名前 | 髙橋 駿介 |
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出身地 | 宮城県 |
資格 | 宅建士,海事代理士 |
仲介業務 開始年月 |
年月 |
オンライン 対応 |
ZOOM,Google Meet,メール |
東京海事法務事務所
所在地
東京都新宿区早稲田鶴巻町519-25
401
営業時間
09:00~23:30
定休日
宅建免許番号
免許()第号
ベストアンサー数
1件
ベストアンサー率:
4.00%
ベストアンサー数:
1件
その他の回答:
24件
回答総数:
25件
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/06/12
不動産売買取引において決済日に代金を支払わなかった相手方(買主)の同時履行の抗弁権を失わせるには、売主側はどのような対応を取る必要がありますか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、同時履行の抗弁権について定めた民法533条について確認します。 民法533条には、「双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行(債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。)を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。」とあります。
これを、本件についてみてみると、不動産売買契約は、あくまで売買契約ですから、民法555条によることになります。
そこで、同条をみると「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」とありますから、当事者の双方が相手方に対して債務を負担する双務契約にあたります。
そして、仮に、本件の不動産売買契約が何らの特約もないとすると、売主の債務は不動産の引渡しと買主を登記名義人とする所有権移転登記手続をすることでありますから、かかる債務の履行の提供によって買主の同時履行の抗弁権を消滅させることができます。
もっとも、例えば代金支払日を令和6年8月1日、売主の債務の履行期を令和6年10月2日とする等の特約があるのであれば、売主は令和6年10月2日の到来までは、ただし書の適用により、かかる債務の履行の提供なくとも、買主は同時履行の抗弁権を主張することはできません。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/06/10
不当利得と不法原因給付の違いについて教えてください。できればそれぞれについて具体的事例を元に解説いただけると助かります。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、不当利得についてお話します。
不当利得返還制度の趣旨は、利益の保持を正当ならしめることにあります。
不当利得について規定する条文は、民法(以下省略する。)703条及び704条です。
703条は、善意の受益者の不当利得返還義務について定め、「法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者(以下この章において「受益者」という。)は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。」とし、704条は、悪意の受益者の不当利得返還義務について定め、「悪意の受益者は、その受けた利益に利息を付して返還しなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。」とします。
ここでの善意とは利益が法律上の原因を欠くことを知らないこと、悪意とは利益が法律上の原因を欠くことを知っていることを指します。
そして、返還方法は、原則として原物返還であり、例外として、原物返還が不能であるときに限って価格償還が認められています。
なお、不当利得に基づく返還請求権の時効は、短期消滅時効が5年、長期消滅時効が10年となっています(166条1項)。
以下、不当利得例をあげます。Xは、Aに頼まれ、時計の修理をしました。もっとも、Aは時計を所有者のYから借りていた者であるところ、修理代金を支払う前に無資力となりました。
ここで、Xは、財産及び労務の提供に相当する損失を被り、所有者たるYは、時計の修理にかかる利益を受けているところ、かかる損失と利益とは、社会通念上因果関係があるといえれば、Xは、YA間の契約を全体として見て、Yが対価関係なしにかかる利益を得たといえる場合においては、Yは、Xに対し、不当利得返還請求権を行使できます。
次に、不法原因給付についてお話します。
708条は、「不法な原因のために給付をした者は、その給付したものの返還を請求することができない。ただし、不法な原因が受益者についてのみ存したときは、この限りでない。」と規定しています。
その趣旨は、公序良俗について定めた90条と一体をなして反社会的行為に関与した者の法律上の救済を拒否して違法行為を抑止することにあります(クリーンハンズの原則)。
この、不法原因給付の代表的な例として、愛人契約に基づく不動産の給付があります。
愛人契約が公序良俗に反し、無効であることは明らかでありますが、給付者は、これを理由に不動産の返還を請求することができません。
また、これにより、不動産の所有権は、給付を受けた者に帰属すると解され、給付者は、所有権に基づく返還請求権も行使できません。
なお、登記済不動産の場合は、登記の移転までなければ「給付をした」とはいえません。
> 不動産用語・その他雑学
2024/06/09
被担保債権について例を挙げる形で分かりやすく解説お願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
被担保債権とは、仮に債務が履行されなかったとしても、担保権の実行によって優先的に弁済を受けられる地位にある債権のことをいいます。
例えば、Xが、Yに対して500万円を貸し付けたとします。
この時、債権者Xは、債務者Yから貸金を回収できなくなることを防ぐために、予め債務者Yの所有する土地や建物、あるいは物上保証人となる第三者の所有する土地や建物に抵当権を設定します。
こうしておくことで、万が一債務者Yが債務不履行となった場合でも、債権者Xは抵当権を実行して担保不動産を競売にかけることで貸金債権について優先弁済を受けられるようになります(抵当権の優先弁済的効力)。
つまり、この場合においての貸金債権こそが「被担保債権」となります。
ちなみに、被担保債権が成立していないと抵当権は成立せず、一方で被担保債権が弁済等により消滅すると抵当権は消滅します。この性質を「抵当権の付従性」と呼びます。また、被担保債権が譲渡されるとこれに随伴する形で抵当権も新債権者に移転します。この性質を「抵当権の随伴性」と呼びます。
そして、以下は余談となりますが、
こうした「付従性」や「随伴性」といった性質は抵当権に限ってのものではなく抵当権以外にも以下のような担保物権一般に広く認められている性質となります。
留置権、先取特権、質権、仮登記担保、譲渡担保、所有権留保
※留置権の随伴性については、被担保債権が譲渡される際に担保目的物の占有も新債権者に移転する必要がある点に注意
