する融資」ですから、住宅の引渡しと同時に融資を受けるのが前提です。
このため土地購入時や中間金の支払いには住宅ローンを利用することができず、別途「つなぎ融資」が必要となる金融機関も少なくありません。一方で、最終的な引き渡しの前に住宅ローン自体の分割実行に応じてくれる金融機関も存在します。
どちらが有利であるかはケースバイケースで、一概には言えません。
「つなぎ融資の方が金利は高いが、中途での抵当権設定が不要なため諸費用が抑えられる」などのケースも珍しくないからです。

中間金の支払い条件はハウスメーカーによっても異なりますから、そのような条件を踏まえたうえで適切な金融機関をご自身で探すのは、完成物件を購入する場合よりもさらに難易度が上がります。
事前審査の段階からハウスメーカーを経由して審査を進めれば、自社の支払い条件なども踏まえたうえで適切な金融機関を紹介してくれるでしょう。
これが最大のメリットです。

一方のデメリットは、利用できる金融機関が限られるケースがあることでしょう。
一般的な都市銀行のほか、地元の有力な地銀や信金、フラット35などは多くのハウスメーカーが取り扱っているでしょうが、ネット銀行などは取り扱っていない可能性もあり得ます。
昨今では、ネット銀行が提供する低金利や手厚い団体信用生命保険などが魅力のローン商品も多数存在していますが、これらの利用に難色を示されるケースもないとは言い切れません。
ネット銀行では、顧客自身が各段階で融資手続きを行わなければならないため、それが滞るリスクがあるからです。

もしお目当ての金融機関が決まっているのであれば、その住宅ローン商品の利用の適否も含めて、ハウスメーカーの営業スタッフに相談してみることをおすすめします。

Q.マンション住みの場合、保管場所使用承諾証明書は誰が書く?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/09/24

マンション住みだと自動車の保管場所使用承諾証明書を自分でサインして書くのはありですか。それとも管理組合の理事長とかに依頼すべきものですか。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。宅建士・行政書士の廣石です。
「マンション住みの場合、保管場所使用承諾証明書は誰が書く?」とのご質問、ありがとうございます。
分譲マンションにお住いで、車庫証明を取得する必要があるケースとお見受けし、この想定にて回答させていただきます。

ご自身で購入した分譲マンションにお住まいの場合でも、実は駐車場は「賃貸」であるケースが一般的です。
この場合には、マンションの管理組合(管理を委託している場合には管理会社)に依頼して、保管場所使用承諾証明書を作成してもらいます。
保管場所使用承諾証明書は「所有者や管理者が、駐車場として使用することを承諾していることの証明」ですから、その権限を持つ方に書いてもらわなければなりません。
分譲マンションの敷地は区分所有者全員の共有であることが通常です。このため駐車場も特定の区分所有者が単独で所有しているものではないため、一般的な賃貸駐車場などと同様に扱うと考えれば分かりやすいでしょう。
仮に駐車場も分譲で、ご自身の所有となっている場合には、保管場所使用承諾証明書に代わる書類として「保管場所使用権原疎明書面(自認書)」を添付します。

敷地内の平面駐車場や機械式駐車場などに関しては、「通常の月極駐車場などと同様に扱いになる」ということにあまり違和感はないかと思いますが、注意すべきは「1階で専用の駐車場が付帯しているお部屋」などででしょう。
この場合でも、駐車場はあくまでも区分所有者全員の共有で、駐車場が付帯した居室の所有者が「専用使用権(特定の区分所有者のみが使用できる権利)に基づいて独占的に使用できる」に過ぎないケースが大半だからです。
これは言ってみればバルコニーと同様で、各居室に付帯したバルコニーはその居室の区分所有者だけが独占して使用する権利を持つものの、あくまでも共用部分という扱いです。
分譲マンションの駐車場の多くはこの方式を採っていますから、まずは管理組合や管理会社などに声を掛けてみるとよいでしょう。

なお、車庫証明の取得は自動車を購入した際だけでなく、住所が変わった際にも必要です。
つまり「分譲マンションを購入して引っ越した時」にも、車検証の住所変更や、場合によってはナンバープレートの交換などの手続きをしなければならないことも覚えておきましょう。
住所変更後の手続きは「15日以内」とされており、これを怠ると普通自動車なら50万円以下という重い罰金が課せられる恐れがあります。
ご自身での手続きが難しい場合には、早めに行政書士に相談することをおすすめします。

Q.糖尿病でインスリン治療受けていても団信通る?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/24

糖尿病でインスリン注射していても団信の審査に通る(通った)事例をご存知であれば教えてください。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「糖尿病でインスリン治療を受けていても団信に通る?」とのご質問に回答させていただきます。
これまでに様々な疾病をお持ちの方の住宅ローンをお手伝いさせていただきましたが、具体的に「糖尿病でインスリン治療をしている」という条件での事例については記憶が定かではありません。
引き受け可否の判定には症状やご年齢などさまざまな要素が加味されるため、ここでは事例の提示ではなくその対策に重点をおいて回答させていただきます。

住宅ローンの団体信用生命保険への加入に不安を抱えている場合、その対策は次の3つです。
①事前審査の段階で団信の審査を受ける
②通常の団信よりも条件が緩和されたワイド団信を利用する
③団信不加入で契約できる住宅ローン(フラット35など)を利用する
1つ1つ解説します。

【事前審査の段階で団信の審査を受ける】
団信の加入可否を審査するのは銀行や保証会社ではなく、あくまでも引き受ける保険会社です。このため一般的に、住宅ローンの事前審査の段階では団信の審査は行いません。
しかし、事前審査で団信の審査ができないわけではないのです。
不動産の売買契約を結んだ後に団信に加入できないことが原因で否決されるという事態を防ぐため、必ず事前審査の段階で団信の審査を受けましょう。
不動産会社や金融機関で「健康状態に不安があるので、先に団信の審査を受けたい」と伝えれば、団信の告知書を取り寄せてくれます。
ただし、一般的な事前審査よりも時間を要する可能性がありますから、その点には注意が必要です。

【ワイド団信を利用する】
ワイド団信とは、まさに健康状態に不安がある方に向けた加入条件緩和型の団信です。0.3%程度の金利の上乗せが必要になるものの、通常の団信の引き受けを拒絶された方でも加入できる可能性があります。
ただしワイド団信は、すべての金融機関で取り扱いがあるわけではありません。
利用を検討している金融機関にワイド団信の取り扱いがあるか否かを確認し、こちらも事前の段階で審査を受けておきましょう。

【団信不加入で契約できる住宅ローンを利用する】
ワイド団信でも保険契約ができない場合には、団信に加入せずに利用できる住宅ローンを選択します。第一の候補はフラット35でしょう。
フラット35は団信の加入が任意ですから、健康状態に不安がある場合には、必ず候補として考えておきたい住宅ローンです。
ただし団信に加入しないわけですから、ご契約者が亡くなったとしてもローンの残債は残ります。
その場合の対策についても、しっかりと検討しておく必要があるといえるでしょう。

またフラット35以外にも、連帯保証人を立てることで、団信非加入で住宅ローンを受けられる金融機関なども存在します。
配偶者などの法定相続人が連帯保証人となり、ご契約者が亡くなった場合には連帯保証人が残債を引き継ぐ仕組みです。
この場合もフラット35と同様に、万が一の際の対策を検討しておくことが重要です。

以上が「糖尿病でインスリン治療を受けている」という場合の住宅ローン利用の対策です。
いずれも重要なポイントは、事前審査の段階、つまり不動産売買契約の前にこれらの手続きを行うことです。
通常の団信、ワイド団信の審査を受けること。
フラット35など団信非加入で契約できる住宅ローンの事前審査を受けること。
これらを行ったうえで、借入可能な金融機関と融資条件をしっかり確認してから、不動産の契約に進みましょう。

Q.住宅ローン保証料が返金されるタイミングはいつ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/14

住宅ローン保証料は戻ってくるとのことですが、いつどれくらい戻ってくるのか教えてください。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「住宅ローン保証料が返金されるタイミングはいつ?」とのご質問、ありがとうございます。
回答させていただきます。

すでに支払った保証料が返金されるケースとは、融資額や融資期間が減少した場合、つまり「繰り上げ返済を行った時」です。
保証料は借入金額や返済期間に応じて金額が決まりますから、繰り上げ返済によって残債額が減ったり、返済期間が短縮されたりした場合には、当初の保証料よりも金額が下がることにより、返金という手続きが生じるのです。
返金される額は、繰り上げ返済をした金額やそれによって短縮された返済期間に応じて決まります。

そもそも保証料とは、信用保証会社が連帯保証人の代わりとなる趣旨の制度で、住宅ローンを借り入れる方と保証会社との契約で発生する費用です。
借り入れる額や返済期間に応じて金額が決まり、融資時に一括で支払うか、もしくは保証料相当額を金利に上乗せして支払います。
このため、ご質問のように「住宅ローンの保証料が戻ってくる」というケースは、融資実行時に保証料全額を一括で支払っている場合に限られるのです。

多くの金融機関では、「借りた本人が返せなくなってしまって貸し倒れが発生する」というリスクを回避するために、住宅ローンを組まれる方と保証会社との間で保証契約を結ぶことを義務付けています。
費用は保証会社によっても、借り入れる方の属性(年収やお勤め先などの状況)によっても異なりますが、35年返済の住宅ローンで借入額100万円当たり2万円プラスアルファ程度などの設定が多くみられます。
例えば35年・3,000万円の住宅ローンを契約するならば、60数万円程度の費用が必要となる計算です。
融資の利率に上乗せする場合には、0.2~0.4%程度が一般的です。

最近では「保証料無料」という住宅ローンも増えてきていますが、この場合にはもちろん繰り上げ返済をしても保証料の返金はありません。
このため住宅ローンを借り入れる際のイニシャルコストのうち、保証料と事務手数料はしっかりと分けて考える必要があります。

Q.大工さんで年収2000万稼ぐことは難易度高いですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/09/10

宅建士さんの周囲で年収2000万円超えている大工さんっていらっしゃいますか?

大工さんで年収2000万円超えてる人の共通項があるようであれば知りたいです。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「大工さんで年収2000万稼ぐことは難易度高いですか?」とのご質問、ありがとうございます。

難易度が高いか低いかでいえば、間違いなく「高い」です。
国税庁がまとめた「令和4年分民間給与実態統計調査」をみると、年収2,000万円超の方の割合は0.6%ですから、そもそもどのような職種であっても1年間に2,000万円稼ぐのは簡単なことではないでしょう。
では、とりわけ「大工」という職種が高額所得を得やすいかどうかについても考えてみましょう。

一言で大工といっても、その方のキャリアや技術水準、お勤め先によっても収入は大きく異なるのが一般的です。そこで今回は、公共工事の設計労務単価から大工に対して支払われる報酬の目安をみていきます。
設計労務単価とは、公共工事の発注者が工事価格の積算に用いる単価で、工事現場で働く方の賃金の基準となる数字です。
基本給相当額や臨時の給与(ボーナスなど)の日額換算、実物給与(食事など)などを合算し、1日当たりの報酬額として職種やエリアに応じた値が定められています。
これによりますと、令和6年度の大工の労務単価は27,721円です。
ちなみに「職人が1日で完了できる作業量」は、一般的に「一人工(いちにんく)」という単位で呼ばれますので、これも知っておくと工事の見積りなどを理解しやすいです。
一人工の単価が27,721円であれば、2人が1日働くと27,721円×2、2人が10日間働くと27,721円×2×10というように計算します。

もちろんこれは1つの目安に過ぎませんが、仮にこの単価で1年間で250日働いたとすると、年間の報酬は693万円です。
つまり労務単価をベースにした試算では、年収2,000万円には届きません。
このため大工として年収2000万円を稼ぐためには、「標準的な技術水準で職人としての仕事を全うする」だけでは難しいことが分かるでしょう。
技術力を上げて特殊な建築物などを手掛ける、会社を設立し付加価値の高い注文住宅などを受注する―など、プラスアルファの材料が必要になってくるといえます。

現実的には、とりわけ重要なポイントは「元請けとして工事を受注できるか否か」だと考えられるでしょう。
元請けとは、発注者から直接工事を受注する立場の業者のこと。それに対し、元請けが受注した仕事を専門工事ごとに細分化して請け負う立場が「下請け」です。
例えば大工さん自らが会社を設立して注文住宅の建築を請け負うことができれば、工事を受注した元請け業者から専門工事だけを受注するよりも1棟当たりの利益率は高くなります。
その注文住宅の人気が高まって年間の受注棟数が増えれば、それだけ大工さん個人の収入も増やすことが可能です。
大工さんが高額所得を得るには、元請けとして受注できる体制を構築することと、他社との差別化などによって1棟当たりの利益率を高めること、受注棟数を増やすことなどが現実的なポイントと言えるでしょう。
つまり、大工としての技術力だけでなく、経営者としての力量も必要とされるのです。

私の知人の例を挙げましょう。
その方は宮大工(伝統的な木造建築の技術を持ち、神社仏閣の建築や修繕を行う大工)として修業を積んだ、自他ともに認める生粋の大工です。
神社仏閣の建築を請け負うほどですから、大工として高い技術力を持っていることはもちろん、自身が経営する会社を発展させて住宅の建築や公共工事までを請け負っています。
さすがに実際に年収を尋ねたことはありませんが、年収2,000万円どころかそれを大きく上回る収入を得ていたとしても全く驚きません。
このようなケースが、「大工さんが高額所得を得る」という端的な例と言えるのではないでしょうか。

Q.耐震等級3と耐震等級3相当の違いについて

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/09

同じような感じもしますが、だいぶ意味合いが違ってきますか??

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「耐震等級3と耐震等級3相当の違い」について、回答させていただきます。
結論から申し上げますと、「耐震等級3」と「耐震等級3相当」の違いは、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づく住宅性能表示制度を利用して、等級を取得しているか否かです。
多少意地悪な表現になりますが、あえて分かりやすい言葉を選ぶとするならば、耐震等級3相当はあくまでも「自称」に過ぎず、本来の意味の耐震等級3ではありません。

そもそも耐震等級とは、品確法で定められた「住宅の耐震性能を表す評価数値」です。1〜3の3つに分けられており、数字が大きいほど耐震性が高いことを表しています。
建築基準法に定める耐震基準を満たしていれば耐震等級1、その1.25倍の強さが耐震等級2、1.5倍の強さが耐震等級3です。
地震に対する強さは柱や梁の太さや筋交いの有無、基礎の仕様、壁面の量などで計算され、品確法で規定された「住宅性能表示制度」に基づいてこれを第三者が客観的に確認・証明したものが「耐震等級3」や「耐震等級2」と表示されます。

一方の「耐震等級3相当」は、この「第三者による確認・証明を受けていないもの」といえるでしょう。
設計・施工上は耐震等級3に求められる水準を満たしてはいるものの、住宅性能評価の手続きを経ていないために「耐震等級3」と表示することができない住宅です。

そこで「実際に耐震等級3に匹敵する耐震性能を持っているならば問題ないのでは?」と考える方もいるかもしれませんが、「住宅性能表示制度の耐震等級3を取得していることで得られる恩恵が受けられない」というデメリットがあります。
その1つが地震保険です。
地震保険では、耐震等級に基づいて保険料の割引を受けられる「耐震等級割引」という仕組みがあります。耐震等級3であれば50%、耐震等級2でも30%、保険料が割引されるのです。
「耐震等級3相当」であっても、実際に耐震等級を取得していなければこれらの割引は受けられません。既存の耐震基準を満たしていれば(昭和56年以降に建築確認を受けていれば)耐震等級1は担保されますが、割引率は10%に留まるのです。
また、住宅ローンの金利優遇を受ける場合にも、それを第三者が客観的に証明していることが不可欠です。
例えばフラット35には、耐震性や省エネルギー性などで一定の水準を満たした住宅を取得する際に、一定期間の金利を引き下げるフラット35Sという仕組みがあります。耐震等級3であれば10年間(Aプラン)、耐震等級2では5年間(Bプラン)、金利が引き下げられるのです。
この条件も「耐震等級を取得していること」ですから、「耐震等級3相当」では適用されません。

「地震に対する強さ」は、住宅を選ぶ際に重視すべき項目の1つといえるでしょう。
耐震等級3という表示は、「第三者によって耐震性能の評価を受けた」という点から一定の安心感を持つことができます。
とはいえ耐震等級3を取得していないからといって、その建物の耐震性能が劣るとは言い切れません。
施工する工務店さん側の立場では、「住宅性能評価の手続きにコストを掛けるよりも、その分良質な住宅を安価で提供したほうが良い」との考え方も存在するからです。

また耐震等級3で定められた水準よりも、より高度な耐震性能を追求しているハウスメーカーなども少なくありません。
住宅を選ぶ基準の中でも特に耐震性能を重視するのであれば、耐震等級に着目するだけに留まらず、より多くの情報を収集することをおすすめします。

Q.造成宅地防災区域と宅地造成工事規制区域の違いについて

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/04

両者の違いについてご解説お願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「造成宅地防災区域と宅地造成工事規制区域の違い」について、回答させていただきます。

