おじゃまじょさん初めまして、宅建士の石橋です。

賃貸で保証会社の利用が必須なのはなぜですか？
にお答えいたします。

家賃保証会社は、連帯保証人を立てられないお客さまのために
連帯保証人に代わって家賃保証するということで、近年契約が
伸びている会社です。

おっしゃるように家賃２年分を一括前払いする契約の場合、
家賃の滞納の可能性は０％となりますので、家賃保証会社を
利用する必要性は無いとも思われます。
しかしながら、保証会社が家賃保証以外にも様々なサービスを
行っている可能性も有ります。（保証会社によってまちまちです。）

例えば、連帯保証人の場合ですと、家賃の滞納以外にも
入居者が公序良俗に反する行為を行ってトラブルになったり、
迷惑行為を行って近隣から苦情が出たりなど、さまざまな
事に対して、「連帯して責任を負う」ことになっています。

このようなことまで、責任を負うサービスを行っている
保証会社であれば、賃貸人としては加入をお願いする価値は
あると思われます。

ですので、家賃保証会社の補償内容を不動産仲介の
会社に確認をして、交渉されるのがよろしいかと思います。

ちなみに法律で決まっていることではありません。

以上、お答えいたします。

つゆだくさん初めまして、宅建士の石橋です。

法人名義で賃貸を借りる場合、決算書の提出は必須ですか？
にお答えします。

確かに法人名義での契約の場合、決算書や登記簿の
提出を求められる場合が多いのは確かだと思います。

なぜ、決算書の提出が求められるかと言えば、
やはり、当該法人の財務内容を確認して、
家賃滞納の可能性が無いかどうか、確認したいからです。

赤字であったり、税金の未納などがあったりする法人であれば、
当然入居を断られる可能性は高くなると思います。

以上、回答いたします。

岡田大監督さまさん、初めまして、宅建士の石橋です。

「プロの宅建士さんは試験から5年経ってノー勉でいきなり試験受けても通りますか？試験は難化した？」

にお答えします。

結論から言えば、ノー勉で試験受けて、通る人もいれば、通らない人もいると思います。こんな答えだとガッカリさせて申し訳ないのだとは思います。が、プロの宅建士でも実務を通じて法改正などに対応するために常に学んでいる方もいる一方で、実務に追われてアップデートできていない方もいるのは事実です。試験の合否は推して知るべしとなりますが、取引を依頼する場合にはいろいろとコミュニケーションを取りながら、この人なら大丈夫と思う宅建士さんに依頼するのが良いと思います。

試験が難化したかどうかについていえば、私見ですが、合格率は１５％程度で推移していますので、内容に変化はあったかもしれませんが、難易度は変わっていないのだと考えます。

以上、お答えします。

DXDXさん初めまして、宅建士の石橋です。

不動産関連の契約文書で瑕疵という言葉がよく出てきますが、どういう意味でしょうか？他に言い換えるとすればどのような言葉が妥当でしょうか？

にお答えいたします。

瑕疵とは、通常、一般的に備わっている本来あるべき機能・品質・性能・状態が
備わっていないこと。を指します。

不動産売買において、「引渡すべき建物に瑕疵があった。」
というように使われます。

あとは、瑕疵担保責任という言葉でも不動産取引ではよく使われます。
売買契約などにおいて、契約の買主が売主から目的物の引渡しを受けた場合、
その目的物について瑕疵があるときには損害賠償などの責任を負うことを
担保責任と言います。このうち目的物そのものに隠れた瑕疵があった場合の
責任を瑕疵担保責任と言います。

他に言い換えるとすると、キズ、欠陥などが妥当だと考えます。

以上、回答いたします。

無糖LATTEさん初めまして、宅建士の石橋です。

世帯年収９００万円で７０００万円の家を買うのは現実的ですか？
にお答えします。

５００万円の頭金があるとのことですので、
住宅ローンは６５００万円として考えます。

登記費用や諸費用もかかりますが、
ここでは実現可能性を判断するために割愛いたします。

３０代前半であれば、３５年の住宅ローンが組めますので、
借入額６５００万円、期間３５年、金利０．７％と設定した場合、
毎月の返済額は、１７４，５２５円となります。

年間返済額＝１７４，５２５円×１２＝２，０９４，３００円

金融機関によりますが年収に占める返済割合が３５％を超えると
借入れは難しくなりますが、今回のケースでは

２，０９４，３００円÷９，０００，０００円＝２３．２７％
となります。

返済割合は十分、金融機関の許容範囲内に収まる
と思われますので、購入については十分に現実的だと考えます。

具体的なローン商品やご夫婦での負担割合などは金融機関に
お問い合わせいただければと思います。

以上、ご回答申し上げます。

なんでも安くさん、初めまして、宅建士の石橋です。

なるべくやすく住みたいので敷金礼金や仲介手数料など安く
するコツなどありますか？

にお答えいたします。

宅建士目線から言いますと、いきなり
「仲介手数料を安くしていただけませんか？」と言われると
あんまりお部屋探しにも力が入りません。

まず、お部屋を探していただいて、気に入ったお部屋に
申し込むタイミングで、
「どうしても気に入って入居したいのですが、
　あと少しお家賃安くなりませんか？」
これなら、交渉してくれる不動産業者はいると思います。