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/07
ディーラーから自動車を買う際に所有者留保があった自動車を買いました。そして、他人の土地を駐車場として借りたものの、駐車場代を払えなくなりました。ディーラーに所有権留保されてるんですから私が駐車場からわざわざ車を動かす必要はないですよね?ちなみに車の支払いは怠っていません。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
ご相談内容の状況は、おそらく土地の賃貸借契約は既に解除されということかと思います。それを前提にご説明させていただきます。
また、質問者様はディーラーが車を動かすべきだとお考えかと思います。以下検討させていただきます。
なお、ディーラーをA、ご質問者様をB、駐車場の貸主(ここでは、所有者とみます)をCとします。
留保所有権の性質が問題となります。
留保所有権者は、期限の利益喪失による残債務の弁済期到来前は目的物の交換価値を把握するにすぎません。
そして、期限の利益が喪失して、弁済期が到来してからは、目的物を占有し、処分する権能を取得します。
そこで、留保所有権者は、弁済期到来前は、特段の事情がない限り、撤去義務を負わないと解されます。
本件についてみると、Bは、本件債務を滞りなく支払っており、いまだ期限の利益は喪失していないものといえます。そのため、本件債務の残債務の弁済期は到来していません。
また、Aが意図的に弁済期を到来させないようにしているなどの特段の事情もありません。
したがって、Aは撤去義務を負いませんのでご質問者様(B)がCの請求を受けた場合に本件自動車を撤去しなければなりません。
> 抵当権・強制執行・差押え
2024/04/05
転抵当権と抵当権の違いについてご説明いただきたく。
よろしくお願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、抵当権とは、「債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利」(民法(以下省略する。)369条1項)をいいます。
そして、「抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保」(376条1項)とすることができます。これを転抵当といいます。
簡単に違いをまとめると、抵当権者は抵当権者設定者によって抵当権が設定された不動産それ自体を担保価値として把握するところ、転抵当権者は、原抵当権者の有する抵当権を担保価値として把握します。
そのため、言わば抵当権が親、転抵当権が子のような関係にあり、子は親を越えられないものとして、転抵当権者は、いくら被担保債権の額が大きくても抵当権者が有する被担保債権の範囲内で優先弁済を受けられるにとどまります。
> 不動産用語・その他雑学
2024/04/05
地上権と借地権と賃借権の違いについて教えてください。よろしくお願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、地上権は、「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利」(民法(以下省略する。)265条)をいうところ、265条は物権の編(第2編)にありますので、地上権は物権ということになります。
それに対して、借地権は、土地についての賃借権をいう(借地借家法2条1号)ところ、賃借権は、賃貸借契約(601条)によって生じる債権ということになります。
したがって、地上権は物権としての絶対効を有する一方、賃借権は債権として相対効を有するにすぎません。
もっとも、賃借権は物の占有を不可欠とするため、物権に近い性質を持つため、物権は債権を破るという物権の優先的効力が修正されたり、時効取得が認められたりします。
> 不動産用語・その他雑学
2024/04/05
自力執行権のある債権と自力執行権のない債権の違いについて解説お願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
自力執行権とは、債権に対する満足が得られない場合、つまり債務不履行がある場合に、債務の履行を強制する債権の効力です。
もっとも、民事分野においては、自力救済禁止の原則が妥当しますので、債務名義を得た上で強制執行を執行裁判所に求めなければ、強制執行することはできません。つまり、民事上の債権、分かりやすく言えば私人の債権には自力執行権はありません。
ですが、公法分野においては、自力執行権が認められる債権が存在します。例えば、国税徴収法における滞納処分の例があります。
もっとも、侵害留保説の立場から、自力執行権が認められるには、法律の根拠を要します。
そして、自力執行権が認められる債権は、裁判所による強制執行が許されません。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/05
家賃ついて抵当権者が差し押さえた場合、敷金はどのようになるのでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
敷金契約がある場合の賃料債権の性質が問題となります。
敷金の充当による未払賃料の消滅は、敷金契約から当然に発生する効果である(民法(以下省略する。)622条の2第1項1号)から、相殺のように当事者の意思表示を必要とせず、511条1項により消滅の効果は妨げられません。
また、抵当権者は物上代位権を行使して賃料債権を差押さえる前は、原則として抵当不動産の用益関係に介入できないから、抵当不動産の所有者などは賃貸借契約に付随する契約として敷金契約を締結するか否かを自由に決定することができます。そうすると、敷金契約が締結された場合、賃料債権は敷金の充当を予定した債権となります。
よって、敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたときは、賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅することになります。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/05
もし家族が旅行中でしばらく帰ってこない間に持ち家に放火した場合、犯人はなに放火罪になるのでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
家族が旅行中でしばらく帰ってこないという事情によって、現住性が否定され現住建造物放火罪(刑法(以下省略する。)108条)ではなく、自己所有非現住建造物放火罪(109条2項)が成立するにすぎないのではないかが問題となります。
「住居」とは、現に人が起臥寝食の用に供する場所を言うところ、人がいなくなった場合であっても、それが一時的なものにすぎず、再度戻ってくることが予定されている場合には未だ現住性があるものといえると解されます。
本件では、持ち家は家族が起臥寝食の用に供する場所であるところ、旅行は移住と異なり、一時的なものに過ぎず、再度戻ってくることが予定されているものといえます。よって未だ現住性はあるものといえます。
したがって、本件では、犯人に現住建造物放火罪が成立します。
> その他不動産賃貸一般
2024/04/04
賃貸契約にあたり、貸主である大家が、借主に対し指定された火災保険(家財保険)への加入を強制することは違法行為に当たりますか?