この2つはいずれも「宅地造成及び特定盛土等規制法(宅地造成等規制法)」で定められた、「崖崩れや土砂の流出などが発生するリスクを抑制するために何らかの対策が必要」と判断されたエリアといえます。
普段はあまり耳にする機会もなく、その名称からは詳細な内容がイメージしにくいのではないでしょうか。

2つの違いを端的に説明すると、新規の宅地造成工事を規制するエリアが「宅地造成工事規制区域」、土砂災害のリスクを内包した既存の造成エリアが「造成宅地防災区域」と考えると分かりやすいでしょう。
宅地造成工事規制区域と造成宅地防災区域に重複して指定されることはなく、「宅地造成工事規制区域には指定されていないが、造成に伴う土砂災害の危険のあるエリアが造成宅地防災区域に指定される」という仕組みです。

宅地造成工事規制区域は「新規造成を規制するエリア」ですから、法律の要件に該当する一定規模以上の宅地造成工事を行う際には、都道府県知事などの許可が必要です。
一方の造成宅地防災区域はこのような許可制度は設けられていませんが、災害リスクの軽減のために何らかの対策が必要と考えられる場合には、宅地所有者などに対して勧告や命令を行うことができるとしています。

造成宅地防災区域と宅地造成工事規制区域に関しては、国土交通省が分かりやすくまとめたリーフレットを発行していますので、こちらも参考にしてください。

宅地造成等規制法の概要と構成
https://www.mlit.go.jp/toshi/web/content/001465914.pdf

Q.頭金なし月々5万円支払いでマイホーム購入は可能?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/09/03

頭金なし月々5万円のローン返済の条件でもマイホームの購入が可能だとしたらそればどのような条件が揃った場合ですか?アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「頭金なし月々5万円支払いでマイホーム購入は可能?」とのご質問に回答いたします。

結論から申し上げますと、ご質問のケースでもマイホームの購入は可能です。実際に似たようなご条件でマイホーム購入のお手伝いをさせていただいた事例は数多くございます。
「頭金なし月々5万円支払い」という明確な金額の設定がありますから、まずはこの数字をもとに予算総額を算出し、その範囲内で物件を選定するという手順です。

月々の支払額から予算総額を逆算する際には、住宅ローンの金利が大きな影響を及ぼします。
仮に金利1%、420回の支払い(35年間)で試算すると、予算総額は1,771万円となります。これが金利2%であれば、総額は1,501万円です。
物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用、金融機関に支払う事務手数料などの諸費用もすべて含めて予算内に収まる物件であれば、理論上は「頭金なし月々5万円支払い」で購入が可能ということになります。
ただし実際にこの条件で住宅を購入する場合には、押さえておかなければならない重要なポイントがいくつか存在しますので、それについて詳しくご説明いたします。

【金利変動リスク】
一般的に低い金利で借りられるのは変動金利ですが、その名の通り金利変動のリスクがある商品です。このため変動金利の住宅ローンを利用した場合には、購入時点では支払額が5万円を切っていたとしても、金利上昇によって将来的にそれを上回る可能性が否定できません。
変動金利の住宅ローン商品では、0.625%など1%を大幅に下回る金利で借り入れができるケースも珍しくないでしょう。
月々5万円、金利0.625%、420回で試算すると、予算総額は1885万円となります。つまり、購入可能な選択肢は大きく広がることを意味しているのです。
しかし、前述の通り金利変動のリスクを内包しているため、返済の途中で5万円を上回る支払いを余儀なくされるかもしれません。
このため確実に一定の支払額で返済していくのであれば、全期間固定の住宅ローンを選ぶ必要があります。

全期間固定の住宅ローンとして、真っ先に名前が挙がるのが住宅金融支援機構のフラット35でしょう。
2024年9月現在、物件価格の90%超の最低金利は1.93%ですから、この数値を用いて予算総額を試算すると1,525万円です。
変動金利よりも予算が限られるため選択肢の幅が狭くなりますが、金利変動に左右されずに返済期間中ずっと支払額を5万円に抑えることができます。

ただしフラット35には、適合証明書の取得が必要です。端的に言えば、購入する物件が住宅金融支援機構が定める基準を満たしたものでなければならないのです。
購入したい物件が適合証明書を取得できないケースでは、フラット35が利用できません。この場合には、フラット35を住宅ローンの候補から外さなければならないのです。

【住宅ローンの資金使途】
住宅ローンを利用する金融機関によって、借入金から拠出できる資金使途が異なります。例えばフラット35では、固定資産税・都市計画税等の精算金は融資金から支払うことができません。
固定資産税・都市計画税等精算金とは、1年間の固定資産税などの金額を物件引き渡し日を基準に日割りで計算し、買主から売主に支払うお金です。
固定資産税などは1月1日時点の所有者に納税義務が生じるため、年の途中で所有者が変わっても買主から支払うことができません。このため清算金という形で売主に税相当額を渡し、売主から支払うのです。
一般的に購入物件の決済・引渡し時に必要となる「諸費用」の1つとして計上されますが、フラット35を利用する際には自己資金として用意しなければなりません。

【手付金などの一時的な拠出】
頭金なし、つまり自己資金がなくても住宅を購入すること自体は可能ですが、不動産の売買では契約時に物件代金の一部を手付金として支払うのが一般的です。
手付金はあくまでも売買代金の一部ですから最終的には借入に含めることができるのですが、契約から融資実行(決済・引渡し)までの期間は手元から離れるお金といえます。
つまり手付金として支払うお金が手元になければ、契約を結ぶことができません。
手付金は通常、売買代金の10%程度が目安とされています。もちろんこの金額も当事者同士の契約で定めるものですから、できるだけ低く抑えてもらうように交渉すること自体は可能でしょう。
しかし手付金があまりに安すぎると、契約が不安定なものとなりかねません。手付金は解約手付という位置付けで、「買主は手付金を放棄すれば、売主は手付の倍額を償還すれば、契約を解除できる」と定められたものだからです。
仮に10万円の手付金で契約を結んだ後、同じ物件を「100万円高く購入したい」という人が現れたら、売主さんは迷わず20万円を償還して新たな購入希望者と契約するのではないでしょうか。

「頭金なし月々5万円支払い」という条件でマイホームを購入する際に注意すべき主なポイントは、以上の3つです。
「諸費用を含めた予算総額を算出して物件を選ぶ」という手順さえ分かれば、決して非現実的な購入方法ではないことが分かると思います。
ただし月々5万円の支払いといっても、住宅の所有には住宅ローンの返済以外のコスト発生することも考慮しておきましょう。
先に触れた固定資産税・都市計画税もその1つですし、購入物件がマンションであれば毎月ごとに管理費や修繕積立金の負担が生じます。
このようなランニングコストをしっかりと把握しておくことも大切です。

Q.住宅ローン本審査通過後であればキャッシングしても大丈夫?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/03

本審査承認後に消費者金融から借入をしたら承認が取り消されるリスクはあるかについて知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「住宅ローン本審査通過後であればキャッシングしても大丈夫?」に回答いたします。

本審査を通過した後であっても、キャッシングが原因で承認が取り消される可能性は十分にあり得ます。つまり、「住宅ローンの融資実行までは、本審査通過後であってもキャッシングやカードローンなどはNG!」というのが原則です。
承認通知には「融資実行時点で信用情報が著しく悪化したなどの特段の事情が生じた場合には、ご希望に沿いかねることもございます」などの文言が付されているのではないでしょうか?
キャッシング、つまり本審査の時点では存在しなかった借入を起こすことは、「信用情報の悪化」に該当すると判断される可能性が高い行為です。

キャッシングやカードローンなど金銭の借入だけでなく、クレジットカードや携帯電話の分割払いなども含めて、お金の貸し借りに関する状況は全国銀行個人信用情報センターやCIC、JICCなどいずれかの「個人信用情報機関」に記録されます。
つまり、キャッシングをするカード会社が住宅ローンを組む銀行とは無関係であったとしても、これから住宅ローンの融資をする金融機関はその情報を取得することができるのです。
キャッシングをしたからといって100%承認が無効になるとは言い切れませんが、その可能性が少なからず存在する以上は手を出すべきではありません。

また売買契約に住宅ローン特約(住宅ローンが否決された場合、違約金などが生じずに白紙解約する特約)が設定されていたとしても、本承認後のキャッシングが原因で承認が取り消されたとしたら、買主の重過失とみなされて特約の効力が認められない可能性が高いです。
特約の有効期限をすでに経過した後に否決されたのであれば、そもそも重過失か否かという判断を待つまでもなく特約は効力を持ちません。
つまり住宅ローン本審査通過後のキャッシングは、融資を受けられないだけでなく、違約金の負担を生じさせるリスクをもはらんだ危険な行為といえるのです。

余談ではありますが。
クレジットカードに付帯したキャッシング枠やカードローンは、住宅ローンの審査においても不利な方向に作用しがちです。
これらの契約は「極度額の範囲内であれば繰り返し何度でも借り入れができる」という性格から、過去に一度でも利用実績があれば残債の額に関わらず「極度額いっぱいの借り入れがある」とみなして審査する金融機関が多いからです。
このため住宅ローンを利用する際には、使わないキャッシング枠やカードローンなどは極力解約しておくことも大切です。
当然これらの新たな利用や契約も、住宅ローンの融資実行までは控えましょう。

Q.20坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/08/30

20坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。(計算式の記載もお願いします)

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。「20坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?」にお答えいたします。

まず、坪表記の広さを平米数に換算する場合です。以下の計算式を利用します。
坪数÷0.3025=平米数

20坪を計算式に当てはめてみると、次の計算式で算出できます。
20÷0.3025=66.1157…
20坪は、およそ66.12㎡です。

この「0.3025」という数値は、1坪がおよそ3.305785㎡であることから導き出された換算係数で、不動産業界で一般的に用いられています。
1÷3.305785=0.302500…
という数式で求められた値です。
坪数を平米数に換算したい場合は「坪数÷0.3025」
平米数を坪数に換算したい場合は「平米数×0.3025」
と覚えておくとよいでしょう。
「1坪が約3.3平米」ということから、「坪数に3.3を掛けると平米数になる」と覚えている方も多いかもしれませんが、この「0.3025」という換算係数の方が、より正確な数値を求めることができるのです。

そもそも「坪」という表記は、日本古来の計測・計量の単位である「尺貫法」に基づく表記で、1辺が6尺の正方形が「1坪」とされています。
現在の計測単位はメートル法に統一されており、登記や建築確認などをはじめとした不動産に関わる公の書類などもmm、㎡などメートル表記に統一されていますが、古くから尺貫法を用いてきた建築の現場では尺貫法が根強く残っていることから、坪という表記も広く認知されているのではないでしょうか。

畳という表記は文字通り「畳何枚分」という意味合いです。
ただし、畳には江戸間・中京間・京間などがあり、それぞれ大きさが異なります。最も小さい江戸間の約1.54㎡に対し、京間は約1.82㎡です。
ですが一般的には、1坪=2畳として計算されます。
坪数×2=畳数
この計算式に当てはめると、20坪の土地は40畳の広さです。

次に平方フィートですが、これは主にアメリカで利用されている計測単位である「ヤード・ポンド法」による面積です。
スクエアフィートとも呼ばれ、ft2、sqftなどと表記されます。
国内の不動産市場で見かけるケースは少ないものの、ホテルの予約などで目にした方は少なくないのではないでしょうか?
海外資本のホテルなどでは、部屋の広さを表示するのによく用いられる単位です。
例えばアメリカの不動産を購入するなどの際には、知っておくべき単位といえるでしょう。

1坪を平方フィートに換算すると、約35.583です。
坪×35.583≒平方フィート

20坪をこの計算式に当てはめると、711.66平方フィートという数値が求められます。
20×35.583=711.66平方フィート

最後に20坪の正方形の土地の1辺の長さです。
すべての辺の長さが同一である正方形は、「1辺の長さの2乗」で面積を求めることができますから、以下の数式が使えます。
1辺の長さ2=正方形の面積

この数式に20坪の平米数66.12を当てはめ、1辺の長さをXとして計算すると以下の通りです。
X2=66.12
X=√66.12
X≒8.13
つまり、1辺の長さ8.13mの正方形の土地が約20坪となります。

広さが具体的にイメージできる単位は、人によって異なるでしょう。
坪表記から平方メートル表記、逆に平方メートル表記から坪表記・何畳表記などに簡単に変換できれば、より面積のイメージがつかみやすくなるかもしれません。

Q.不動産質権と抵当権の違いとは?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

2024/08/26

不動産質権と抵当権の違いについての解説をお願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「不動産質権と抵当権の違い」について回答いたします

不動産質権・抵当権はいずれも、債権の担保として設定するもので、債務不履行時に対象物を処分して弁済を受ける権利です。ですがこの2つには、担保となる不動産の使用収益権を債権者が持つか、債務者が持つかという明確な違いがあります。
不動産質権の使用収益権は債権者が持ち、抵当権では債権者が使用収益権を持つという仕組みです。

柿の木が生えている土地を想像してみましょう。
不動産質権を設定した土地の場合には、ここで収穫された柿は質権者(債権者)のもの。一方、抵当権の場合には質権設定者(債務者)のものとなります。

ただし現実的には、不動産を担保とするケースでは抵当権を用いるのが一般的です。住宅ローンを想像すれば分かりやすいでしょう。
住宅ローンでは、お金を借りて住宅を購入した方、つまり債権者が住宅を使用する権利を持ち、滞りなく弁済を続けている限りは住み続けることができます。
ご自身が住む不動産を購入するためにお金を借りるわけですから、使用収益権がご自身になければ意味がないのです。
このように、不動産に対して一般的に用いられる担保物権は抵当権といえます。

一方の不動産質権は、賃貸している不動産を想像するのが分かりやすいでしょう。
質権者は、質権が設定された不動産から得られる賃料収入を収受し、債権の弁済に充当できるとされています。
また不動産質権には、10年という設定期間の上限が定められている点も特徴です。

不動産質権と抵当権の大まかな違いはこのような点です。
また、抵当権が設定できるのは不動産や地上権、永小作権に限られているのに対し、質権は不動産に限らず、動産や権利にも設定できます。
ブランド品や貴金属などを預けてお金を借りる「質屋」が分かりやすい例といえるでしょう。

Q.アメリカンセパレートとはどのような賃貸物件ですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2024/08/22

メリットデメリットについても教えてください。

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宅建士,行政書士,FP2級

ご質問ありがとうございます。

「アメリカンセパレート」とは、トイレと洗面台を同じ空間に配置した間取りのこと。脱衣所も兼ねるケースが多いです。
お風呂・トイレ・洗面台を1つにまとめた「3点ユニットバス」とは異なり、お風呂が独立している点がポイントです。
ホテルなどでよく見られる間取りではありますが、最近では単身向け賃貸住宅などでも採用されるケースが増えてきました。

水回りの設備は住宅に必須のものですが、それぞれを別に設置すると必要な面積が大きくなります。動線やドアの開閉に必要なスペースなどが生じるからです。
同じ面積の住宅で水回りに要する面積が広くなればそれだけ居住空間が狭くなりますし、全体の面積を広げれば当然家賃が上がります。
トイレと洗面台で空間を共有することで、全体のスペースを合理的に使った間取りがアメリカンセパレートといえます。

アメリカンセパレートのメリットは、3点ユニットバスで指摘されがちなデメリットをある程度解消しつつ、水回りに使用するスペースを抑えている点です。
お風呂とトイレが同じ空間にあるケースでは、「トイレが濡れる」「浴槽の外で体を洗いにくい」などデメリットを指摘されるケースが多く、これにストレスを感じる方からは敬遠されがちです。
これらのデメリットを解消しつつ、限られた面積を有効に使った間取りであることがアメリカンセパレートのメリットといえるでしょう。
使い勝手に関しては個人の印象の差が大きくなる面はありますが、「朝、出掛ける前に身支度を整える」などのケースを想定すると、1つの空間で準備を進められるのは効率的と感じる方も少なくないようです。

一方で、デメリットがないとは言い切れません。
2人以上の世帯では、「トイレと洗面台を同時に使いにくい」といった弊害が顕著に現れる恐れが否めないからです。
トイレを使用している間は他の人が洗面台を使えなかったり、脱衣所を兼ねていればお風呂の使用中もトイレや洗面台が使えなかったりというケースが生じます。
来客の際にも、同様の支障が出る可能性が高いです。
また臭いや衛生面でも、トイレと洗面台に仕切りがないことに抵抗を覚える方も少なからずいらっしゃるでしょう。

アメリカンセパレートの物件を検討される場合には、これらのデメリットが許容できるか否かをしっかりと考えながら内覧されることをおすすめします。

Q.マンションなら水災補償はいらないですか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/08/22

火災保険加入するにあたりマンション住みなら水災補償はいらないですか?

それともはハザードマップでイエローゾーンに建つマンションの低層階とかであれば積極的に水災補償も付けておく方が良いですか?

アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。

「マンションであれば水災補償は必要ないか?それともハザードマップ上で土砂災害警戒区域や浸水想定区域に指定されている低地のマンションで、かつ低層階の物件であれば付保した方が良いか」とのご質問と解釈し、お答えいたします。
※ご質問はイエローゾーン(土砂災害警戒区域)に関するものですが、河川の氾濫による浸水に対しても同様に考えていただきたいので、あえて浸水想定区域も含めて回答させていただきます。

結論から申し上げますと、「土砂災害警戒区域や浸水想定区域内の立地で、かつ低層階」という前提であれば、前向きに検討することをおすすめします。
火災保険は、火災だけでなく、土砂災害や洪水などの自然災害、突発的な事故による破損などに対しても補償を受けられる仕組みではありますが、これらの補償はベースとなる保険契約に特約としてプラスすることで初めて機能するものです。
ご質問のケースでは、水災の補償を契約していなければ、例えば豪雨によって土砂が部屋の中に流れ込んで損害が発生したとしても保険金を受け取れません。このため「土砂災害のリスクが高い」「浸水のリスクが高い」と考えられる場合には、水災を特約として付保することで対策を講じるのが有効です。

ただしマンションの火災保険契約では、対象があくまでも「専有部分に限られる」という点に注意が必要です。
つまり、保険の対象となるのは「所有している部屋の中」だけで、マンションという建築物そのもの(躯体)の損傷などに関しては、管理組合が主体となって別途保険契約を結ばなければ補償の対象とはなりません。

また単に土砂災害といっても、大雨に起因する場合は水災で補償される一方で、例えば地震が原因で発生した場合には「水災」ではないので対象外です。この場合には、地震保険に加入していなければ補償が受けられないことも知っておきましょう。

不動産の取引に際しては、水防法に基づくハザードマップの説明が義務化されましたが、これ以外にも災害リスクに関する情報を発信している自治体は少なくありません。
検討の際には、ご自身でも自治体のHPなどを確認してみることをおすすめします。

Q.住宅ローン代行手数料とは何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/08/19

ご解説お願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。

住宅ローン代行手数料とは、住宅ローンの審査や契約手続きの取次ぎを不動産会社に依頼した場合に発生する費用で、「住宅ローン代行手数料」以外にも「住宅ローン斡旋手数料」などの名目で請求されるケースがあります。
いずれも「不動産会社」が顧客に対して請求する費用を指し、住宅ローンを利用する「金融機関」に対して支払う事務手数料とは異なるものです。
5万円〜10万円程度の金額が相場といわれますが、それ以上の金額が提示されるケースもあるようです。

この住宅ローン代行手数料に関してはさまざまな議論がありますが、「住宅ローンの取次ぎも不動産仲介業務の一環であるため、別途の費用を請求すべきでない」「貸金業者でなければ請求の根拠がない」などの考えから、否定的な見解が示されるケースが多いのも事実でしょう。
2022年には、国土交通省が「(住宅ローンの斡旋は)媒介業務に含まれる可能性がある」との見解を示しており、仲介手数料とは別に住宅ローン代行手数料を請求することが法令に抵触する可能性も指摘されています。

では、実際に住宅ローン代行手数料を請求された場合にはどうすればよいのでしょうか?
不動産の売買に際しては、物件価格以外にも仲介手数料や登記費用、金融機関に支払う保証料や事務手数料など、さまざまな諸費用が発生します。
このため売買契約を締結する前の段階で、これらの諸費用の概算などを不動産会社が購入希望者に対して提示するのが一般的です。
つまり住宅ローン代行手数料に関しても、「支払いの段階でいきなり請求される」という訳ではなく、事前に「住宅ローン代行手数料を請求する会社か否か」の判断ができるのです。
もし、この住宅ローン代行手数料を請求する会社に対して不信感を覚えるのであれば、他の不動産会社に相談するという手段もあり得ます。住宅の購入は一大イベントともいえますから、不動産会社と良好な関係で手続きを進められることが望ましいからです。
とはいえ売主物件のように、他の不動産会社からの紹介を受けられないケースもあるでしょう。その場合には、「自分自身でローンの手続きをします」といった打診をしてみるのも1つの方法です。

蛇足ではありますが。
「自分自身で住宅ローンの手続きをする」という方法は、実はあまりおすすめではありません。
住宅の販売や仲介を行っている不動産会社は、住宅ローンに関する情報を日々収集しているのが一般的で、顧客にとって有利なローン商品を紹介してくれる可能性が高いからです。
「『提携金融機関の特別金利が適用される』などのセールストークは嘘」と記したブログなども散見されますが、少なくとも私が仲介業務を行っていた3~4年前には、そのような仕組みの「特別金利」も実在していました。
また不動産の決済・引渡しには、契約時に定めた期日があります。限られた期間内に審査を通過させ、金銭消費貸借契約などの手続きを済ませなければ違約となってしまうのです。
住宅ローンの審査から融資実行までの一連の流れやスケジュール感を正確に把握していない一般の方にとって、この時間的な制約も無視できない要素といえます。

私自身、住宅ローンの紹介に際して、「自分自身で調べた銀行より低金利で借りられた」「住宅ローンに合わせて既存のローンを借り換え、支払いが楽になった」など、さまざまな喜びの声をいただいたのも事実です。
購入から数年後に借り換えのお手伝いをさせていただいたケースもあり、少なくとも「住宅ローンも任せてよかった」と感じていただけたという自負があります。

ですから不動産の売買契約とともに、住宅ローンに関しても、購入を希望する方と不動産会社のスタッフが二人三脚で手続きを進めていけるのが望ましいと考えています。

Q.銀行員だと自分の銀行で住宅ローンを組むのが当たり前?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/08/04

自行ではなく他行で住宅ローンを組む銀行員の方って存在しますか?
ちなみに自行で借りると金利優遇とかありますか?

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。「銀行員だと自分の銀行で住宅ローンを組むのが当たり前?」とのご質問、ありがとうございます。
不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石倫と申します。
これまでに私が、銀行をはじめとする金融機関にお勤めの方の住宅購入をお手伝いさせていただいた経験から回答させていただきます。
あくまでも個人的な経験に基づくものですから、「これが一般論だ」とは言い切れない点をご容赦ください。

金融機関にお勤めの方が住宅ローンを利用してお住まいを購入するケースでも、初めからご自身がお勤めの金融機関以外の融資を検討していない方は、あまり存在しませんでした。
結果的にお勤めの銀行で住宅ローンを組んだ方であっても、少なくとも他行の住宅ローンも選択肢に含めていた方が大半です。
また「住宅ローンまで勤務先に縛られたくない」との理由から、あえてお勤めの金融機関を候補から外した方もいらっしゃいました。
このことからも、「自行で借りると金利優遇がある」などの仕組みは存在しないか、あったとしてもレアケースなのではないかと推察します。

金融機関にお勤めの方は、総じてお金に対するリテラシーが高い傾向が見られ、そのためご自身が利用する住宅ローンに関しても「自分によって有利なもの」を選択されていた印象です。
不動産会社の営業マンの言葉もしっかりと吟味されており、「変動金利か固定金利か?」「自己資金を用意するか?」などの具体的な希望や購入条件をヒアリングしたうえで、物件の要素も加味しておすすめの金融機関を提案すると、「どのような観点でその住宅ローンを提案したか」という理由も含めてしっかりとご認識されていました。
「団信が手厚いから」などが、その代表的な事例です。
私の提案した金融機関以外で融資を受けた方もいらっしゃいますが、その場合もしっかりと商品説明を読み込んで、その住宅ローンの特徴、メリット・デメリットを把握した上で選択したものでした。
つまり「ご自身の勤務先」という要素は、住宅ローンを選ぶ際にさほど重要視されていないと考えられます。

結果的にご自身がお勤めの金融機関で住宅ローンをお借入れされたお客様の1人で、まだお勤め先も伺っていない状況の雑談の中で「おすすめの住宅ローンはありますか?」という質問を受け、「もちろん利用される方の条件によっても異なりますが、○○などをおすすめするケースが比較的多いです」とお答えしたことがありました。
その方はまさに○○という金融機関にお勤めで、数年前には住宅ローンの融資担当も経験していた方でした。私がその営業所に赴任する前に担当されていた方だったので、私はその事実を知らなかったのです。
さすがにその言葉を聞いた時には、私よりもよほど詳しい当人に対して講釈を垂れた気分で恥ずかしかったですが、お客様は「商品特性をしっかり理解しておすすめしてくれて、嬉しかった」と言ってくださいました。
とても印象に残っているエピソードです。

Q.住宅ローンで3年固定を繰り返すことは可能?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/08/04

アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「住宅ローンで3年固定を繰り返すことは可能?」とのご質問、ありがとうございます。
回答させていただきます。

住宅ローンの3年固定は「固定期間選択型」「固定金利選択型」などと呼ばれる金利タイプで、変動金利をベースとしつつ「指定した期間は固定金利を採用する」との特約によって当初期間の金利が固定される仕組みの住宅ローンです。
固定金利期間の終了後は基本的に変動金利に切り替わりますが、改めて固定期間を設定する手続きを行うことで「3年固定を繰り返す」ということも可能です。

再度固定金利期間を設定するには、金融機関が指定する期間内に所定の手続きを行う必要があります。
この方法は金融機関によって異なり、手数料が必要となるケースもありますから、具体的な方法は金融機関に事前に確認しておくことをおすすめします。

結論だけを申し上げると「可能」という回答になるのですが、この方法によるデメリットも知っておきましょう。

一般的に住宅ローンの金利は変動金利よりも固定金利の方が高く設定され、固定期間選択型の場合も期間が長いほど金利が高くなる傾向が見られます。固定金利は「金利変動リスクを金融機関が負う」ことを意味しているからです。
そのため全期間固定よりも金利の低い3年固定を繰り返したほうが低コストで借り入れができると思いがちですが、実際にはそうとはいえません。
固定期間終了時に新たに設定される金利は、当初借入時の金利ではなく、その時点での経済情勢を踏まえた金利をベースに設定されるからです。
つまり、3年に1度は必ず金利変動の影響を受けるのです。

さらに、固定金利選択型の住宅ローンでは、当初の固定金利期間が終わった時点で、借入時の金利優遇が小さくなるタイプが少なくありません。この場合、店頭金利が同じであっても、実際に適用される金利は高くなるのです。

住宅ローンでは、金融機関の店頭金利(基準金利)から利率の引き下げ(優遇)を受けて借り入れる仕組みが多く採用されています。具体的には、「店頭金利は2.475%だが、1.85%の優遇を受けて実際の金利は0.625%になる」といった内容です。
変動金利の場合は一般的に全期間を通して同じ優遇幅が適用されるのに対して、固定期間選択型では、最初の固定金利期間中の引き下げ幅を特に大きく設定した「当初期間優遇」という仕組みが多いため、3年経過後には必然的に当初よりも高い金利が適用されがちです。

住宅ローンで3年固定を繰り返すことは可能ではありますが、①3年に1度は必ず金利変動の影響を受ける②金利優遇幅の縮小によって適用される金利が高くなる―という2つのリスクを想定して検討することが大切です。

Q.近隣商業地域の建ぺい率と容積率について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/08/01

近隣商業地域だと建ぺい率と容積率はどんな感じに定まっていますか。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
近隣商業地域の建ぺい率と容積率について、回答させていただきます。

近隣商業地域の建ぺい率と容積率は、原則として次のとおり定められています。
建ぺい率:60%または80%
容積率:100% 150% 200% 300% 400% 500%のいずれか

これはあくまでも原則で、建ぺい率や容積率は一定の条件のもとに緩和されたり、逆に制限されたりする仕組みが数多く存在します。
建ぺい率が緩和される代表例は「防火地域内にある耐火建築物」や「特定行政庁が指定した角地にある建物」でしょう。
一方の容積率では、特定の地域に建築する一定の条件を満たしたマンションなどで容積率の緩和が受けられるケースなどが存在します。
逆に制限が厳しくなるケースの代表例は、前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率の制限でしょう。

このように、都市計画上で定められた建ぺい率と容積率の上限をベースに、立地などに応じて適用される数値が変わる仕組みとなっています。

Q.夫婦連生団信とペアローンの違いは何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/07/31

ご解説よろしくお願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「夫婦連生団信とペアローンの違いは何ですか?」に回答させていただきます。

まずはじめに、夫婦連生団信は団体信用生命保険(団信)の特約の1つで、ペアローンはご夫婦お2人で1つの住宅を購入する際に利用できる住宅ローンの借入方式の1つ、ということを知っておきましょう。
つまり、「ご夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組み、夫婦連生団信に加入する」といった利用方法が想定されるのです。
この前提を踏まえた上で、それぞれを詳しくご説明します。

夫婦連生団信の利用は、ご夫婦がいずれも「債務者」であること、つまり借入の主体であることが原則です。一般的には、連帯債務(ご夫婦の収入を合わせて組む住宅ローンの一形態)での利用を想定した特約といえます。
このため、まずはペアローンや連帯債務に関する説明を先行してみていきましょう。

ペアローンは、ご夫婦の収入を合わせて1つの住宅を購入する際に利用できる住宅ローンの仕組みです。
例えば5,000万円の物件を購入するために、ご主人様と奥様がそれぞれ2,500万円の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて総額を調達する方法です。
購入した住宅はご夫婦の共有という形になります。

借入金額の割合は50:50でなくても構いません。
例えば「ご主人様が3,500万円のローンを、奥様が1,500万円のローンを組む」といった方法も使えます。それぞれの収入に応じて割合を決定するのが一般的でしょう。
ただし共有の際の持分割合は、支出した金額(住宅ローンの金額+自己資金で支払った金額)の割合に合わせるのが原則です。

ご夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組む場合には、ペアローン以外にも連帯債務や連帯保証(収入合算)などの方法が用いられます。
それぞれの特徴は以下のとおりです。

【ペアローン】
ご主人様、奥様がそれぞれ主債務者として個別の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて総額を調達する。住宅は共有、持分割合は借入の割合に合わせるのが原則。
※購入物件は1つ、住宅ローンは2つ
【連帯債務】
ご主人様か奥様のいずれかが主債務者、もう一方が連帯債務者として必要資金総額の住宅ローンを組む。住宅は単独所有・共有いずれも可。
※購入物件は1つ、住宅ローンも1つ
【連帯保証(収入合算)】
ご主人様か奥様のいずれかが主債務者、もう一方が連帯保証人となって必要資金総額の住宅ローンを組む。
住宅を購入する主体はあくまでも主債務者で、連帯保証人が現金を拠出している場合などを除いては住宅は主債務者の単独所有とするのが一般的。
※購入物件は1つ、住宅ローンも1つ

ご夫婦の収入を合わせてローンを組み、住宅を購入する場合には利用される代表的な住宅ローンの仕組みが以上の3つです。
金融機関によって取り扱いの有無や名称、仕組みの詳細などが異なりますので、ご夫婦でのローンを検討される際には不動産会社で相談してみるとよいでしょう。

次に夫婦連生団信についてご説明します。
夫婦連生団信は、住宅ローン返済中に債務者がお亡くなりになったり、高度障害で返済不能に陥ったりした場合に、住宅ローンの残債が生命保険から全額弁済される「団体信用生命保険(団信)」の特約の1つです。
通常の団信は主債務者だけが加入する、もしくは持分割合に応じて加入する仕組みですが、夫婦連生団信であればご夫婦そろって加入することができ、いずれか一方がお亡くなりになった場合に持分割合に関わらず残りの住宅ローンの全額が免除されます。

前述の例、5,000万円の物件を購入するために、ご主人様と奥様がそれぞれ2,500万円の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて総額を調達した場合を想定してみましょう。
一般の団信で保証される金額は、それぞれの借入金額が上限です。
仮に残債が4,000万円(ご主人様と奥様の残債は各2,000万円)の時点でご主人様が亡くなったとしたら、団信で支払われる保険金はご主人様の2,000万円だけに限られ、奥様の2,000万円は引き続き支払わなくてはなりません。
一方で夫婦連生団信に加入していた場合には、奥様の2,000万円も含めた総額の4,000万円が保険金として支払われ、残債がすべて免除されます。

この特約が利用できるのは、ご夫婦のいずれもが「債務者」であることが原則です。つまり、ペアローンや連帯債務を想定した特約といえます。
ただし一般的には、夫婦連生団信は連帯債務に付帯して利用できる特約であるケースが多く、ペアローンで夫婦連生団信を利用できる金融機関は限定的です。

ご質問者様が「夫婦連生団信とペアローンの違いは何ですか?」という疑問を持たれたのは、
・ペアローン=ご夫婦が個別に借入額に応じた団信に加入
・連帯債務=夫婦連生団信の利用が可能
という認識があったからかもしれません。

このような特約の利用には、金融機関ごとにさまざまな条件が設けられています。そもそも制度自体が存在しないケースも少なくありません。
住宅を購入する際には、住宅そのものと同じくらい「住宅ローン選び」も重要です。
金利や融資に関するコストなどとともに、団信についても詳しく説明を受け、納得のいく住宅ローンを選択することをおすすめします。

Q.不動産の仮差押えとは?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

2024/07/22

不動産の仮差押えの効力について知りたいです。
債権者は仮差押えを行うとどのような効果を得ますか。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「不動産の仮差押えとは?」に回答させていただきます。

そもそも「仮差押え」とは、債務者が勝手に財産を処分することを制限する手続きです。
実際に債務者の財産を処分して債権を回収する(差押え)の前段階の手続きで、債務者が財産を処分したり隠匿したりするリスクを防ぎ、債権回収の確実性を高めるため行われます。
仮差押えだけでは実際に債権を回収することはできませんが、債権者には「債権回収の可能性を高める」というメリットがあります。

簡単な例を挙げましょう。
債務者Bは債権者Aからお金を借りたまま、返済を怠っています。
そこでAはBが持つ不動産を差押えてそこから貸した金銭を回収したいと考えましたが、そのためには裁判の判決など差押えの根拠(債務名義)を取らねばなりません。
しかし、裁判で判決を得るまでには長い期間が掛かります。その間に債務者が財産を処分して、結果的に債権が回収できなくなるかもしれません。
このようなリスクに備えて、差押えの前段階として「差押えの対象となる財産を保全する手続き」が仮差押えです。
これにより、債権者は債権回収の可能性を高めることができます。

今回は不動産の仮差押えに関するご質問でしたが、不動産だけでなく動産や預貯金、債権なども差押えの対象です。例えばBが「借りたお金を返済できる預金を持っているにも関わらず返済しない」という場合には、その預金を差押えることもできます。

Q.近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/11

用途地域の種類で、近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか?