そして、お家賃が安くなれば、敷金礼金も安くなりますし、
仲介手数料は通常、お家賃の一カ月分ですので、仲介手数料も
お安くなります。

必ずうまくいくとは言えませんが、これなら、可能性はあると思います。
そして、お値引き交渉は「真剣に1回だけ。」にしましょう。

以上お答えします。

らぴぬーさん、初めまして宅建士の石橋です。

「賃貸マンションにバイク置場は無いが駐車場はあるので月極の駐車場に
　自動二輪は停められるのでしょうか？」

にお答えいたします。

結論から言えば、賃貸マンションのオーナーとの交渉次第で可能である
と考えます。

１．自動車駐車料金を支払って自動二輪を駐車させてもらう
　　⇒オーナーにとってもメリットはあるので可能性は高くなると思います。

２．自動二輪であるから、駐車料金を安くして欲しい
　　⇒オーナーにとっては自動車に駐車してもらった方がメリットあるため
　　　断られる可能性が高くなると思います。

いずれにせよ、交渉してみることは可能であると思いますので、オーナーと
交渉してみてはいかがでしょうか？

以上回答いたします。

カチッとはまるさん、初めまして宅建士の石橋です。

固定資産税が高いと聞き、購入よりも賃貸のほうがいいのでは？
どのくらいかかりますか？

にお答えいたします。


固定資産税は3年ごとに見直される固定資産税課税台帳価格を基準に
して、土地・家屋・償却資産に掛けられます。

税率は１．４％ですので、仮に土地・建物価格が５０００万円であれば
年間の税金は

５０００万円×１．４％＝７０万円　　になります。

この固定資産税が高いかどうかは、ご自身のご収入などにかかわってきますので、
一概には言えませんが、賃貸として考えると、

７０万円÷１２カ月＝５．８万円

となりますので、５０００万円の物件に月々５．８万円の賃料を支払う
計算になります。

購入として考えた場合は、ざっくりですが３５年ローンで５０００万円
借り入れると毎月の返済額は１５万円程度となりますので、そこに
５．８万円の負担が生じることになります。

が、購入の場合、ローン完済後は５０００万円の資産ができます。

賃貸の５．８万円は何十年支払っても１円もご自身の資産にはなりません。
そして３５年後に建物の老朽化に伴い、立ち退きなどを迫られるリスクも併せて
考慮される方が良いと考えます。

以上、お答えいたします。

えあーえあーさん、初めまして、宅建士の石橋です。
賃貸のお部屋の審査の件についてお答えいたします。

一つのお部屋に申し込んで審査に通らなかったという場合、
不動産業者によってですが、「審査」の意味合いが二つある場合がございます。

●まず一つ目は保証会社の審査に通らなかった。

　この場合、別の不動産業者に行って申し込んで、
　「同じ保証会社に再び審査」であれば結果は同じくNGとなります。
　「違う保証会社で審査して」であれば、審査基準が緩ければ通る可能性は
　　あります。
　ですので、別の不動産業者に行く前に保証会社がどこであったのか
　確認しておく方が良いと思います。
　親切な業者であれば、保証会社を換えて再審査してくれるところもあります。　

●もう一つは保証会社の審査には通ったが、貸主から断られた場合。

　この場合には保証会社の審査とは関係なく、年齢や家族構成、職業など
　何らかの原因で貸主から断られていますので、同じお部屋であれば、
　どこの不動産業者に行っても何回行っても審査に通る可能性はないと
　思われますので、違う物件を探した方が良いかと思います。

以上、お答えいたします。よろしくお願いいたします。

ならしまさん、初めまして、宅建士の石橋です。

不動産屋と揉めた時、どこに相談すればいい？
についてお答えいたします。

まず最初は、その不動産業者が所属する協会
「ハトマーク」であれば、全国宅地建物取引業保証協会であり、
「うさぎマーク」であれば全国不動産保証協会になりますが、
相談窓口が設けられていますので、（どちらもHPがあります。）
そちらにご相談されるのが、良いと思います。

協会に所属していない、または相談しても埒が明かない場合などについては、
免許権者である都道府県知事（都庁や県庁に窓口があります）にご相談と
なります。

それでもダメなら、個別に弁護士に相談されるのが良いと思いますが、
弁護士に相談しても、良い回答が得られない場合には、
ご自身の主張を考え直される方が良いと思います。