宅建士,海事代理士
ベストアンサー
東京海事法務事務所の髙橋です。
私的自治の原則から、何人も契約の締結を自由に決定することができます(民法(以下省略する。)521条1項)。そして、「契約の当事者は、…契約の内容を自由に決定することができる」(同条2項)とされています。
よって、契約の内容として火災保険への加入が義務づけられたならば、当然加入しなければなりませんが、もしそれが不満ならば火災保険への加入を契約の内容としない、あるいは賃貸借契約を締結しなければ良いのであって、上記義務付けを契約の内容とすることは何ら違法ではありません。
なお、火災保険への加入の義務付けは未知数の災害の発生への対策として有効なものといえますので、公序良俗(90条)に反するものともいえません。
> 抵当権・強制執行・差押え
2024/04/04
ある土地について第1抵当権と第2抵当権があったとします。第1抵当権者の持つ債権が時効にかかっていた場合、第2抵当権者は時効援用できるのでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
第2抵当権者が、第1抵当権者の有する被担保債権の「消滅について正当な利益を有する者」(民法(以下省略する。)145条かっこ書)にあたるかが問題となります。
145条かっこ書の趣旨は、直接の当事者たる債務者以外の者であっても、時効の援用を許し、時効による権利の消滅にかかる利益を享受させ、保護することにあります。
そうだとすれば、単に時効消滅による反射的利益を享受するに過ぎない者は、保護に値せず、「正当な利益を有する者」とは、権利の消滅について法律上の利害関係を有する者をいうと解されます。
本件では、第2抵当権者は、第1抵当権者の被担保債権の消滅によって、抵当権の順位が上昇するものの、かかる利益は、かかる権利の消滅による反射的利益にすぎず、第2抵当権者は、かかる権利の消滅について「正当な利益を有する者」とはいえません。
したがって、本件において、第2抵当権者は時効援用することができません。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/04
現在、水道民営化が行われつつありますが、私は海外での民営化の弊害を踏まえて水道民営化に反対する考えを持っています。水道民営化反対運動を行ったことを理由として、水道についての契約を拒まれることはありますでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
水道民営化に反対する活動を行ったことを理由とする給水契約の拒否が「正当の理由」(水道法(以下「法」という。)15条)のあるものと言えるかが問題となります。
法は、「水道の布設及び管理を適正かつ合理的ならしめるとともに、水道の基盤を強化することによつて、清浄にして豊富低廉な水の供給を図り、もつて公衆衛生の向上と生活環境の改善とに寄与すること」(法1条)を目的とすること、「水道が国民の日常生活に直結し、その健康を守るために欠くことのできないものであり、かつ、水が貴重な資源である」(法2条1項)ことに鑑みれば、「正当の理由」とは、水道事業者の正常な企業努力にも関わらず、給水契約の締結を拒まざるを得ない理由をいうと解されます。
本件では、水道民営化に反対したことを理由とする給水契約の締結拒否が挙げられているところ、かかる理由は、給水契約の締結を拒まざるを得ないという事情とは何ら関係ないものと言えますので、「正当の理由」があるものとはいえません。
したがって、かかる理由によって給水契約の締結を拒まれることはありません。
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
2024/04/04
友人が貸している家に住んでいる住人が先月の家賃を払わなかったらしいのですが、住人を追い出すために契約を解除することはできますでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、賃貸借契約において賃料の支払いは、賃借人の債務でありますので、先月賃料の支払いを怠ったということであれば債務不履行ということになり、解除事由となります(民法(以下省略する。)541条本文)。
しかし、賃貸借契約が当事者間の信頼を基礎とする継続的契約であることに鑑みて、当事者間の信頼関係が破壊されたといえなければ、「債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」(541条ただし書)に該当し、当該賃貸借契約の解除が出来ないものと解されます。
本件では、ご友人が貸している家の賃借人は1ヶ月分の家賃を支払わなかったに過ぎませんので、未だ賃貸人たるご友人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたものとはいえません。
したがって、ご友人は本件賃貸借契約の解除をすることが出来ないため、賃借人たる住民を追い出すことはできません。
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
2024/04/04
隣の家の人と土地の境界について、裁判になった場合に、隣の家の人の主張する境界よりも隣の家の人に有利な境界線の判決が出ることはあるのでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、民事訴訟においては、私的自治の訴訟法的反映の見地から、「当事者が申し立てていない事項について、判決をすることができない」(民事訴訟法246条)ことになっています(処分権主義)。
もっとも、境界確定訴訟は、土地の境界という本来私的自治の範囲にない公的な事項につき裁判所が確定させる形式的形成訴訟であることから、処分権主義を貫徹するべきではありません。
そこで、境界確定訴訟においては、当事者が申し立てた境界よりも有利な判決をすることができるものと解されます。
したがって、隣の家の方が主張するよりも隣の家の方に有利な境界とする判決が出る場合はあります。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/04
私は現在土地を借りていて、その上に自分が所有している建物の登記名義人が父なのですが、家族であれば問題ないでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