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか?」とのご質問に回答させていただきます。
近隣商業地域と商業地域は、いずれも用途地域のなかで「商業系」に分類される地域で、主に商業施設の建築・集積を目的としたエリアです。
住宅としての利用ができないわけではないですが、良好な住環境よりも利便性が高く活気がある商業施設の集積が優先されるという意味を持つと考えれば分かりやすいでしょう。
商業系の中でも特にその用途に特化したエリアが商業地域で、商業利用に関しては近隣商業地域よりも認められる業種が多く、容積率などを高く設定して高いビルなどの建設を可能としている点が特徴です。

【近隣商業地域】
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる。
【商業地域】
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模の工場も建てられる。

近隣商業地域と商業地域の違いが顕著に表れるのは容積率です。
近隣商業地域の容積率が100〜500%であるのに対し、商業地域の容積率は200〜1300%です。同じ広さの土地でも、建てられる建物の規模には大きな差が生じます。
このため商業地域では、より高層の建築物が建てられるのです。
また住環境に対する配慮は優先順位が低いため、商業地域は日影規制の適用も受けません。

Q.住宅ローンで余ったお金はいつ振り込まれますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/07

物件の購入価格よりも多い金額の融資を受けた場合に、差額の余ったお金の流れはどうなりますか?
融資を受けた人の手元に戻ってきますか?

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「住宅ローンで余ったお金はいつ振り込まれますか?」とのご質問、ありがとうございます。
住宅ローンは原則として「引渡しと同時に融資実行」ですから、物件価格よりも多い金額の融資を受けた場合にも、総額が一度に振り込まれるのが通常です。
余ったお金の流れも含めて、詳しく解説します。

そもそも住宅ローンは「住宅を購入するための融資」ですから、例え余剰金が出たとしても差額を他に流用することはできません。
ただし、土地と建物の代金、いわゆる物件価格以外にも、仲介手数料や登記費用、住宅ローンの融資に際して必要な手数料などは住宅ローンに含められるのが一般的です。
例えば「3,000万円の住宅の購入に際して、諸費用を含めて3,300万円を借り入れる」などのケースがこれに該当します。
住宅購入の際には通常、これらの諸費用を含めた資金計画を立ててから融資の申し込みをするのですが、借入時点では明確になっていないオプション工事費用などの影響で借り入れたお金が余る可能性は否定できません。
しかし、住宅ローンで調達したお金の用途はあくまでも「住宅購入に必要な費用」に限定されていますから、余ったからといって生活費に回したり、別の資産を買う費用に充てたりすることは認められません。
重大な契約違反に該当する可能性もあるのです。
このため余剰金が発生した場合には、住宅ローンを借り入れた金融機関が認めている用途に充当するか、もしくは繰り上げ返済に充てるのが通常です。

住宅ローンで利用できる資金使途は、金融機関によって大きく異なります。
含められる諸費用の例は以下のとおりです。

①仲介手数料
②印紙代
③登記費用
④融資事務手数料
⑤保証料
⑥火災保険料
⑦固定資産税等清算金
⑧管理費・修繕積立金等清算金
⑨オプション工事費用
⑩引越し費用
⑪家具購入費用

①〜⑥は多くの金融機関が認める資金使途ですが、⑦以降の支出が認められるかは金融機関しだいです。
例えば⑨引越し費用を住宅ローンで拠出できる金融機関であれば、余剰資金をこれに充てることができます。
ただし、この場合にも余剰金が発生した時点で融資元の金融機関に相談し、「引越し費用に充当したい」旨を話しておきましょう。引越し費用の支払いが完了した時点で、領収書などの提出を求められるケースが一般的だからです。

一方で金融機関が認める資金使途に流用できない場合には、余剰金をそのまま繰り上げ返済に充てるのが一般的です。
この場合も金融機関に相談し、余剰資金の処分方法について確認しておくことが大切です。
余剰金が10万円未満など比較的少額な場合には、そのまま残しておくことが認められる可能性もあるため、金融機関の指示に従って手続きを進めましょう。

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廣石(ひろいし) (ひとし) 宅建士

廣石行政書士事務所

千葉県松戸市西馬橋3-14-22

Q.公図は誰が作成しますか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2025/01/20

公図の作成者について教えてください。

あと、法務局で閲覧できる公図と現況がずれていたら訂正や更新はされますか。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「 公図は誰が作成しますか?」とのご質問、ありがとうございます。

公図とは、本来法務局が備えておくべき「不動産登記法第14条に基づく地図」の代わりに暫定的に備えられているもので、正式名称を「旧土地台帳附属図面」と言います。
「旧」という言葉が示す通り「過去に作成されたもの」であり、14条地図の代用に過ぎません。
このためご質問に端的に回答すれば、「誰も作成しない」が答えになります。
図面に記された土地の形状や大きさが現況と異なることも珍しくはないですが、そうであっても訂正や更新はされません。

参考までに不動産登記法では、以下のように定められています。
第十四条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
参考:e-Gov法令検索「不動産登記法」
https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123/#Mp-Ch_3
ここで規定された地図とは「正確な測量に基づいて、筆の大きさや形状、配置を示した地図」であり、そもそも公図はこの要件を満たしていません。
しかし、正確な地図を作成するには全ての土地の筆界を確定しなければならないため、多大な時間と労力を要します。
このため法に定められた地図が完成していない地域では、この代用品として今も公図が用いられているのです。
法務局で地図を請求すると、対象地に14条地図が整備されている場合は14条地図が、整備されていない場合は代わりに公図が提供されます。

土地が細分化され権利関係が複雑な都市部では地図の整備が進んでおらず公図が提供されるケースが多いのですが、土地区画整理事業を行ったエリアや地方部などでは、14条地図を目にすることもあるでしょう。

Q.3600万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/12/02

3600万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「3,600万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか」とのご質問、ありがとうございます。
一般的に用いられる固定と変動の金利を想定し、返済シミュレーションや選ぶ際の注意点についてもご説明いたします。

まず固定金利では、国内で最も名の知れた住宅ローンともいえる「フラット35」の利用を想定して解説します。
2024年12月現在、多くの金融機関が採用しているフラット35(35年返済)の金利は1.86%です。
ただしフラット35には、住宅金融支援機構が定める基準をクリアした優良な住宅を取得する場合には一定期間の金利を引き下げる「フラット35S」、子育て世帯や若年夫婦世帯の場合に一定期間の金利を引き下げる「子育てプラス」など仕組みがありますから、こちらが適用された場合も併せてみていきます。


・フラット35を利用した場合
フラット35を利用して金利1.86%で3,600万円を借り入れた場合、月々の支払額は「11万6,684円」です。
この場合の返済総額は4,900万7,216円、利息総額は1300万7,216円です。
フラット35は全期間固定金利の商品ですから、仮に返済途中に経済情勢が大きく変わっても、支払い額は完済まで変わりません。

・フラット35S(Aタイプ)を利用した場合
フラット35Sとは、住宅金融支援機構が定める要件をクリアした住宅の取得にフラット35を利用する場合、一定期間金利が引き下げられる仕組みです。
Aタイプが適用された場合は当初5年間、金利が0.5%引き下げられます。つまり、フラット35S(Aタイプ)を利用した場合の適用金利は当初5年間は1.36%、6年目から1.86%になる仕組みです。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は10万7,774円で、61回目の支払いから11万5,485円になります。
この場合の返済総額は4,804万1,035円、利息総額は1,204万1,035円です。

・フラット35S(Aタイプ)に子供2人の金利優遇(子育てプラス)が適用された場合
子育てプラスは子どもの人数などに応じて金利が引き下げられる仕組みでフラット35Sとの併用も可能です。
フラット35S(Aタイプ)に加え、子供2人の金利優遇が適用された場合、当初5年間は金利が1.00%引き下げられます。適用金利は当初5年間は0.86%、6年目から1.86%です。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は9万9,290円で、61回目の支払いから11万4,222円になります。
この場合の返済総額は4,707万7,487円、利息総額は1,107万7,487円です。

つまり、フラット35とフラット35S(Aタイプ)では返済額で96万円ほどの差が生じ、子育てプラスではさらに96万円ほど軽減される計算になります。

・変動金利(0.625%)を利用した場合
金利0.625%で3,600万円を借り入れた場合、月々の返済額は「9万5,453円」です。
完済まで金利変動がなかったと仮定すると、返済総額は4,009万0,056円、利息総額は409万0,056円となり、フラット35通常タイプと比較すると月々の支払額で2万円以上、総額では900万円近い差が生じる計算になります。

しかし、変動金利を利用する際は必ず金利上昇のリスクを考慮しなければなりません。
仮に5年後に金利が1.5%上がって2.125%になったとすると、月々の支払額は11万7,756円に跳ね上がり、この時点で固定金利の返済額を上回ってしまいます。
変動金利には、「金利が上がっても5年間は支払額が変わらない」「大幅な金利上昇があっても支払額の変動は1.25倍まで」などのルールがあり、急激な支払い負担の増加から債務者を守る仕組みが設けられていますが、実際には「いくら支払っても元金が減らない」という現象を生むリスクも内包しています。
総じて金利が低いのは変動金利ですが、住宅ローンを選ぶ際にはこのようなリスクを念頭においておくことが大切です。

Q.単独ローンからペアローンに借り換えするメリットはありますか? 

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/11/20

単独ローンからペアローンに借り換えすることもできると聞きました。

あえてそうするメリットがある場合としてどのような場合が想定されますか?

このような借り換えによって住宅ローン控除にはどのような影響がありますか?

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「単独ローンからペアローンに借り換えするメリットはありますか? 」とのご質問、ありがとうございます。
単独のローンからペアローンに借り換えることで影響が生じるものは、主に団体信用生命保険と住宅ローン控除です。
これらは単純にメリットともデメリットとも言い切れませんから、ご自身のケースに当てはめて検討することが大切です。

まず初めにペアローンの仕組みをざっと確認してみましょう。
ペアローンとは、ご主人様と奥様がそれぞれ主債務者となって個別の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて住宅取得資金の総額を調達する仕組みです。
住宅は共有となり、借入(プラス自己資金)の割合に応じて持分割合を決めるのが原則です。

ご夫婦それぞれが別の住宅ローンを組むことから、「団体信用生命保険も住宅ローン控除もそれぞれの借入額が上限となる」という影響が生じます。
団信で言えば、ご主人様がお亡くなりになったとしたらご主人様の住宅ローンだけが完済され、奥様の住宅ローンは残ります。
一方の住宅ローン控除も、それぞれの借入額に応じて控除額が決まります。
ご主人様単独の住宅ローンからペアローンに借り換えた場合、「減税分を2人で分け合う形になる」と考えれば分かりやすいでしょう。
これらがご相談者様にとって有効であると考えられるのであれば、それがメリットと言えます。

一例を挙げれば、ご夫婦2人が共働きを続ける想定で住宅を購入する場合です。
単独の住宅ローンは「どちらか片方にしか保険が掛かっていない状況」ですから、もう一方に万が一のことがあった場合のリスクに備えられません。
住宅ローン控除に関しても、一方だけがその恩恵を受けるより2人で分け合った方が、他の節税手法を組み合わせるなどの選択肢が広がります。

今回のご質問は「借り換え」とのことなのであまり関係ありませんが、一般的にペアローンの効果は「借入可能額を増やす」という点ばかりがクローズアップされがちで、確かにそれは大きなメリットと言えます。
しかしそれだけでなく、上記のような特徴を持つことを知った上で検討することが望ましいでしょう。

Q.携帯料金の滞納は住宅ローン審査に影響しますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/10/29

過去に携帯料金の支払いが遅れたことが原因で住宅ローンの審査が通らないなんてことが実際にあるのか知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「携帯料金の滞納は住宅ローン審査に影響しますか?」とのご質問、ありがとうございます。
ご質問のケースでは、主に「分割払いにしている携帯電話本体の滞納」が審査の際に影響を及ぼします。
度重なる遅延や長期間の延滞などの場合には、住宅ローンの審査においても大きな障害となる可能性があるため注意が必要です。

一口に携帯料金と言っても、「月々の通信料と携帯本体の分割払い」で構成されているケースが少なくありません。この携帯本体の分割払いは、自動車ローンやクレジットカードの分割払いと同様の、いわゆる「ローン」の一種です。
このため、他のお金の貸借と同様に、個人信用情報機関に登録されるのです。
支払いが遅れた場合には、それを示す「A」などのマークが記載されますから、これが住宅ローンの審査にも悪影響を及ぼす可能性があります。
長期間の延滞の場合には「異動」と記録され、さらに審査に通過することが困難になります。

過去に支払いが遅れた記憶がある場合には、まずはご自身で個人信用情報を取り寄せてみると良いでしょう。

ご質問にはありませんでしたが、携帯電話の分割払いはあくまでもローンの一種ですから、「その支払い額も住宅ローンの審査に影響を及ぼす」ということも知っておきましょう。

住宅ローンの審査の際には、他の借入についても申告する必要があります。収入に対する返済額の割合(返済比率)が、審査において重要視されるからです。
この返済額には、携帯電話の分割払いも当然含まれます。
近年では携帯電話が高額になり、それに伴って月々の支払い額も大きくなりがちです。
「家族の分も含めて複数台の支払いをしている」といったケースでは、それ自体が審査においてマイナスになる可能性もあり得ます。

以上、参考になりましたら幸いです。

Q.事前通知制度とはどのような制度?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/10/16

不動産登記で登記識別情報を提供できない場合に利用できる制度とのことですが、具体的にどのような制度ですか。自分で利用できますか。必要書類や費用ややり方について知りたいです。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「事前通知制度とはどのような制度?」とのご質問、ありがとうございます。
回答させていただきます。

事前通知制度とはご質問にもある通り、「不動産登記で登記識別情報を提供できない場合」に利用できる代替制度の1つです。「登記識別情報を提供できない」とは、登記識別情報通知を紛失してしまった場合などが該当します。
登記識別情報は再発行されませんから、これを紛失した場合には「登記の意思があること」を登記識別情報以外の方法で証明しなければならないのです。

事前通知制度の具体的な手続きは、法務局から申請人(登記名義人)に対して本人限定郵便で「登記申請があったこと」「自分が申請した内容に間違いない場合は2週間以内に申し出ること」を通知し、期間内に申出があったときにはじめて登記を行う仕組みです。
期間内に申し出がなかった場合、正当な登記申請と認められずに却下されます。

この事前通知制度は登記識別情報を提供できない場合に行う代替手段の基本といえる手続きですが、不動産売買の場面ではあまり利用されません。
申請から登記完了までに時間がかかる上、却下される恐れもあるからです。

このため一般的に用いられる代替手段は、司法書士などの資格者が「本人確認情報」を作成して申請する方法です。
ただしこの場合には、通常の登記費用の他に手数料が必要となる点に注意しましょう。

Q.個人が不動産屋に友達を紹介して紹介料をもらうのは違法?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/10/14

個人が反復継続して不動産屋に不動産売買や賃貸を検討している知人友人を紹介してキックバックを貰うビジネスに違法性はありますか。

宅建業法の適用範囲外ですか。

紹介料を相場以上に貰い過ぎると捕まりますか。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「個人が不動産屋に友達を紹介して紹介料をもらうのは違法?」とのご質問、ありがとうございます。
ご質問のケース、「個人が反復継続して『不動産屋に』不動産売買や賃貸を検討している『知人友人を紹介して』キックバックを貰う」という形であれば、それが直ちに宅建業者に該当するとは言えないでしょう。
法解釈に関しては弁護士などの範疇になりますので、私がこれまでに宅建業免許の取得に関する依頼を受け、監督行政庁の担当者に相談した内容の範囲で回答させていただきます。