以上ご回答いたします。

SUNNYさん、初めまして、宅建士の石橋です。

プレハブ物置に固定資産税がかかるか否かの基準と、
どのくらいかかるのかについてお答えいたします。

まず、固定資産税の対象となる家屋の基準は下記三点をすべて
満たすか否かで判断します。

１．土地への定着性…基礎があり土地に定着しているか？
２．外気遮風性…「屋根」があり、「三方向以上の周壁」があるか？
３．用途性…居住・作業・貯蔵などの用途に供しうる状態であるか？

従ってプレハブ物置の場合、2.3．については満たしているとして
「基礎があり土地に定着している」のであれば、家屋として認定され、
固定資産税の対象となります。

「地面に単に置いた状態」などでは、土地への定着性が認められず、
家屋と認定されません。

家屋と認定されなかった場合でも、事業の用に供している場合などは、
「償却資産」として固定資産税の対象となる場合があります。
ご不明な場合には、建築前に自治体の税金関係の部署にご確認することを
お勧めいたします。

そして固定資産税の金額の目安ですが、税率は家屋も償却資産も
１．４％となり、

課税標準額が下記の金額（免税点といいます）に満たないときは
課税されません。

家屋　　…　２０万円
償却資産…１５０万円

以上お答えいたします。よろしくお願いいたします。

とらままさん、初めまして、宅建士の石橋と申します。

私も会社勤めをしながら、宅建士を取得し独立開業いたしました。
その経験からお伝えいたしますね。

●不動産業は開業に際しての必要資金が少なくて済むため、
　参入しやすい業界だと思います。が、賃貸にしても売買にしても
　開業後に安定した売り上げが立つまでは、時間がかかりますので
　やはり一定額以上のたくわえ（資金）は絶対に必要になると思います。

●いくら以上あれば良いのかは、開業する地域や物価、独立時の
　家族構成によりますので一概には言えませんが、私の場合には
　東京の豊島区で開業し、家族は奥さんと子ども二人で、開業後
　売り上げが安定してくるまでは３〜４年かかりました。在職中
　に貯めた貯金と退職金の合計２５００万円が３年で無くなりました。

●私の場合は、少しでも早く売り上げを上げたかったため、他の
　会社に修行には行きませんでしたが、業務で困ったときには近隣の
　先輩業者さんたちが色々教えてくれましたので、なんとか、営業を
　続けることが出来ました。

以上ご参考になれば幸甚です。
よろしくお願いいたします。

ご宿泊者さん、初めまして！宅建士の石橋と申します。

不動産一括査定サイトの賢い利用方法ですが、他の回答者様も
お答えしている通り、取引会社を選ぶ目安になると思います。

その上で、出てきた査定額についても少し申し上げますね。

●査定額によっては売却時期に差が出る可能性があります。

　・高い査定額を提示してきた会社は、その価格で売却できると
　　考えていますが、売却時期は長めに考えている可能性があります。

　・低い査定額を提示してきた会社は、無理のない金額でなるべく
　　早く売却できる時期を目指していると考えます。

ですので、一括査定を利用する際には、査定額だけでなく、売却時期についても
具体的な時期を念頭に置いて交渉することが必要です。

半年一年も売却に時間がかけられないのであれば、高い売却額に飛びつくような
利用の仕方ではなく、その金額を提示してきた理由と、売却時期の見通しも
提案会社に確認するようにしてはいかがでしょうか？

以上、よろしくお願い申し上げます。

御影石さん初めまして、宅建士の石橋です。

固定資産税の免税点についてご説明いたします。

まず、固定資産税の概要です。

課税主体（誰が課税するのか）　　　　…　固定資産が所在する市区町村
課税客体（何について課税するのか）　…　固定資産の保有
納税義務者　　　　…　1月1日現在所有者として登記・登録されている者
課税標準　　　　　…　固定資産課税台帳価格

免税点にかかわってくるのは、この「課税標準」とされている
固定資産課税台帳価格になります。
この価格は３年ごとに見直しが行われます。

そして、固定資産税は、同一市町村内に同一人物が所有する土地・家屋
・償却資産のそれぞれの課税標準の合計が次の金額に満たないときは、
原則として課税されない。と定められており、この金額が「免税点」と
なります。

【免税点】
　土　　地　…　　３０万円
　家　　屋　…　　２０万円
　償却資産　…　１５０万円

以上回答いたします。よろしくお願いいたします。

あかつきの神兵さん、初めまして、
宅建士の石橋です。

宅建士試験の外国人合格率はどれくらい？
についてお答えします。

合格率の具体的なデータについては、持っていませんが、
当社（東京都豊島区）の業務で、他社の担当者さんや
社長と一緒にお仕事するときも、外国籍の方が増えてきていると
感じています。１０社中１・２社という感覚ですが。

合格率１５％の宅建士の試験に、日本語が母国語でない方が
合格するのはなかなか大変だと思います。

収益不動産の貸主にも外国籍の方もいらっしゃいますので、
仲介業者にも外国籍の方がいた方が、安心されるのかもしれません。

いずれにせよ、今後は外国籍の業者様も増えてくるのではないでしょうか？

以上、ご回答いたします。