借地権につき、登記がなかった場合に大きな問題となるおそれがあります。理由は、以下の通りです。
民法によれば、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」(民法177条)のが原則です。
もっとも、民法の特別法たる借地借家法によれば、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」(借地借家法10条1項)とあります。
ここで、「登記されている建物」の意義が問題となります。
借地借家法10条1項の趣旨は、借地上の建物の所有権者が登記をそなえているのであれば、当該建物のある土地の借地権などを有しているのが通常であると第三者が考えることからの不動産取引の安全に対する許容性から、借地権者を保護しようとする点に求められます。
そうだとすれば、建物の登記名義人が、真の所有者でない場合には、第三者の不動産取引の安全が優先し、建物所有者は保護に値しないこととなります。
よって、「登記されている建物」とは、真の所有者の名義で登記されている建物をいうものと解します。
本件では、質問者様が建物の所有者であるにも関わらず、お父様が建物の登記名義人となっているため、民法177条の原則通り借地権の登記がなければ、当該借地権を第三者に対抗することができません。
以上の理由から、上記結論に達しました。
> 抵当権・強制執行・差押え
2024/04/04
子供の学費のために諸事情から子供が所有している土地に抵当権を設定して銀行から融資を受けたいのですが問題ないでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
子供が所有している土地に抵当権を設定する行為が利益相反行為(民法(以下省略する。)826条1項)に該当するかが問題になります。
826条1項の趣旨は、親権者が子の利益に反して、子の財産を食い潰すことを防止することに求められます。
そして、法的安定性の観点から、利益相反行為にあたるかは、客観的に観察して判断するべきであって、親権者の主観的意図を加味するべきではありません。
本件では、親権者が融資による利益を得るために子の所有する土地に抵当権を設定することは、親権者が利益を受ける反面、子は抵当権を実行されるおそれという不利益を受けることになることから、客観的に観察して利益相反行為にあたります。そして、上記の通り、親権者の主観的意図は加味しないことから、子の学費のためであったか否かは、結論を左右しません。
したがって、本件においては、子のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければなりません。
> 不動産契約・不動産登記
2024/03/30
仮登記義務者と仮登記権利者の違いについて教えてください。よろしくお願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、…その登記をしなければ、第三者に対抗することがでけない」(民法(以下省略する。)177条)と定められている通り、不動産の対抗要件は登記の具備です。
もっとも、登記申請には、多くの書類が必要であり、すぐに準備できない場合があること、完全な所有権移転段階ではないものの、所有権移転の蓋然性が高い場合(所有権移転時期についての特約がある場合など)、担保物権取得の蓋然性が高い場合などには、先順位の登記を公示力のない仮登記という形で確保する必要があります。
そして、もと所有者や抵当権設定者となりうる者、つまり相手方のために仮登記を備えさせる義務のある者が仮登記義務者、その相手方が仮登記権利者となります。
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/23
登記簿面積63平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。
何坪、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
間取りはどんなイメージですか。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
約19坪、約39 帖、約6平方フィートです。
正方形に換算しますと、1辺約8メートルです。
間取りは2LDKといったところでしょう。
> その他不動産賃貸一般
2024/03/22
一人暮らしをするため賃貸アパートに引っ越した後に、住民票を移さないで実家のままにしておくとどのような問題が発生しますか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
転入届の届出(住民基本台帳法(以下省略する。)22条)及び転出届の届出(23条)は、義務付けられておりますところ、「正当な理由」なく「届出をしない者」は、「5万円以下の過料に処」されます(52条2項)。
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/22
登記簿面積54平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。
何坪、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
間取りはどんなイメージですか。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
約16坪、約33畳、約540平方フィートです。正方形の一辺は、7メートル強となります。
間取りは、1LDK又は2Kといったところでしょう。
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/22
12坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
約40平米、約24畳、約400平方フィートです。
正方形の1辺は、約6.3mとなります。
> 固定資産税・その他税金一般
2024/03/21
現在夫婦間で離婚について話し合っています。
離婚後はマンションに妻が住むことにして自分所有のマンションと住宅ローンをそれぞれ妻名義に名義変更したいと考えているのですが、このような債務引受的な要素のある負担付贈与の場合でも贈与税は発生しますか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