ご質問のような「不動産業者に顧客を紹介して報酬を得る」というビジネスは実際に存在しており、ネット上の「お仕事情報」系のサイトなどでも散見されるものです。
この場合、ご質問者様が宅建業法の規制を受けるよりもむしろ、紹介される側の不動産業者が「紹介する人員を従業者に含めるか」などの点で規制を受ける可能性があります。
「顧客を獲得する」という不動産取引における業務の一部分を担っている訳ですから、従業員の1人としてカウントして従業者名簿に記載し、それを踏まえた適切な人数の専任の宅建士を配置するなどの必要が生じる可能性があるからです。

仮にご質問者様が宅建士の資格をお持ちだったとしても、専任の宅建士としての登録が可能かは微妙なところです。
専任の宅建士は「営業所に常駐する」などの要件を満たさなければならないため、ご質問のケースでは専任性が認められない可能性が高いでしょう。

以上が、私の経験上で得た行政側の見解です。
「そもそも宅建業法が『フリーランスの営業マンが宅建業者と契約して業務を行ったり、顧客紹介に特化した業務で報酬を得るなどの勤務形態』を想定しておらず、多様な働き方をカバーしきれていないのが実情」とも話されていました。

紹介料に関しては私の個人的な想像ですが、「宅建業者から個人に対して支払われる報酬」であるため、仲介手数料の上限額がそのまま適用されるとは考えにくいのではないでしょうか。
宅建業法の規制は宅建業者が顧客から受け取る報酬の上限を定めたもので、宅建業者が従業員に対していくらの給料を払おうが関係ないからです。

以上、参考になりましたら幸いです。

Q.特定物債権と種類債権の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/12

具体例つきで分かりやすく解説ください。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「特定物債権と種類債権の違いとは?」に回答させていただきます。

特定物債権はその名の通り「物」自体を特定するのに対し、種類債権は対象の「種類や数量」だけを定めた債権です。
ちなみに「債権」とは、財産上の一定の行為を請求する権利を指します。
分かりやすい具体例は「新車の購入」と「中古車の購入」です。

新車を購入する場合には、Aという車を1台、グレードは何、色は何など「種類と数量」を定めて契約を結びます。
この種類と数量さえ合致していれば、販売店側はどの個体を引き渡しても債務を履行することが可能です。
この場合の購入者の債権が「種類債権」に当たります。

一方の中古車の場合、同じAという車であっても、年式や走行距離、修復歴の有無など、さまざまな条件から個体を特定して契約を結びます。販売店側は同等品であれば何でもよいわけではなく、特定された個体を引き渡す義務が生じるのです。
これが特定物債権です。

不動産の取引は、売買にしろ賃貸にしろ契約上で特定した物の引渡しを要しますから、特定物債権に該当します。

Q.6400万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/10/04

住宅ローン6400万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「6,400万円を35年で借りた場合の月々の支払い額について、固定金利と変動金利での返済シミュレーション」について回答します。

固定金利はフラット35の利用を想定し、通常のフラット35を利用した場合とフラット35Sを利用した場合のシミュレーションを、変動金利は銀行などで一般的に採用されている0.625%という数値を利用して試算します。

・フラット35を利用した場合
2024年10月現在、多くの金融機関が提供しているフラット35(35年返済)の金利は1.82%です。
これを利用して6,400万円を借り入れた場合、月々の支払額は「20万6,144円」となります。
フラット35は全期間固定金利ですから、支払い額は完済まで変わりません。
この場合の返済総額は8,658万0,236円、利息総額は2,258万0,236円です。

・フラット35S(Aタイプ)を利用した場合
フラット35Sとは、住宅金融支援機構が定める一定の要件をクリアした「質の高い住宅」の取得にフラット35を利用する場合、一定期間金利が引き下げられる仕組みです。
Aタイプでは、当初5年間、金利が0.5%引き下げられます。

フラット35S(Aタイプ)を利用して6,400万円を借り入れた場合、当初5年間は低金利で利用できるため月々の支払額は「19万0,364円」で、61回目の支払いから「20万4,015円」になります。
この場合の返済総額は8,486万7,084円、利息総額は2,086万7,084円です。
つまり、返済額は170万円ほど軽減される計算になります。

・変動金利(0.625%)を利用した場合
金利0.625%で6,400万円を借り入れた場合、月々の返済額は「16万9,694円」です。
完済まで金利変動がなかったと仮定すると、返済総額は7,127万1,389円、利息総額は727万1,389円となり、固定金利と比較すると月々の支払額で3万円以上、総額では1,500万円もの差が出ることになります。

しかし、これはあくまでも「金利変動がなかったら」という仮定の話に過ぎません。直近では、メガバンクが基準となる店頭金利を2.475%から2.625%に引き上げるなど、金利上昇の傾向が顕著にみられています。
なお、例で挙げた0.625%という金利は、「店頭金利2.625%から2.0%優遇して0.625%とする」などの方式によって導き出された数値で、一般的に用いられている手法です。
店頭金利の上昇は17年ぶりと長らく低金利が続いていたとはいえ、今後35年間低金利が続く保証はありません。
仮に5年後に金利が1.5%上がって2.125%になったとすると、月々の支払額は20万9,344円に跳ね上がります。つまりこの時点で、固定金利の返済額を上回ってしまうのです。
「いやいや、金利が1.5%も上がるなんて大げさな」と思う方もいるかもしれませんが、平成初期の店頭金利が8%を超えていたことを考えれば、あながち非現実的な数値とはいえないでしょう。

総じて金利が低いのは固定金利ですが、住宅ローンを選ぶ際には金利変動リスクを念頭においておくことが大切です。

Q.保管場所の所在図と配置図は誰が書くものですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/28

自宅が新築戸建ての場合、車庫証明申請の際に必要な添付書類である保管場所の所在図と配置図は誰が作成すべきものですか?専門家に作成を依頼した方がよいか教えてください。

あと、参考までに、アパートやマンション住みの場合についても教えてください。
マンション住みであれば管理会社か管理組合に依頼すれば提供してもらえるかについて知りたいです。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「車庫証明を申請する際に添付する保管場所の所在図と配置図は誰が作成すべきもの?」に回答させていただきます。

車庫証明の取得に必要な所在図は「使用の本拠地と駐車場の位置関係などを示すもの」で、一方の配置図は「駐車場のサイズや申請する自動車の駐車位置を特定するもの」です。
いずれの書類もそれほど高い精度を必要とされるわけではありませんから、ご自身で作成するのが一般的です。
所在図・配置図を含め、申請に必要な書式は各警察署で取得できるほか、ホームページからもダウンロードできます。

ご質問のケース、新築戸建てで車庫証明を申請する際には、家とともに引き渡された配置図や外構図が役に立ちます。
この図面には敷地内の駐車場の配置や寸法が記載されていますから、これをトレースすれば容易に作成できます。
自宅と駐車場の位置関係、駐車場のサイズ、出入口の幅、前面道路の幅員の記載が必要ですが、住宅の配置図のようにミリ単位での正確な情報までは必要なく、2.5mなどの記載でOKです。
コピーした図面に必要事項を補記し、申請書面には「別紙添付」と記載する方法でも構いません。
これで配置図は完成です。

所在図はインターネットの地図を活用すれば良いでしょう。
こちらも申請書の枠内にトレースする必要はなく、プリントアウトした地図に自宅(駐車場)の場所を赤線で囲むなどして明示し、申請書面には「別紙添付」と記載する方法で対応できます。
住宅地図ほどの精度は求められませんから、Googleマップなど一般的なインターネット上の地図で十分です。

以上が「敷地内に駐車場がある新築戸建」の所在図・配置図の作成方法です。
一方で、ご自宅以外に駐車場を借りている場合やマンションなどの場合には、そもそも駐車場の配置図が手元にあるケースは稀でしょう。
この場合には駐車場の所有者や管理者から使用承諾書をもらう必要がありますから、承諾書への記入を依頼する際に合わせて配置図についても依頼してみると良いでしょう。
駐車場全体の配置や寸法を記載した書面の用意があるケースは珍しくなく、あとはご自身が利用する駐車区画を特定し、必要事項を補記すれば完成です。
機械式駐車場の場合には、幅と長さだけでなく、高さや重量制限の記載も必要となる点に注意しましょう。

所在図に関しては新築戸建と同じ方法で良いのですが、使用の本拠地と駐車場の距離(直線距離)を記載する必要があります。車庫は使用の本拠地(この場合はご自宅)から直線距離で2キロ以内という定めがあるからです。
自宅と駐車場を赤線で囲み、この2点に直線を引いて距離を記載します。

いずれの書面も製図の専門家が作成するような精度を求められる訳ではありません。
家の配置図や外構図が手元にない場合でも、巻尺を使って長さや幅をご自身で測ったレベルで十分です。

書面の作成は専門家に依頼せずともご自身で対応可能と思いますが、むしろハードルが高いのは「平日の日中でなければ申請ができない」という点かもしれません。
車庫証明の取得には、警察署に2回出向く必要があります。さらにナンバーが変わるのであれば、運輸支局に自動車を持ち込まなければなりません。
つまり引越しなどで住所が変わった際には、平日に何度も警察署や運輸支局に出向いて手続きをする必要があるのです。
自動車の住所変更などの手続きは厳格で、15日以内に手続きをしないと、普通自動車なら50万円以下、軽自動車なら30万円以下という罰金が課せられます。
平日に手続きの時間を作るのが難しければ、行政書士に依頼すると良いでしょう。
丁種封印の資格を持つ行政書士であれば、ご自宅でナンバーを付け替えることも可能です。

Q.ハウスメーカー経由で事前審査するメリットについて

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/25

住宅ローンの事前審査(仮審査)をハウスメーカー経由でするメリットとデメリットについて教えてください。

よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「ハウスメーカー経由で事前審査するメリットについて」とのご質問、ありがとうございます。
以前は住宅ローンの事前審査といえばハウスメーカーや不動産仲介会社を介して行うのが一般的でしたが、最近ではインターネットの情報などからご自身で金融機関を選び、事前審査を行う方も増えてきました。
ですが、とりわけ注文住宅を建築する場合には、ハウスメーカーを介して事前審査から融資実行までの一連の手続きを進める方が安心です。
メリットとデメリットとともに、その理由についてもお答えします。

ハウスメーカーに限らず、不動産売買仲介など「住宅ローンを利用して購入する顧客をメインターゲットとする会社」では、住宅ローンに関する情報も日々収集しているのが一般的です。
このためご自身で情報収集をするよりも、より効率的に有利な条件の金融機関を紹介してくれる可能性が高い点がメリットといえるでしょう。
金利や諸費用、融資条件などの面で「顧客にとって有利な金融機関」を紹介できなければ、受注のチャンスを逃すことにもつながりかねません。
仮に同一品質・同一価格の商品を2社が販売するとしても、利用するローンの金利差によって顧客の支払い額には差が生じてしまう、つまり価格差につながってしまうからです。

さらに注文住宅の場合には、契約時や着工時、上棟時など、工事の進捗に応じて中間金を支払うケースが大半です。それ以前に、土地の購入の際に融資が必要となるケースもあるでしょう。
このような段階的な融資は、金融機関によって扱いがまったく異なります。
そもそも住宅ローンとは「住宅に対する融資」ですから、住宅の引渡しと同時に融資を受けるのが前提です。
このため土地購入時や中間金の支払いには住宅ローンを利用することができず、別途「つなぎ融資」が必要となる金融機関も少なくありません。一方で、最終的な引き渡しの前に住宅ローン自体の分割実行に応じてくれる金融機関も存在します。
どちらが有利であるかはケースバイケースで、一概には言えません。
「つなぎ融資の方が金利は高いが、中途での抵当権設定が不要なため諸費用が抑えられる」などのケースも珍しくないからです。

中間金の支払い条件はハウスメーカーによっても異なりますから、そのような条件を踏まえたうえで適切な金融機関をご自身で探すのは、完成物件を購入する場合よりもさらに難易度が上がります。
事前審査の段階からハウスメーカーを経由して審査を進めれば、自社の支払い条件なども踏まえたうえで適切な金融機関を紹介してくれるでしょう。
これが最大のメリットです。

一方のデメリットは、利用できる金融機関が限られるケースがあることでしょう。
一般的な都市銀行のほか、地元の有力な地銀や信金、フラット35などは多くのハウスメーカーが取り扱っているでしょうが、ネット銀行などは取り扱っていない可能性もあり得ます。
昨今では、ネット銀行が提供する低金利や手厚い団体信用生命保険などが魅力のローン商品も多数存在していますが、これらの利用に難色を示されるケースもないとは言い切れません。
ネット銀行では、顧客自身が各段階で融資手続きを行わなければならないため、それが滞るリスクがあるからです。

もしお目当ての金融機関が決まっているのであれば、その住宅ローン商品の利用の適否も含めて、ハウスメーカーの営業スタッフに相談してみることをおすすめします。

Q.マンション住みの場合、保管場所使用承諾証明書は誰が書く?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/09/24

マンション住みだと自動車の保管場所使用承諾証明書を自分でサインして書くのはありですか。それとも管理組合の理事長とかに依頼すべきものですか。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。宅建士・行政書士の廣石です。
「マンション住みの場合、保管場所使用承諾証明書は誰が書く?」とのご質問、ありがとうございます。
分譲マンションにお住いで、車庫証明を取得する必要があるケースとお見受けし、この想定にて回答させていただきます。

ご自身で購入した分譲マンションにお住まいの場合でも、実は駐車場は「賃貸」であるケースが一般的です。
この場合には、マンションの管理組合(管理を委託している場合には管理会社)に依頼して、保管場所使用承諾証明書を作成してもらいます。
保管場所使用承諾証明書は「所有者や管理者が、駐車場として使用することを承諾していることの証明」ですから、その権限を持つ方に書いてもらわなければなりません。
分譲マンションの敷地は区分所有者全員の共有であることが通常です。このため駐車場も特定の区分所有者が単独で所有しているものではないため、一般的な賃貸駐車場などと同様に扱うと考えれば分かりやすいでしょう。
仮に駐車場も分譲で、ご自身の所有となっている場合には、保管場所使用承諾証明書に代わる書類として「保管場所使用権原疎明書面(自認書)」を添付します。

敷地内の平面駐車場や機械式駐車場などに関しては、「通常の月極駐車場などと同様に扱いになる」ということにあまり違和感はないかと思いますが、注意すべきは「1階で専用の駐車場が付帯しているお部屋」などででしょう。
この場合でも、駐車場はあくまでも区分所有者全員の共有で、駐車場が付帯した居室の所有者が「専用使用権(特定の区分所有者のみが使用できる権利)に基づいて独占的に使用できる」に過ぎないケースが大半だからです。
これは言ってみればバルコニーと同様で、各居室に付帯したバルコニーはその居室の区分所有者だけが独占して使用する権利を持つものの、あくまでも共用部分という扱いです。
分譲マンションの駐車場の多くはこの方式を採っていますから、まずは管理組合や管理会社などに声を掛けてみるとよいでしょう。

なお、車庫証明の取得は自動車を購入した際だけでなく、住所が変わった際にも必要です。
つまり「分譲マンションを購入して引っ越した時」にも、車検証の住所変更や、場合によってはナンバープレートの交換などの手続きをしなければならないことも覚えておきましょう。
住所変更後の手続きは「15日以内」とされており、これを怠ると普通自動車なら50万円以下という重い罰金が課せられる恐れがあります。
ご自身での手続きが難しい場合には、早めに行政書士に相談することをおすすめします。

Q.糖尿病でインスリン治療受けていても団信通る?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/24

糖尿病でインスリン注射していても団信の審査に通る(通った)事例をご存知であれば教えてください。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「糖尿病でインスリン治療を受けていても団信に通る?」とのご質問に回答させていただきます。
これまでに様々な疾病をお持ちの方の住宅ローンをお手伝いさせていただきましたが、具体的に「糖尿病でインスリン治療をしている」という条件での事例については記憶が定かではありません。
引き受け可否の判定には症状やご年齢などさまざまな要素が加味されるため、ここでは事例の提示ではなくその対策に重点をおいて回答させていただきます。

住宅ローンの団体信用生命保険への加入に不安を抱えている場合、その対策は次の3つです。
①事前審査の段階で団信の審査を受ける
②通常の団信よりも条件が緩和されたワイド団信を利用する
③団信不加入で契約できる住宅ローン(フラット35など)を利用する
1つ1つ解説します。

【事前審査の段階で団信の審査を受ける】
団信の加入可否を審査するのは銀行や保証会社ではなく、あくまでも引き受ける保険会社です。このため一般的に、住宅ローンの事前審査の段階では団信の審査は行いません。
しかし、事前審査で団信の審査ができないわけではないのです。
不動産の売買契約を結んだ後に団信に加入できないことが原因で否決されるという事態を防ぐため、必ず事前審査の段階で団信の審査を受けましょう。
不動産会社や金融機関で「健康状態に不安があるので、先に団信の審査を受けたい」と伝えれば、団信の告知書を取り寄せてくれます。
ただし、一般的な事前審査よりも時間を要する可能性がありますから、その点には注意が必要です。