お客様のご相談は税理士法上の「税務相談」に該当する可能性もございますところ、かかるご相談への税理士でない者の回答は、税理士法違反により罰せられる可能性がございます。つきましては、税理士としての資格を有する宅建士による回答、あるいは別途、税理士への相談をなさるのがよろしいかと存じ上げます。
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/16
不動産取引における仲介と媒介の言葉の意味の違いについて教えてください。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、仲介とは、不動産取引実務上使用されることはありますが、宅地建物取引業法(以下「法」という。)上の言葉ではありません。
そして、媒介とは、他人間における契約(民法521条以下参照)をあっせんする事実行為を指します。もちろん「媒介契約」(法34条の2第1項柱書かっこ書)は法律行為です。
なお、仲介は、不動産取引における社会通念上、媒介の意味で使用されることから、仲介の文言がある場合、当事者の合理的意思に鑑みて媒介を意味するものと解するのが相当であるといえます。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/02/08
消滅時効の援用をする場合、自分でするか専門家に依頼するかどちらがおすすめですか?援用の意味や法律効果、方法や費用について分かりやすく教えてください。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、消滅時効の援用について、民法は「時効は、当事者(消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。)が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。」(民法(以下省略する。)145条)としています。
これは、裁判上、単に消滅時効が完成しているということを主張しただけでは足りず、援用して初めて時効消滅の効果が生じるということを示します。
分かりやすく、例をあげて言えば、Yは、Xから、貸金100万円について給付訴訟を提起されたとします。
Xは、請求原因事実において、①XがYに100万円を貸し付けたこと、②弁済期の合意、③弁済期が到来(遅延損害金も請求する場合は、弁済期の経過まで必要です)したことを主張したとします。
ここで、Yは抗弁として、短期消滅時効(166条1項1号)を主張することが考えられます。
そこで、①弁済期から5年が経過したこと、②消滅時効時効の援用を主張します。
ここから分かるように、消滅時効は援用をもって初めて請求原因事実による法的効果の発生を消滅させる権利抗弁ということになります。つまり、時効の利益を享受するか否かは当事者に委ねられているのです。
以上のように、時効の援用は、専門家に依頼するとか費用がかかるとかそういった問題ではありません。
もっとも、援用は単独行為であるところ、その意思表示があれば足り、裁判上の攻撃防御方法ではないことから、裁判上でも裁判外でも時効の援用が認められます。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2023/10/19
共同保証における分別の利益とは何なのかについて分かりやすく教えてください。
共同保証人に分別の利益がない場合についても分かりやすく教えてください。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、共同保証、つまり「数人の保証がある場合」(民法(以下省略する。)456条)について、分割債務の規定たる427条が準用されています。 そこで、主債務が300万円の場合において、保証人が2人いる場合、保証人の1人は300万円全額ではなく、150万円の範囲で保証債務を負うこととなるのが原則です。 これが分別の利益です。 そして、保証契約においては、分別の利益が認められるのが原則です。
もっとも、保証契約において連帯して保証する旨みの特約が付された場合(これこそが連帯保証)には、債権者は各連帯保証人に対し、全部の履行を請求することができることとなります。 これが分別の利益がないという意味です。 当然、保証債務を履行した連帯保証人は、他の連帯保証人に求償権を行使することができますが、単なる連帯債務者の場合と異なり、自己の負担部分を超えて履行した部分に限って求償権を行使することができるにすぎず、自己の負担部分を超えていない場合に負担割合に応じて求償権を行使することはできません。 つまり、前述の主債務が300万円の場合に、連帯保証人が2人いる場合において、各保証人は、自己の負担割合に基づく150万円を超えた場合にのみ、求償権を行使できます。
髙橋 駿介 宅建士
東京海事法務事務所
東京都新宿区早稲田鶴巻町519-25401
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/06/12
不動産売買取引において決済日に代金を支払わなかった相手方(買主)の同時履行の抗弁権を失わせるには、売主側はどのような対応を取る必要がありますか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、同時履行の抗弁権について定めた民法533条について確認します。 民法533条には、「双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行(債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。)を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。」とあります。
これを、本件についてみてみると、不動産売買契約は、あくまで売買契約ですから、民法555条によることになります。
そこで、同条をみると「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」とありますから、当事者の双方が相手方に対して債務を負担する双務契約にあたります。
そして、仮に、本件の不動産売買契約が何らの特約もないとすると、売主の債務は不動産の引渡しと買主を登記名義人とする所有権移転登記手続をすることでありますから、かかる債務の履行の提供によって買主の同時履行の抗弁権を消滅させることができます。
もっとも、例えば代金支払日を令和6年8月1日、売主の債務の履行期を令和6年10月2日とする等の特約があるのであれば、売主は令和6年10月2日の到来までは、ただし書の適用により、かかる債務の履行の提供なくとも、買主は同時履行の抗弁権を主張することはできません。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/06/10
不当利得と不法原因給付の違いについて教えてください。できればそれぞれについて具体的事例を元に解説いただけると助かります。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、不当利得についてお話します。
不当利得返還制度の趣旨は、利益の保持を正当ならしめることにあります。
不当利得について規定する条文は、民法(以下省略する。)703条及び704条です。
703条は、善意の受益者の不当利得返還義務について定め、「法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者(以下この章において「受益者」という。)は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。」とし、704条は、悪意の受益者の不当利得返還義務について定め、「悪意の受益者は、その受けた利益に利息を付して返還しなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。」とします。
ここでの善意とは利益が法律上の原因を欠くことを知らないこと、悪意とは利益が法律上の原因を欠くことを知っていることを指します。
そして、返還方法は、原則として原物返還であり、例外として、原物返還が不能であるときに限って価格償還が認められています。
なお、不当利得に基づく返還請求権の時効は、短期消滅時効が5年、長期消滅時効が10年となっています(166条1項)。
以下、不当利得例をあげます。Xは、Aに頼まれ、時計の修理をしました。もっとも、Aは時計を所有者のYから借りていた者であるところ、修理代金を支払う前に無資力となりました。
ここで、Xは、財産及び労務の提供に相当する損失を被り、所有者たるYは、時計の修理にかかる利益を受けているところ、かかる損失と利益とは、社会通念上因果関係があるといえれば、Xは、YA間の契約を全体として見て、Yが対価関係なしにかかる利益を得たといえる場合においては、Yは、Xに対し、不当利得返還請求権を行使できます。
次に、不法原因給付についてお話します。
708条は、「不法な原因のために給付をした者は、その給付したものの返還を請求することができない。ただし、不法な原因が受益者についてのみ存したときは、この限りでない。」と規定しています。
その趣旨は、公序良俗について定めた90条と一体をなして反社会的行為に関与した者の法律上の救済を拒否して違法行為を抑止することにあります(クリーンハンズの原則)。
この、不法原因給付の代表的な例として、愛人契約に基づく不動産の給付があります。
愛人契約が公序良俗に反し、無効であることは明らかでありますが、給付者は、これを理由に不動産の返還を請求することができません。
また、これにより、不動産の所有権は、給付を受けた者に帰属すると解され、給付者は、所有権に基づく返還請求権も行使できません。
なお、登記済不動産の場合は、登記の移転までなければ「給付をした」とはいえません。
> 不動産用語・その他雑学
2024/06/09
被担保債権について例を挙げる形で分かりやすく解説お願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
被担保債権とは、仮に債務が履行されなかったとしても、担保権の実行によって優先的に弁済を受けられる地位にある債権のことをいいます。
例えば、Xが、Yに対して500万円を貸し付けたとします。
この時、債権者Xは、債務者Yから貸金を回収できなくなることを防ぐために、予め債務者Yの所有する土地や建物、あるいは物上保証人となる第三者の所有する土地や建物に抵当権を設定します。
こうしておくことで、万が一債務者Yが債務不履行となった場合でも、債権者Xは抵当権を実行して担保不動産を競売にかけることで貸金債権について優先弁済を受けられるようになります(抵当権の優先弁済的効力)。
つまり、この場合においての貸金債権こそが「被担保債権」となります。
ちなみに、被担保債権が成立していないと抵当権は成立せず、一方で被担保債権が弁済等により消滅すると抵当権は消滅します。この性質を「抵当権の付従性」と呼びます。また、被担保債権が譲渡されるとこれに随伴する形で抵当権も新債権者に移転します。この性質を「抵当権の随伴性」と呼びます。
そして、以下は余談となりますが、
こうした「付従性」や「随伴性」といった性質は抵当権に限ってのものではなく抵当権以外にも以下のような担保物権一般に広く認められている性質となります。
留置権、先取特権、質権、仮登記担保、譲渡担保、所有権留保
※留置権の随伴性については、被担保債権が譲渡される際に担保目的物の占有も新債権者に移転する必要がある点に注意
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/07
ディーラーから自動車を買う際に所有者留保があった自動車を買いました。そして、他人の土地を駐車場として借りたものの、駐車場代を払えなくなりました。ディーラーに所有権留保されてるんですから私が駐車場からわざわざ車を動かす必要はないですよね?ちなみに車の支払いは怠っていません。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
ご相談内容の状況は、おそらく土地の賃貸借契約は既に解除されということかと思います。それを前提にご説明させていただきます。
また、質問者様はディーラーが車を動かすべきだとお考えかと思います。以下検討させていただきます。
なお、ディーラーをA、ご質問者様をB、駐車場の貸主(ここでは、所有者とみます)をCとします。
留保所有権の性質が問題となります。
留保所有権者は、期限の利益喪失による残債務の弁済期到来前は目的物の交換価値を把握するにすぎません。