【ワイド団信を利用する】
ワイド団信とは、まさに健康状態に不安がある方に向けた加入条件緩和型の団信です。0.3%程度の金利の上乗せが必要になるものの、通常の団信の引き受けを拒絶された方でも加入できる可能性があります。
ただしワイド団信は、すべての金融機関で取り扱いがあるわけではありません。
利用を検討している金融機関にワイド団信の取り扱いがあるか否かを確認し、こちらも事前の段階で審査を受けておきましょう。

【団信不加入で契約できる住宅ローンを利用する】
ワイド団信でも保険契約ができない場合には、団信に加入せずに利用できる住宅ローンを選択します。第一の候補はフラット35でしょう。
フラット35は団信の加入が任意ですから、健康状態に不安がある場合には、必ず候補として考えておきたい住宅ローンです。
ただし団信に加入しないわけですから、ご契約者が亡くなったとしてもローンの残債は残ります。
その場合の対策についても、しっかりと検討しておく必要があるといえるでしょう。

またフラット35以外にも、連帯保証人を立てることで、団信非加入で住宅ローンを受けられる金融機関なども存在します。
配偶者などの法定相続人が連帯保証人となり、ご契約者が亡くなった場合には連帯保証人が残債を引き継ぐ仕組みです。
この場合もフラット35と同様に、万が一の際の対策を検討しておくことが重要です。

以上が「糖尿病でインスリン治療を受けている」という場合の住宅ローン利用の対策です。
いずれも重要なポイントは、事前審査の段階、つまり不動産売買契約の前にこれらの手続きを行うことです。
通常の団信、ワイド団信の審査を受けること。
フラット35など団信非加入で契約できる住宅ローンの事前審査を受けること。
これらを行ったうえで、借入可能な金融機関と融資条件をしっかり確認してから、不動産の契約に進みましょう。

Q.住宅ローン保証料が返金されるタイミングはいつ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/14

住宅ローン保証料は戻ってくるとのことですが、いつどれくらい戻ってくるのか教えてください。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「住宅ローン保証料が返金されるタイミングはいつ?」とのご質問、ありがとうございます。
回答させていただきます。

すでに支払った保証料が返金されるケースとは、融資額や融資期間が減少した場合、つまり「繰り上げ返済を行った時」です。
保証料は借入金額や返済期間に応じて金額が決まりますから、繰り上げ返済によって残債額が減ったり、返済期間が短縮されたりした場合には、当初の保証料よりも金額が下がることにより、返金という手続きが生じるのです。
返金される額は、繰り上げ返済をした金額やそれによって短縮された返済期間に応じて決まります。

そもそも保証料とは、信用保証会社が連帯保証人の代わりとなる趣旨の制度で、住宅ローンを借り入れる方と保証会社との契約で発生する費用です。
借り入れる額や返済期間に応じて金額が決まり、融資時に一括で支払うか、もしくは保証料相当額を金利に上乗せして支払います。
このため、ご質問のように「住宅ローンの保証料が戻ってくる」というケースは、融資実行時に保証料全額を一括で支払っている場合に限られるのです。

多くの金融機関では、「借りた本人が返せなくなってしまって貸し倒れが発生する」というリスクを回避するために、住宅ローンを組まれる方と保証会社との間で保証契約を結ぶことを義務付けています。
費用は保証会社によっても、借り入れる方の属性(年収やお勤め先などの状況)によっても異なりますが、35年返済の住宅ローンで借入額100万円当たり2万円プラスアルファ程度などの設定が多くみられます。
例えば35年・3,000万円の住宅ローンを契約するならば、60数万円程度の費用が必要となる計算です。
融資の利率に上乗せする場合には、0.2~0.4%程度が一般的です。

最近では「保証料無料」という住宅ローンも増えてきていますが、この場合にはもちろん繰り上げ返済をしても保証料の返金はありません。
このため住宅ローンを借り入れる際のイニシャルコストのうち、保証料と事務手数料はしっかりと分けて考える必要があります。

Q.大工さんで年収2000万稼ぐことは難易度高いですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/09/10

宅建士さんの周囲で年収2000万円超えている大工さんっていらっしゃいますか?

大工さんで年収2000万円超えてる人の共通項があるようであれば知りたいです。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「大工さんで年収2000万稼ぐことは難易度高いですか?」とのご質問、ありがとうございます。

難易度が高いか低いかでいえば、間違いなく「高い」です。
国税庁がまとめた「令和4年分民間給与実態統計調査」をみると、年収2,000万円超の方の割合は0.6%ですから、そもそもどのような職種であっても1年間に2,000万円稼ぐのは簡単なことではないでしょう。
では、とりわけ「大工」という職種が高額所得を得やすいかどうかについても考えてみましょう。

一言で大工といっても、その方のキャリアや技術水準、お勤め先によっても収入は大きく異なるのが一般的です。そこで今回は、公共工事の設計労務単価から大工に対して支払われる報酬の目安をみていきます。
設計労務単価とは、公共工事の発注者が工事価格の積算に用いる単価で、工事現場で働く方の賃金の基準となる数字です。
基本給相当額や臨時の給与(ボーナスなど)の日額換算、実物給与(食事など)などを合算し、1日当たりの報酬額として職種やエリアに応じた値が定められています。
これによりますと、令和6年度の大工の労務単価は27,721円です。
ちなみに「職人が1日で完了できる作業量」は、一般的に「一人工(いちにんく)」という単位で呼ばれますので、これも知っておくと工事の見積りなどを理解しやすいです。
一人工の単価が27,721円であれば、2人が1日働くと27,721円×2、2人が10日間働くと27,721円×2×10というように計算します。

もちろんこれは1つの目安に過ぎませんが、仮にこの単価で1年間で250日働いたとすると、年間の報酬は693万円です。
つまり労務単価をベースにした試算では、年収2,000万円には届きません。
このため大工として年収2000万円を稼ぐためには、「標準的な技術水準で職人としての仕事を全うする」だけでは難しいことが分かるでしょう。
技術力を上げて特殊な建築物などを手掛ける、会社を設立し付加価値の高い注文住宅などを受注する―など、プラスアルファの材料が必要になってくるといえます。

現実的には、とりわけ重要なポイントは「元請けとして工事を受注できるか否か」だと考えられるでしょう。
元請けとは、発注者から直接工事を受注する立場の業者のこと。それに対し、元請けが受注した仕事を専門工事ごとに細分化して請け負う立場が「下請け」です。
例えば大工さん自らが会社を設立して注文住宅の建築を請け負うことができれば、工事を受注した元請け業者から専門工事だけを受注するよりも1棟当たりの利益率は高くなります。
その注文住宅の人気が高まって年間の受注棟数が増えれば、それだけ大工さん個人の収入も増やすことが可能です。
大工さんが高額所得を得るには、元請けとして受注できる体制を構築することと、他社との差別化などによって1棟当たりの利益率を高めること、受注棟数を増やすことなどが現実的なポイントと言えるでしょう。
つまり、大工としての技術力だけでなく、経営者としての力量も必要とされるのです。

私の知人の例を挙げましょう。
その方は宮大工(伝統的な木造建築の技術を持ち、神社仏閣の建築や修繕を行う大工)として修業を積んだ、自他ともに認める生粋の大工です。
神社仏閣の建築を請け負うほどですから、大工として高い技術力を持っていることはもちろん、自身が経営する会社を発展させて住宅の建築や公共工事までを請け負っています。
さすがに実際に年収を尋ねたことはありませんが、年収2,000万円どころかそれを大きく上回る収入を得ていたとしても全く驚きません。
このようなケースが、「大工さんが高額所得を得る」という端的な例と言えるのではないでしょうか。

Q.耐震等級3と耐震等級3相当の違いについて

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/09

同じような感じもしますが、だいぶ意味合いが違ってきますか??

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「耐震等級3と耐震等級3相当の違い」について、回答させていただきます。
結論から申し上げますと、「耐震等級3」と「耐震等級3相当」の違いは、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づく住宅性能表示制度を利用して、等級を取得しているか否かです。
多少意地悪な表現になりますが、あえて分かりやすい言葉を選ぶとするならば、耐震等級3相当はあくまでも「自称」に過ぎず、本来の意味の耐震等級3ではありません。

そもそも耐震等級とは、品確法で定められた「住宅の耐震性能を表す評価数値」です。1〜3の3つに分けられており、数字が大きいほど耐震性が高いことを表しています。
建築基準法に定める耐震基準を満たしていれば耐震等級1、その1.25倍の強さが耐震等級2、1.5倍の強さが耐震等級3です。
地震に対する強さは柱や梁の太さや筋交いの有無、基礎の仕様、壁面の量などで計算され、品確法で規定された「住宅性能表示制度」に基づいてこれを第三者が客観的に確認・証明したものが「耐震等級3」や「耐震等級2」と表示されます。

一方の「耐震等級3相当」は、この「第三者による確認・証明を受けていないもの」といえるでしょう。
設計・施工上は耐震等級3に求められる水準を満たしてはいるものの、住宅性能評価の手続きを経ていないために「耐震等級3」と表示することができない住宅です。

そこで「実際に耐震等級3に匹敵する耐震性能を持っているならば問題ないのでは?」と考える方もいるかもしれませんが、「住宅性能表示制度の耐震等級3を取得していることで得られる恩恵が受けられない」というデメリットがあります。
その1つが地震保険です。
地震保険では、耐震等級に基づいて保険料の割引を受けられる「耐震等級割引」という仕組みがあります。耐震等級3であれば50%、耐震等級2でも30%、保険料が割引されるのです。
「耐震等級3相当」であっても、実際に耐震等級を取得していなければこれらの割引は受けられません。既存の耐震基準を満たしていれば(昭和56年以降に建築確認を受けていれば)耐震等級1は担保されますが、割引率は10%に留まるのです。
また、住宅ローンの金利優遇を受ける場合にも、それを第三者が客観的に証明していることが不可欠です。
例えばフラット35には、耐震性や省エネルギー性などで一定の水準を満たした住宅を取得する際に、一定期間の金利を引き下げるフラット35Sという仕組みがあります。耐震等級3であれば10年間(Aプラン)、耐震等級2では5年間(Bプラン)、金利が引き下げられるのです。
この条件も「耐震等級を取得していること」ですから、「耐震等級3相当」では適用されません。

「地震に対する強さ」は、住宅を選ぶ際に重視すべき項目の1つといえるでしょう。
耐震等級3という表示は、「第三者によって耐震性能の評価を受けた」という点から一定の安心感を持つことができます。
とはいえ耐震等級3を取得していないからといって、その建物の耐震性能が劣るとは言い切れません。
施工する工務店さん側の立場では、「住宅性能評価の手続きにコストを掛けるよりも、その分良質な住宅を安価で提供したほうが良い」との考え方も存在するからです。

また耐震等級3で定められた水準よりも、より高度な耐震性能を追求しているハウスメーカーなども少なくありません。
住宅を選ぶ基準の中でも特に耐震性能を重視するのであれば、耐震等級に着目するだけに留まらず、より多くの情報を収集することをおすすめします。

Q.造成宅地防災区域と宅地造成工事規制区域の違いについて

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/04

両者の違いについてご解説お願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「造成宅地防災区域と宅地造成工事規制区域の違い」について、回答させていただきます。

この2つはいずれも「宅地造成及び特定盛土等規制法(宅地造成等規制法)」で定められた、「崖崩れや土砂の流出などが発生するリスクを抑制するために何らかの対策が必要」と判断されたエリアといえます。
普段はあまり耳にする機会もなく、その名称からは詳細な内容がイメージしにくいのではないでしょうか。

2つの違いを端的に説明すると、新規の宅地造成工事を規制するエリアが「宅地造成工事規制区域」、土砂災害のリスクを内包した既存の造成エリアが「造成宅地防災区域」と考えると分かりやすいでしょう。
宅地造成工事規制区域と造成宅地防災区域に重複して指定されることはなく、「宅地造成工事規制区域には指定されていないが、造成に伴う土砂災害の危険のあるエリアが造成宅地防災区域に指定される」という仕組みです。

宅地造成工事規制区域は「新規造成を規制するエリア」ですから、法律の要件に該当する一定規模以上の宅地造成工事を行う際には、都道府県知事などの許可が必要です。
一方の造成宅地防災区域はこのような許可制度は設けられていませんが、災害リスクの軽減のために何らかの対策が必要と考えられる場合には、宅地所有者などに対して勧告や命令を行うことができるとしています。

造成宅地防災区域と宅地造成工事規制区域に関しては、国土交通省が分かりやすくまとめたリーフレットを発行していますので、こちらも参考にしてください。

宅地造成等規制法の概要と構成
https://www.mlit.go.jp/toshi/web/content/001465914.pdf

Q.頭金なし月々5万円支払いでマイホーム購入は可能?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/09/03

頭金なし月々5万円のローン返済の条件でもマイホームの購入が可能だとしたらそればどのような条件が揃った場合ですか?アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「頭金なし月々5万円支払いでマイホーム購入は可能?」とのご質問に回答いたします。

結論から申し上げますと、ご質問のケースでもマイホームの購入は可能です。実際に似たようなご条件でマイホーム購入のお手伝いをさせていただいた事例は数多くございます。
「頭金なし月々5万円支払い」という明確な金額の設定がありますから、まずはこの数字をもとに予算総額を算出し、その範囲内で物件を選定するという手順です。

月々の支払額から予算総額を逆算する際には、住宅ローンの金利が大きな影響を及ぼします。
仮に金利1%、420回の支払い(35年間)で試算すると、予算総額は1,771万円となります。これが金利2%であれば、総額は1,501万円です。
物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用、金融機関に支払う事務手数料などの諸費用もすべて含めて予算内に収まる物件であれば、理論上は「頭金なし月々5万円支払い」で購入が可能ということになります。
ただし実際にこの条件で住宅を購入する場合には、押さえておかなければならない重要なポイントがいくつか存在しますので、それについて詳しくご説明いたします。

【金利変動リスク】
一般的に低い金利で借りられるのは変動金利ですが、その名の通り金利変動のリスクがある商品です。このため変動金利の住宅ローンを利用した場合には、購入時点では支払額が5万円を切っていたとしても、金利上昇によって将来的にそれを上回る可能性が否定できません。
変動金利の住宅ローン商品では、0.625%など1%を大幅に下回る金利で借り入れができるケースも珍しくないでしょう。
月々5万円、金利0.625%、420回で試算すると、予算総額は1885万円となります。つまり、購入可能な選択肢は大きく広がることを意味しているのです。
しかし、前述の通り金利変動のリスクを内包しているため、返済の途中で5万円を上回る支払いを余儀なくされるかもしれません。
このため確実に一定の支払額で返済していくのであれば、全期間固定の住宅ローンを選ぶ必要があります。

全期間固定の住宅ローンとして、真っ先に名前が挙がるのが住宅金融支援機構のフラット35でしょう。
2024年9月現在、物件価格の90%超の最低金利は1.93%ですから、この数値を用いて予算総額を試算すると1,525万円です。
変動金利よりも予算が限られるため選択肢の幅が狭くなりますが、金利変動に左右されずに返済期間中ずっと支払額を5万円に抑えることができます。

ただしフラット35には、適合証明書の取得が必要です。端的に言えば、購入する物件が住宅金融支援機構が定める基準を満たしたものでなければならないのです。
購入したい物件が適合証明書を取得できないケースでは、フラット35が利用できません。この場合には、フラット35を住宅ローンの候補から外さなければならないのです。

【住宅ローンの資金使途】
住宅ローンを利用する金融機関によって、借入金から拠出できる資金使途が異なります。例えばフラット35では、固定資産税・都市計画税等の精算金は融資金から支払うことができません。
固定資産税・都市計画税等精算金とは、1年間の固定資産税などの金額を物件引き渡し日を基準に日割りで計算し、買主から売主に支払うお金です。
固定資産税などは1月1日時点の所有者に納税義務が生じるため、年の途中で所有者が変わっても買主から支払うことができません。このため清算金という形で売主に税相当額を渡し、売主から支払うのです。
一般的に購入物件の決済・引渡し時に必要となる「諸費用」の1つとして計上されますが、フラット35を利用する際には自己資金として用意しなければなりません。

【手付金などの一時的な拠出】
頭金なし、つまり自己資金がなくても住宅を購入すること自体は可能ですが、不動産の売買では契約時に物件代金の一部を手付金として支払うのが一般的です。
手付金はあくまでも売買代金の一部ですから最終的には借入に含めることができるのですが、契約から融資実行(決済・引渡し)までの期間は手元から離れるお金といえます。
つまり手付金として支払うお金が手元になければ、契約を結ぶことができません。
手付金は通常、売買代金の10%程度が目安とされています。もちろんこの金額も当事者同士の契約で定めるものですから、できるだけ低く抑えてもらうように交渉すること自体は可能でしょう。
しかし手付金があまりに安すぎると、契約が不安定なものとなりかねません。手付金は解約手付という位置付けで、「買主は手付金を放棄すれば、売主は手付の倍額を償還すれば、契約を解除できる」と定められたものだからです。
仮に10万円の手付金で契約を結んだ後、同じ物件を「100万円高く購入したい」という人が現れたら、売主さんは迷わず20万円を償還して新たな購入希望者と契約するのではないでしょうか。