そして、期限の利益が喪失して、弁済期が到来してからは、目的物を占有し、処分する権能を取得します。
そこで、留保所有権者は、弁済期到来前は、特段の事情がない限り、撤去義務を負わないと解されます。
本件についてみると、Bは、本件債務を滞りなく支払っており、いまだ期限の利益は喪失していないものといえます。そのため、本件債務の残債務の弁済期は到来していません。
また、Aが意図的に弁済期を到来させないようにしているなどの特段の事情もありません。
したがって、Aは撤去義務を負いませんのでご質問者様(B)がCの請求を受けた場合に本件自動車を撤去しなければなりません。
> 抵当権・強制執行・差押え
2024/04/05
転抵当権と抵当権の違いについてご説明いただきたく。
よろしくお願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、抵当権とは、「債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利」(民法(以下省略する。)369条1項)をいいます。
そして、「抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保」(376条1項)とすることができます。これを転抵当といいます。
簡単に違いをまとめると、抵当権者は抵当権者設定者によって抵当権が設定された不動産それ自体を担保価値として把握するところ、転抵当権者は、原抵当権者の有する抵当権を担保価値として把握します。
そのため、言わば抵当権が親、転抵当権が子のような関係にあり、子は親を越えられないものとして、転抵当権者は、いくら被担保債権の額が大きくても抵当権者が有する被担保債権の範囲内で優先弁済を受けられるにとどまります。
> 不動産用語・その他雑学
2024/04/05
地上権と借地権と賃借権の違いについて教えてください。よろしくお願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、地上権は、「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利」(民法(以下省略する。)265条)をいうところ、265条は物権の編(第2編)にありますので、地上権は物権ということになります。
それに対して、借地権は、土地についての賃借権をいう(借地借家法2条1号)ところ、賃借権は、賃貸借契約(601条)によって生じる債権ということになります。
したがって、地上権は物権としての絶対効を有する一方、賃借権は債権として相対効を有するにすぎません。
もっとも、賃借権は物の占有を不可欠とするため、物権に近い性質を持つため、物権は債権を破るという物権の優先的効力が修正されたり、時効取得が認められたりします。
> 不動産用語・その他雑学
2024/04/05
自力執行権のある債権と自力執行権のない債権の違いについて解説お願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
自力執行権とは、債権に対する満足が得られない場合、つまり債務不履行がある場合に、債務の履行を強制する債権の効力です。
もっとも、民事分野においては、自力救済禁止の原則が妥当しますので、債務名義を得た上で強制執行を執行裁判所に求めなければ、強制執行することはできません。つまり、民事上の債権、分かりやすく言えば私人の債権には自力執行権はありません。
ですが、公法分野においては、自力執行権が認められる債権が存在します。例えば、国税徴収法における滞納処分の例があります。
もっとも、侵害留保説の立場から、自力執行権が認められるには、法律の根拠を要します。
そして、自力執行権が認められる債権は、裁判所による強制執行が許されません。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/05
家賃ついて抵当権者が差し押さえた場合、敷金はどのようになるのでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
敷金契約がある場合の賃料債権の性質が問題となります。
敷金の充当による未払賃料の消滅は、敷金契約から当然に発生する効果である(民法(以下省略する。)622条の2第1項1号)から、相殺のように当事者の意思表示を必要とせず、511条1項により消滅の効果は妨げられません。
また、抵当権者は物上代位権を行使して賃料債権を差押さえる前は、原則として抵当不動産の用益関係に介入できないから、抵当不動産の所有者などは賃貸借契約に付随する契約として敷金契約を締結するか否かを自由に決定することができます。そうすると、敷金契約が締結された場合、賃料債権は敷金の充当を予定した債権となります。
よって、敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたときは、賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅することになります。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/05
もし家族が旅行中でしばらく帰ってこない間に持ち家に放火した場合、犯人はなに放火罪になるのでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
家族が旅行中でしばらく帰ってこないという事情によって、現住性が否定され現住建造物放火罪(刑法(以下省略する。)108条)ではなく、自己所有非現住建造物放火罪(109条2項)が成立するにすぎないのではないかが問題となります。
「住居」とは、現に人が起臥寝食の用に供する場所を言うところ、人がいなくなった場合であっても、それが一時的なものにすぎず、再度戻ってくることが予定されている場合には未だ現住性があるものといえると解されます。
本件では、持ち家は家族が起臥寝食の用に供する場所であるところ、旅行は移住と異なり、一時的なものに過ぎず、再度戻ってくることが予定されているものといえます。よって未だ現住性はあるものといえます。
したがって、本件では、犯人に現住建造物放火罪が成立します。
> その他不動産賃貸一般
2024/04/04
賃貸契約にあたり、貸主である大家が、借主に対し指定された火災保険(家財保険)への加入を強制することは違法行為に当たりますか?