「頭金なし月々5万円支払い」という条件でマイホームを購入する際に注意すべき主なポイントは、以上の3つです。
「諸費用を含めた予算総額を算出して物件を選ぶ」という手順さえ分かれば、決して非現実的な購入方法ではないことが分かると思います。
ただし月々5万円の支払いといっても、住宅の所有には住宅ローンの返済以外のコスト発生することも考慮しておきましょう。
先に触れた固定資産税・都市計画税もその1つですし、購入物件がマンションであれば毎月ごとに管理費や修繕積立金の負担が生じます。
このようなランニングコストをしっかりと把握しておくことも大切です。

Q.住宅ローン本審査通過後であればキャッシングしても大丈夫?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/03

本審査承認後に消費者金融から借入をしたら承認が取り消されるリスクはあるかについて知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「住宅ローン本審査通過後であればキャッシングしても大丈夫?」に回答いたします。

本審査を通過した後であっても、キャッシングが原因で承認が取り消される可能性は十分にあり得ます。つまり、「住宅ローンの融資実行までは、本審査通過後であってもキャッシングやカードローンなどはNG!」というのが原則です。
承認通知には「融資実行時点で信用情報が著しく悪化したなどの特段の事情が生じた場合には、ご希望に沿いかねることもございます」などの文言が付されているのではないでしょうか?
キャッシング、つまり本審査の時点では存在しなかった借入を起こすことは、「信用情報の悪化」に該当すると判断される可能性が高い行為です。

キャッシングやカードローンなど金銭の借入だけでなく、クレジットカードや携帯電話の分割払いなども含めて、お金の貸し借りに関する状況は全国銀行個人信用情報センターやCIC、JICCなどいずれかの「個人信用情報機関」に記録されます。
つまり、キャッシングをするカード会社が住宅ローンを組む銀行とは無関係であったとしても、これから住宅ローンの融資をする金融機関はその情報を取得することができるのです。
キャッシングをしたからといって100%承認が無効になるとは言い切れませんが、その可能性が少なからず存在する以上は手を出すべきではありません。

また売買契約に住宅ローン特約(住宅ローンが否決された場合、違約金などが生じずに白紙解約する特約)が設定されていたとしても、本承認後のキャッシングが原因で承認が取り消されたとしたら、買主の重過失とみなされて特約の効力が認められない可能性が高いです。
特約の有効期限をすでに経過した後に否決されたのであれば、そもそも重過失か否かという判断を待つまでもなく特約は効力を持ちません。
つまり住宅ローン本審査通過後のキャッシングは、融資を受けられないだけでなく、違約金の負担を生じさせるリスクをもはらんだ危険な行為といえるのです。

余談ではありますが。
クレジットカードに付帯したキャッシング枠やカードローンは、住宅ローンの審査においても不利な方向に作用しがちです。
これらの契約は「極度額の範囲内であれば繰り返し何度でも借り入れができる」という性格から、過去に一度でも利用実績があれば残債の額に関わらず「極度額いっぱいの借り入れがある」とみなして審査する金融機関が多いからです。
このため住宅ローンを利用する際には、使わないキャッシング枠やカードローンなどは極力解約しておくことも大切です。
当然これらの新たな利用や契約も、住宅ローンの融資実行までは控えましょう。

Q.20坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/08/30

20坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。(計算式の記載もお願いします)

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。「20坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?」にお答えいたします。

まず、坪表記の広さを平米数に換算する場合です。以下の計算式を利用します。
坪数÷0.3025=平米数

20坪を計算式に当てはめてみると、次の計算式で算出できます。
20÷0.3025=66.1157…
20坪は、およそ66.12㎡です。

この「0.3025」という数値は、1坪がおよそ3.305785㎡であることから導き出された換算係数で、不動産業界で一般的に用いられています。
1÷3.305785=0.302500…
という数式で求められた値です。
坪数を平米数に換算したい場合は「坪数÷0.3025」
平米数を坪数に換算したい場合は「平米数×0.3025」
と覚えておくとよいでしょう。
「1坪が約3.3平米」ということから、「坪数に3.3を掛けると平米数になる」と覚えている方も多いかもしれませんが、この「0.3025」という換算係数の方が、より正確な数値を求めることができるのです。

そもそも「坪」という表記は、日本古来の計測・計量の単位である「尺貫法」に基づく表記で、1辺が6尺の正方形が「1坪」とされています。
現在の計測単位はメートル法に統一されており、登記や建築確認などをはじめとした不動産に関わる公の書類などもmm、㎡などメートル表記に統一されていますが、古くから尺貫法を用いてきた建築の現場では尺貫法が根強く残っていることから、坪という表記も広く認知されているのではないでしょうか。

畳という表記は文字通り「畳何枚分」という意味合いです。
ただし、畳には江戸間・中京間・京間などがあり、それぞれ大きさが異なります。最も小さい江戸間の約1.54㎡に対し、京間は約1.82㎡です。
ですが一般的には、1坪=2畳として計算されます。
坪数×2=畳数
この計算式に当てはめると、20坪の土地は40畳の広さです。

次に平方フィートですが、これは主にアメリカで利用されている計測単位である「ヤード・ポンド法」による面積です。
スクエアフィートとも呼ばれ、ft2、sqftなどと表記されます。
国内の不動産市場で見かけるケースは少ないものの、ホテルの予約などで目にした方は少なくないのではないでしょうか?
海外資本のホテルなどでは、部屋の広さを表示するのによく用いられる単位です。
例えばアメリカの不動産を購入するなどの際には、知っておくべき単位といえるでしょう。

1坪を平方フィートに換算すると、約35.583です。
坪×35.583≒平方フィート

20坪をこの計算式に当てはめると、711.66平方フィートという数値が求められます。
20×35.583=711.66平方フィート

最後に20坪の正方形の土地の1辺の長さです。
すべての辺の長さが同一である正方形は、「1辺の長さの2乗」で面積を求めることができますから、以下の数式が使えます。
1辺の長さ2=正方形の面積

この数式に20坪の平米数66.12を当てはめ、1辺の長さをXとして計算すると以下の通りです。
X2=66.12
X=√66.12
X≒8.13
つまり、1辺の長さ8.13mの正方形の土地が約20坪となります。

広さが具体的にイメージできる単位は、人によって異なるでしょう。
坪表記から平方メートル表記、逆に平方メートル表記から坪表記・何畳表記などに簡単に変換できれば、より面積のイメージがつかみやすくなるかもしれません。

Q.不動産質権と抵当権の違いとは?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

2024/08/26

不動産質権と抵当権の違いについての解説をお願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「不動産質権と抵当権の違い」について回答いたします

不動産質権・抵当権はいずれも、債権の担保として設定するもので、債務不履行時に対象物を処分して弁済を受ける権利です。ですがこの2つには、担保となる不動産の使用収益権を債権者が持つか、債務者が持つかという明確な違いがあります。
不動産質権の使用収益権は債権者が持ち、抵当権では債権者が使用収益権を持つという仕組みです。

柿の木が生えている土地を想像してみましょう。
不動産質権を設定した土地の場合には、ここで収穫された柿は質権者(債権者)のもの。一方、抵当権の場合には質権設定者(債務者)のものとなります。

ただし現実的には、不動産を担保とするケースでは抵当権を用いるのが一般的です。住宅ローンを想像すれば分かりやすいでしょう。
住宅ローンでは、お金を借りて住宅を購入した方、つまり債権者が住宅を使用する権利を持ち、滞りなく弁済を続けている限りは住み続けることができます。
ご自身が住む不動産を購入するためにお金を借りるわけですから、使用収益権がご自身になければ意味がないのです。
このように、不動産に対して一般的に用いられる担保物権は抵当権といえます。

一方の不動産質権は、賃貸している不動産を想像するのが分かりやすいでしょう。
質権者は、質権が設定された不動産から得られる賃料収入を収受し、債権の弁済に充当できるとされています。
また不動産質権には、10年という設定期間の上限が定められている点も特徴です。

不動産質権と抵当権の大まかな違いはこのような点です。
また、抵当権が設定できるのは不動産や地上権、永小作権に限られているのに対し、質権は不動産に限らず、動産や権利にも設定できます。
ブランド品や貴金属などを預けてお金を借りる「質屋」が分かりやすい例といえるでしょう。

Q.アメリカンセパレートとはどのような賃貸物件ですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2024/08/22

メリットデメリットについても教えてください。

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宅建士,行政書士,FP2級

ご質問ありがとうございます。

「アメリカンセパレート」とは、トイレと洗面台を同じ空間に配置した間取りのこと。脱衣所も兼ねるケースが多いです。
お風呂・トイレ・洗面台を1つにまとめた「3点ユニットバス」とは異なり、お風呂が独立している点がポイントです。
ホテルなどでよく見られる間取りではありますが、最近では単身向け賃貸住宅などでも採用されるケースが増えてきました。

水回りの設備は住宅に必須のものですが、それぞれを別に設置すると必要な面積が大きくなります。動線やドアの開閉に必要なスペースなどが生じるからです。
同じ面積の住宅で水回りに要する面積が広くなればそれだけ居住空間が狭くなりますし、全体の面積を広げれば当然家賃が上がります。
トイレと洗面台で空間を共有することで、全体のスペースを合理的に使った間取りがアメリカンセパレートといえます。

アメリカンセパレートのメリットは、3点ユニットバスで指摘されがちなデメリットをある程度解消しつつ、水回りに使用するスペースを抑えている点です。
お風呂とトイレが同じ空間にあるケースでは、「トイレが濡れる」「浴槽の外で体を洗いにくい」などデメリットを指摘されるケースが多く、これにストレスを感じる方からは敬遠されがちです。
これらのデメリットを解消しつつ、限られた面積を有効に使った間取りであることがアメリカンセパレートのメリットといえるでしょう。
使い勝手に関しては個人の印象の差が大きくなる面はありますが、「朝、出掛ける前に身支度を整える」などのケースを想定すると、1つの空間で準備を進められるのは効率的と感じる方も少なくないようです。

一方で、デメリットがないとは言い切れません。
2人以上の世帯では、「トイレと洗面台を同時に使いにくい」といった弊害が顕著に現れる恐れが否めないからです。
トイレを使用している間は他の人が洗面台を使えなかったり、脱衣所を兼ねていればお風呂の使用中もトイレや洗面台が使えなかったりというケースが生じます。
来客の際にも、同様の支障が出る可能性が高いです。
また臭いや衛生面でも、トイレと洗面台に仕切りがないことに抵抗を覚える方も少なからずいらっしゃるでしょう。

アメリカンセパレートの物件を検討される場合には、これらのデメリットが許容できるか否かをしっかりと考えながら内覧されることをおすすめします。

Q.マンションなら水災補償はいらないですか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/08/22

火災保険加入するにあたりマンション住みなら水災補償はいらないですか?

それともはハザードマップでイエローゾーンに建つマンションの低層階とかであれば積極的に水災補償も付けておく方が良いですか?

アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。

「マンションであれば水災補償は必要ないか?それともハザードマップ上で土砂災害警戒区域や浸水想定区域に指定されている低地のマンションで、かつ低層階の物件であれば付保した方が良いか」とのご質問と解釈し、お答えいたします。
※ご質問はイエローゾーン(土砂災害警戒区域)に関するものですが、河川の氾濫による浸水に対しても同様に考えていただきたいので、あえて浸水想定区域も含めて回答させていただきます。

結論から申し上げますと、「土砂災害警戒区域や浸水想定区域内の立地で、かつ低層階」という前提であれば、前向きに検討することをおすすめします。
火災保険は、火災だけでなく、土砂災害や洪水などの自然災害、突発的な事故による破損などに対しても補償を受けられる仕組みではありますが、これらの補償はベースとなる保険契約に特約としてプラスすることで初めて機能するものです。
ご質問のケースでは、水災の補償を契約していなければ、例えば豪雨によって土砂が部屋の中に流れ込んで損害が発生したとしても保険金を受け取れません。このため「土砂災害のリスクが高い」「浸水のリスクが高い」と考えられる場合には、水災を特約として付保することで対策を講じるのが有効です。

ただしマンションの火災保険契約では、対象があくまでも「専有部分に限られる」という点に注意が必要です。
つまり、保険の対象となるのは「所有している部屋の中」だけで、マンションという建築物そのもの(躯体)の損傷などに関しては、管理組合が主体となって別途保険契約を結ばなければ補償の対象とはなりません。

また単に土砂災害といっても、大雨に起因する場合は水災で補償される一方で、例えば地震が原因で発生した場合には「水災」ではないので対象外です。この場合には、地震保険に加入していなければ補償が受けられないことも知っておきましょう。

不動産の取引に際しては、水防法に基づくハザードマップの説明が義務化されましたが、これ以外にも災害リスクに関する情報を発信している自治体は少なくありません。
検討の際には、ご自身でも自治体のHPなどを確認してみることをおすすめします。

Q.住宅ローン代行手数料とは何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/08/19

ご解説お願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。

住宅ローン代行手数料とは、住宅ローンの審査や契約手続きの取次ぎを不動産会社に依頼した場合に発生する費用で、「住宅ローン代行手数料」以外にも「住宅ローン斡旋手数料」などの名目で請求されるケースがあります。
いずれも「不動産会社」が顧客に対して請求する費用を指し、住宅ローンを利用する「金融機関」に対して支払う事務手数料とは異なるものです。
5万円〜10万円程度の金額が相場といわれますが、それ以上の金額が提示されるケースもあるようです。

この住宅ローン代行手数料に関してはさまざまな議論がありますが、「住宅ローンの取次ぎも不動産仲介業務の一環であるため、別途の費用を請求すべきでない」「貸金業者でなければ請求の根拠がない」などの考えから、否定的な見解が示されるケースが多いのも事実でしょう。
2022年には、国土交通省が「(住宅ローンの斡旋は)媒介業務に含まれる可能性がある」との見解を示しており、仲介手数料とは別に住宅ローン代行手数料を請求することが法令に抵触する可能性も指摘されています。

では、実際に住宅ローン代行手数料を請求された場合にはどうすればよいのでしょうか?
不動産の売買に際しては、物件価格以外にも仲介手数料や登記費用、金融機関に支払う保証料や事務手数料など、さまざまな諸費用が発生します。
このため売買契約を締結する前の段階で、これらの諸費用の概算などを不動産会社が購入希望者に対して提示するのが一般的です。
つまり住宅ローン代行手数料に関しても、「支払いの段階でいきなり請求される」という訳ではなく、事前に「住宅ローン代行手数料を請求する会社か否か」の判断ができるのです。
もし、この住宅ローン代行手数料を請求する会社に対して不信感を覚えるのであれば、他の不動産会社に相談するという手段もあり得ます。住宅の購入は一大イベントともいえますから、不動産会社と良好な関係で手続きを進められることが望ましいからです。
とはいえ売主物件のように、他の不動産会社からの紹介を受けられないケースもあるでしょう。その場合には、「自分自身でローンの手続きをします」といった打診をしてみるのも1つの方法です。

蛇足ではありますが。
「自分自身で住宅ローンの手続きをする」という方法は、実はあまりおすすめではありません。
住宅の販売や仲介を行っている不動産会社は、住宅ローンに関する情報を日々収集しているのが一般的で、顧客にとって有利なローン商品を紹介してくれる可能性が高いからです。
「『提携金融機関の特別金利が適用される』などのセールストークは嘘」と記したブログなども散見されますが、少なくとも私が仲介業務を行っていた3~4年前には、そのような仕組みの「特別金利」も実在していました。
また不動産の決済・引渡しには、契約時に定めた期日があります。限られた期間内に審査を通過させ、金銭消費貸借契約などの手続きを済ませなければ違約となってしまうのです。
住宅ローンの審査から融資実行までの一連の流れやスケジュール感を正確に把握していない一般の方にとって、この時間的な制約も無視できない要素といえます。

私自身、住宅ローンの紹介に際して、「自分自身で調べた銀行より低金利で借りられた」「住宅ローンに合わせて既存のローンを借り換え、支払いが楽になった」など、さまざまな喜びの声をいただいたのも事実です。
購入から数年後に借り換えのお手伝いをさせていただいたケースもあり、少なくとも「住宅ローンも任せてよかった」と感じていただけたという自負があります。

ですから不動産の売買契約とともに、住宅ローンに関しても、購入を希望する方と不動産会社のスタッフが二人三脚で手続きを進めていけるのが望ましいと考えています。

Q.銀行員だと自分の銀行で住宅ローンを組むのが当たり前?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/08/04

自行ではなく他行で住宅ローンを組む銀行員の方って存在しますか?
ちなみに自行で借りると金利優遇とかありますか?

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。「銀行員だと自分の銀行で住宅ローンを組むのが当たり前?」とのご質問、ありがとうございます。
不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石倫と申します。
これまでに私が、銀行をはじめとする金融機関にお勤めの方の住宅購入をお手伝いさせていただいた経験から回答させていただきます。
あくまでも個人的な経験に基づくものですから、「これが一般論だ」とは言い切れない点をご容赦ください。

金融機関にお勤めの方が住宅ローンを利用してお住まいを購入するケースでも、初めからご自身がお勤めの金融機関以外の融資を検討していない方は、あまり存在しませんでした。
結果的にお勤めの銀行で住宅ローンを組んだ方であっても、少なくとも他行の住宅ローンも選択肢に含めていた方が大半です。
また「住宅ローンまで勤務先に縛られたくない」との理由から、あえてお勤めの金融機関を候補から外した方もいらっしゃいました。
このことからも、「自行で借りると金利優遇がある」などの仕組みは存在しないか、あったとしてもレアケースなのではないかと推察します。

金融機関にお勤めの方は、総じてお金に対するリテラシーが高い傾向が見られ、そのためご自身が利用する住宅ローンに関しても「自分によって有利なもの」を選択されていた印象です。
不動産会社の営業マンの言葉もしっかりと吟味されており、「変動金利か固定金利か?」「自己資金を用意するか?」などの具体的な希望や購入条件をヒアリングしたうえで、物件の要素も加味しておすすめの金融機関を提案すると、「どのような観点でその住宅ローンを提案したか」という理由も含めてしっかりとご認識されていました。
「団信が手厚いから」などが、その代表的な事例です。
私の提案した金融機関以外で融資を受けた方もいらっしゃいますが、その場合もしっかりと商品説明を読み込んで、その住宅ローンの特徴、メリット・デメリットを把握した上で選択したものでした。
つまり「ご自身の勤務先」という要素は、住宅ローンを選ぶ際にさほど重要視されていないと考えられます。

結果的にご自身がお勤めの金融機関で住宅ローンをお借入れされたお客様の1人で、まだお勤め先も伺っていない状況の雑談の中で「おすすめの住宅ローンはありますか?」という質問を受け、「もちろん利用される方の条件によっても異なりますが、○○などをおすすめするケースが比較的多いです」とお答えしたことがありました。
その方はまさに○○という金融機関にお勤めで、数年前には住宅ローンの融資担当も経験していた方でした。私がその営業所に赴任する前に担当されていた方だったので、私はその事実を知らなかったのです。
さすがにその言葉を聞いた時には、私よりもよほど詳しい当人に対して講釈を垂れた気分で恥ずかしかったですが、お客様は「商品特性をしっかり理解しておすすめしてくれて、嬉しかった」と言ってくださいました。
とても印象に残っているエピソードです。

Q.住宅ローンで3年固定を繰り返すことは可能?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/08/04

アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「住宅ローンで3年固定を繰り返すことは可能?」とのご質問、ありがとうございます。
回答させていただきます。

住宅ローンの3年固定は「固定期間選択型」「固定金利選択型」などと呼ばれる金利タイプで、変動金利をベースとしつつ「指定した期間は固定金利を採用する」との特約によって当初期間の金利が固定される仕組みの住宅ローンです。
固定金利期間の終了後は基本的に変動金利に切り替わりますが、改めて固定期間を設定する手続きを行うことで「3年固定を繰り返す」ということも可能です。

再度固定金利期間を設定するには、金融機関が指定する期間内に所定の手続きを行う必要があります。
この方法は金融機関によって異なり、手数料が必要となるケースもありますから、具体的な方法は金融機関に事前に確認しておくことをおすすめします。

結論だけを申し上げると「可能」という回答になるのですが、この方法によるデメリットも知っておきましょう。

一般的に住宅ローンの金利は変動金利よりも固定金利の方が高く設定され、固定期間選択型の場合も期間が長いほど金利が高くなる傾向が見られます。固定金利は「金利変動リスクを金融機関が負う」ことを意味しているからです。
そのため全期間固定よりも金利の低い3年固定を繰り返したほうが低コストで借り入れができると思いがちですが、実際にはそうとはいえません。
固定期間終了時に新たに設定される金利は、当初借入時の金利ではなく、その時点での経済情勢を踏まえた金利をベースに設定されるからです。
つまり、3年に1度は必ず金利変動の影響を受けるのです。

さらに、固定金利選択型の住宅ローンでは、当初の固定金利期間が終わった時点で、借入時の金利優遇が小さくなるタイプが少なくありません。この場合、店頭金利が同じであっても、実際に適用される金利は高くなるのです。

住宅ローンでは、金融機関の店頭金利(基準金利)から利率の引き下げ(優遇)を受けて借り入れる仕組みが多く採用されています。具体的には、「店頭金利は2.475%だが、1.85%の優遇を受けて実際の金利は0.625%になる」といった内容です。
変動金利の場合は一般的に全期間を通して同じ優遇幅が適用されるのに対して、固定期間選択型では、最初の固定金利期間中の引き下げ幅を特に大きく設定した「当初期間優遇」という仕組みが多いため、3年経過後には必然的に当初よりも高い金利が適用されがちです。

住宅ローンで3年固定を繰り返すことは可能ではありますが、①3年に1度は必ず金利変動の影響を受ける②金利優遇幅の縮小によって適用される金利が高くなる―という2つのリスクを想定して検討することが大切です。

Q.近隣商業地域の建ぺい率と容積率について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/08/01

近隣商業地域だと建ぺい率と容積率はどんな感じに定まっていますか。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
近隣商業地域の建ぺい率と容積率について、回答させていただきます。

近隣商業地域の建ぺい率と容積率は、原則として次のとおり定められています。
建ぺい率:60%または80%
容積率:100% 150% 200% 300% 400% 500%のいずれか

これはあくまでも原則で、建ぺい率や容積率は一定の条件のもとに緩和されたり、逆に制限されたりする仕組みが数多く存在します。
建ぺい率が緩和される代表例は「防火地域内にある耐火建築物」や「特定行政庁が指定した角地にある建物」でしょう。
一方の容積率では、特定の地域に建築する一定の条件を満たしたマンションなどで容積率の緩和が受けられるケースなどが存在します。
逆に制限が厳しくなるケースの代表例は、前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率の制限でしょう。

このように、都市計画上で定められた建ぺい率と容積率の上限をベースに、立地などに応じて適用される数値が変わる仕組みとなっています。

Q.夫婦連生団信とペアローンの違いは何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/07/31

ご解説よろしくお願いいたします。

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宅建士,行政書士,FP2級

廣石 倫

ベストアンサー

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「夫婦連生団信とペアローンの違いは何ですか?」に回答させていただきます。

まずはじめに、夫婦連生団信は団体信用生命保険(団信)の特約の1つで、ペアローンはご夫婦お2人で1つの住宅を購入する際に利用できる住宅ローンの借入方式の1つ、ということを知っておきましょう。
つまり、「ご夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組み、夫婦連生団信に加入する」といった利用方法が想定されるのです。
この前提を踏まえた上で、それぞれを詳しくご説明します。

夫婦連生団信の利用は、ご夫婦がいずれも「債務者」であること、つまり借入の主体であることが原則です。一般的には、連帯債務(ご夫婦の収入を合わせて組む住宅ローンの一形態)での利用を想定した特約といえます。
このため、まずはペアローンや連帯債務に関する説明を先行してみていきましょう。

ペアローンは、ご夫婦の収入を合わせて1つの住宅を購入する際に利用できる住宅ローンの仕組みです。
例えば5,000万円の物件を購入するために、ご主人様と奥様がそれぞれ2,500万円の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて総額を調達する方法です。
購入した住宅はご夫婦の共有という形になります。

借入金額の割合は50:50でなくても構いません。
例えば「ご主人様が3,500万円のローンを、奥様が1,500万円のローンを組む」といった方法も使えます。それぞれの収入に応じて割合を決定するのが一般的でしょう。
ただし共有の際の持分割合は、支出した金額(住宅ローンの金額+自己資金で支払った金額)の割合に合わせるのが原則です。

ご夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組む場合には、ペアローン以外にも連帯債務や連帯保証(収入合算)などの方法が用いられます。
それぞれの特徴は以下のとおりです。

【ペアローン】
ご主人様、奥様がそれぞれ主債務者として個別の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて総額を調達する。住宅は共有、持分割合は借入の割合に合わせるのが原則。
※購入物件は1つ、住宅ローンは2つ
【連帯債務】
ご主人様か奥様のいずれかが主債務者、もう一方が連帯債務者として必要資金総額の住宅ローンを組む。住宅は単独所有・共有いずれも可。
※購入物件は1つ、住宅ローンも1つ
【連帯保証(収入合算)】
ご主人様か奥様のいずれかが主債務者、もう一方が連帯保証人となって必要資金総額の住宅ローンを組む。
住宅を購入する主体はあくまでも主債務者で、連帯保証人が現金を拠出している場合などを除いては住宅は主債務者の単独所有とするのが一般的。
※購入物件は1つ、住宅ローンも1つ

ご夫婦の収入を合わせてローンを組み、住宅を購入する場合には利用される代表的な住宅ローンの仕組みが以上の3つです。
金融機関によって取り扱いの有無や名称、仕組みの詳細などが異なりますので、ご夫婦でのローンを検討される際には不動産会社で相談してみるとよいでしょう。

次に夫婦連生団信についてご説明します。
夫婦連生団信は、住宅ローン返済中に債務者がお亡くなりになったり、高度障害で返済不能に陥ったりした場合に、住宅ローンの残債が生命保険から全額弁済される「団体信用生命保険(団信)」の特約の1つです。
通常の団信は主債務者だけが加入する、もしくは持分割合に応じて加入する仕組みですが、夫婦連生団信であればご夫婦そろって加入することができ、いずれか一方がお亡くなりになった場合に持分割合に関わらず残りの住宅ローンの全額が免除されます。

前述の例、5,000万円の物件を購入するために、ご主人様と奥様がそれぞれ2,500万円の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて総額を調達した場合を想定してみましょう。
一般の団信で保証される金額は、それぞれの借入金額が上限です。
仮に残債が4,000万円(ご主人様と奥様の残債は各2,000万円)の時点でご主人様が亡くなったとしたら、団信で支払われる保険金はご主人様の2,000万円だけに限られ、奥様の2,000万円は引き続き支払わなくてはなりません。
一方で夫婦連生団信に加入していた場合には、奥様の2,000万円も含めた総額の4,000万円が保険金として支払われ、残債がすべて免除されます。

この特約が利用できるのは、ご夫婦のいずれもが「債務者」であることが原則です。つまり、ペアローンや連帯債務を想定した特約といえます。
ただし一般的には、夫婦連生団信は連帯債務に付帯して利用できる特約であるケースが多く、ペアローンで夫婦連生団信を利用できる金融機関は限定的です。

ご質問者様が「夫婦連生団信とペアローンの違いは何ですか?」という疑問を持たれたのは、
・ペアローン=ご夫婦が個別に借入額に応じた団信に加入
・連帯債務=夫婦連生団信の利用が可能
という認識があったからかもしれません。

このような特約の利用には、金融機関ごとにさまざまな条件が設けられています。そもそも制度自体が存在しないケースも少なくありません。
住宅を購入する際には、住宅そのものと同じくらい「住宅ローン選び」も重要です。
金利や融資に関するコストなどとともに、団信についても詳しく説明を受け、納得のいく住宅ローンを選択することをおすすめします。

Q.不動産の仮差押えとは?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

2024/07/22

不動産の仮差押えの効力について知りたいです。
債権者は仮差押えを行うとどのような効果を得ますか。

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「不動産の仮差押えとは?」に回答させていただきます。

そもそも「仮差押え」とは、債務者が勝手に財産を処分することを制限する手続きです。
実際に債務者の財産を処分して債権を回収する(差押え)の前段階の手続きで、債務者が財産を処分したり隠匿したりするリスクを防ぎ、債権回収の確実性を高めるため行われます。
仮差押えだけでは実際に債権を回収することはできませんが、債権者には「債権回収の可能性を高める」というメリットがあります。

簡単な例を挙げましょう。
債務者Bは債権者Aからお金を借りたまま、返済を怠っています。
そこでAはBが持つ不動産を差押えてそこから貸した金銭を回収したいと考えましたが、そのためには裁判の判決など差押えの根拠(債務名義)を取らねばなりません。
しかし、裁判で判決を得るまでには長い期間が掛かります。その間に債務者が財産を処分して、結果的に債権が回収できなくなるかもしれません。
このようなリスクに備えて、差押えの前段階として「差押えの対象となる財産を保全する手続き」が仮差押えです。
これにより、債権者は債権回収の可能性を高めることができます。

今回は不動産の仮差押えに関するご質問でしたが、不動産だけでなく動産や預貯金、債権なども差押えの対象です。例えばBが「借りたお金を返済できる預金を持っているにも関わらず返済しない」という場合には、その預金を差押えることもできます。

Q.近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/11

用途地域の種類で、近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか?

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか?」とのご質問に回答させていただきます。
近隣商業地域と商業地域は、いずれも用途地域のなかで「商業系」に分類される地域で、主に商業施設の建築・集積を目的としたエリアです。
住宅としての利用ができないわけではないですが、良好な住環境よりも利便性が高く活気がある商業施設の集積が優先されるという意味を持つと考えれば分かりやすいでしょう。
商業系の中でも特にその用途に特化したエリアが商業地域で、商業利用に関しては近隣商業地域よりも認められる業種が多く、容積率などを高く設定して高いビルなどの建設を可能としている点が特徴です。

【近隣商業地域】
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる。
【商業地域】
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模の工場も建てられる。

近隣商業地域と商業地域の違いが顕著に表れるのは容積率です。
近隣商業地域の容積率が100〜500%であるのに対し、商業地域の容積率は200〜1300%です。同じ広さの土地でも、建てられる建物の規模には大きな差が生じます。
このため商業地域では、より高層の建築物が建てられるのです。
また住環境に対する配慮は優先順位が低いため、商業地域は日影規制の適用も受けません。

Q.住宅ローンで余ったお金はいつ振り込まれますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/07

物件の購入価格よりも多い金額の融資を受けた場合に、差額の余ったお金の流れはどうなりますか?
融資を受けた人の手元に戻ってきますか?

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宅建士,行政書士,FP2級

こんにちは。
「住宅ローンで余ったお金はいつ振り込まれますか?」とのご質問、ありがとうございます。
住宅ローンは原則として「引渡しと同時に融資実行」ですから、物件価格よりも多い金額の融資を受けた場合にも、総額が一度に振り込まれるのが通常です。
余ったお金の流れも含めて、詳しく解説します。

そもそも住宅ローンは「住宅を購入するための融資」ですから、例え余剰金が出たとしても差額を他に流用することはできません。
ただし、土地と建物の代金、いわゆる物件価格以外にも、仲介手数料や登記費用、住宅ローンの融資に際して必要な手数料などは住宅ローンに含められるのが一般的です。
例えば「3,000万円の住宅の購入に際して、諸費用を含めて3,300万円を借り入れる」などのケースがこれに該当します。
住宅購入の際には通常、これらの諸費用を含めた資金計画を立ててから融資の申し込みをするのですが、借入時点では明確になっていないオプション工事費用などの影響で借り入れたお金が余る可能性は否定できません。
しかし、住宅ローンで調達したお金の用途はあくまでも「住宅購入に必要な費用」に限定されていますから、余ったからといって生活費に回したり、別の資産を買う費用に充てたりすることは認められません。
重大な契約違反に該当する可能性もあるのです。
このため余剰金が発生した場合には、住宅ローンを借り入れた金融機関が認めている用途に充当するか、もしくは繰り上げ返済に充てるのが通常です。

住宅ローンで利用できる資金使途は、金融機関によって大きく異なります。
含められる諸費用の例は以下のとおりです。

①仲介手数料
②印紙代
③登記費用
④融資事務手数料
⑤保証料
⑥火災保険料
⑦固定資産税等清算金
⑧管理費・修繕積立金等清算金
⑨オプション工事費用
⑩引越し費用
⑪家具購入費用

①〜⑥は多くの金融機関が認める資金使途ですが、⑦以降の支出が認められるかは金融機関しだいです。
例えば⑨引越し費用を住宅ローンで拠出できる金融機関であれば、余剰資金をこれに充てることができます。
ただし、この場合にも余剰金が発生した時点で融資元の金融機関に相談し、「引越し費用に充当したい」旨を話しておきましょう。引越し費用の支払いが完了した時点で、領収書などの提出を求められるケースが一般的だからです。

一方で金融機関が認める資金使途に流用できない場合には、余剰金をそのまま繰り上げ返済に充てるのが一般的です。
この場合も金融機関に相談し、余剰資金の処分方法について確認しておくことが大切です。
余剰金が10万円未満など比較的少額な場合には、そのまま残しておくことが認められる可能性もあるため、金融機関の指示に従って手続きを進めましょう。

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回答の成績

ベストアンサー数

6

ベストアンサー率:

19.35%

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6件

その他の回答:

25件

回答総数:

31件

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