宅建士,海事代理士
ベストアンサー
東京海事法務事務所の髙橋です。
私的自治の原則から、何人も契約の締結を自由に決定することができます(民法(以下省略する。)521条1項)。そして、「契約の当事者は、…契約の内容を自由に決定することができる」(同条2項)とされています。
よって、契約の内容として火災保険への加入が義務づけられたならば、当然加入しなければなりませんが、もしそれが不満ならば火災保険への加入を契約の内容としない、あるいは賃貸借契約を締結しなければ良いのであって、上記義務付けを契約の内容とすることは何ら違法ではありません。
なお、火災保険への加入の義務付けは未知数の災害の発生への対策として有効なものといえますので、公序良俗(90条)に反するものともいえません。
> 抵当権・強制執行・差押え
2024/04/04
ある土地について第1抵当権と第2抵当権があったとします。第1抵当権者の持つ債権が時効にかかっていた場合、第2抵当権者は時効援用できるのでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
第2抵当権者が、第1抵当権者の有する被担保債権の「消滅について正当な利益を有する者」(民法(以下省略する。)145条かっこ書)にあたるかが問題となります。
145条かっこ書の趣旨は、直接の当事者たる債務者以外の者であっても、時効の援用を許し、時効による権利の消滅にかかる利益を享受させ、保護することにあります。
そうだとすれば、単に時効消滅による反射的利益を享受するに過ぎない者は、保護に値せず、「正当な利益を有する者」とは、権利の消滅について法律上の利害関係を有する者をいうと解されます。
本件では、第2抵当権者は、第1抵当権者の被担保債権の消滅によって、抵当権の順位が上昇するものの、かかる利益は、かかる権利の消滅による反射的利益にすぎず、第2抵当権者は、かかる権利の消滅について「正当な利益を有する者」とはいえません。
したがって、本件において、第2抵当権者は時効援用することができません。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/04
現在、水道民営化が行われつつありますが、私は海外での民営化の弊害を踏まえて水道民営化に反対する考えを持っています。水道民営化反対運動を行ったことを理由として、水道についての契約を拒まれることはありますでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
水道民営化に反対する活動を行ったことを理由とする給水契約の拒否が「正当の理由」(水道法(以下「法」という。)15条)のあるものと言えるかが問題となります。
法は、「水道の布設及び管理を適正かつ合理的ならしめるとともに、水道の基盤を強化することによつて、清浄にして豊富低廉な水の供給を図り、もつて公衆衛生の向上と生活環境の改善とに寄与すること」(法1条)を目的とすること、「水道が国民の日常生活に直結し、その健康を守るために欠くことのできないものであり、かつ、水が貴重な資源である」(法2条1項)ことに鑑みれば、「正当の理由」とは、水道事業者の正常な企業努力にも関わらず、給水契約の締結を拒まざるを得ない理由をいうと解されます。
本件では、水道民営化に反対したことを理由とする給水契約の締結拒否が挙げられているところ、かかる理由は、給水契約の締結を拒まざるを得ないという事情とは何ら関係ないものと言えますので、「正当の理由」があるものとはいえません。
したがって、かかる理由によって給水契約の締結を拒まれることはありません。
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
2024/04/04
友人が貸している家に住んでいる住人が先月の家賃を払わなかったらしいのですが、住人を追い出すために契約を解除することはできますでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、賃貸借契約において賃料の支払いは、賃借人の債務でありますので、先月賃料の支払いを怠ったということであれば債務不履行ということになり、解除事由となります(民法(以下省略する。)541条本文)。
しかし、賃貸借契約が当事者間の信頼を基礎とする継続的契約であることに鑑みて、当事者間の信頼関係が破壊されたといえなければ、「債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」(541条ただし書)に該当し、当該賃貸借契約の解除が出来ないものと解されます。
本件では、ご友人が貸している家の賃借人は1ヶ月分の家賃を支払わなかったに過ぎませんので、未だ賃貸人たるご友人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたものとはいえません。
したがって、ご友人は本件賃貸借契約の解除をすることが出来ないため、賃借人たる住民を追い出すことはできません。
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
2024/04/04
隣の家の人と土地の境界について、裁判になった場合に、隣の家の人の主張する境界よりも隣の家の人に有利な境界線の判決が出ることはあるのでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、民事訴訟においては、私的自治の訴訟法的反映の見地から、「当事者が申し立てていない事項について、判決をすることができない」(民事訴訟法246条)ことになっています(処分権主義)。
もっとも、境界確定訴訟は、土地の境界という本来私的自治の範囲にない公的な事項につき裁判所が確定させる形式的形成訴訟であることから、処分権主義を貫徹するべきではありません。
そこで、境界確定訴訟においては、当事者が申し立てた境界よりも有利な判決をすることができるものと解されます。
したがって、隣の家の方が主張するよりも隣の家の方に有利な境界とする判決が出る場合はあります。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/04/04
私は現在土地を借りていて、その上に自分が所有している建物の登記名義人が父なのですが、家族であれば問題ないでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
借地権につき、登記がなかった場合に大きな問題となるおそれがあります。理由は、以下の通りです。
民法によれば、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」(民法177条)のが原則です。
もっとも、民法の特別法たる借地借家法によれば、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」(借地借家法10条1項)とあります。
ここで、「登記されている建物」の意義が問題となります。
借地借家法10条1項の趣旨は、借地上の建物の所有権者が登記をそなえているのであれば、当該建物のある土地の借地権などを有しているのが通常であると第三者が考えることからの不動産取引の安全に対する許容性から、借地権者を保護しようとする点に求められます。
そうだとすれば、建物の登記名義人が、真の所有者でない場合には、第三者の不動産取引の安全が優先し、建物所有者は保護に値しないこととなります。
よって、「登記されている建物」とは、真の所有者の名義で登記されている建物をいうものと解します。
本件では、質問者様が建物の所有者であるにも関わらず、お父様が建物の登記名義人となっているため、民法177条の原則通り借地権の登記がなければ、当該借地権を第三者に対抗することができません。
以上の理由から、上記結論に達しました。
> 抵当権・強制執行・差押え
2024/04/04
子供の学費のために諸事情から子供が所有している土地に抵当権を設定して銀行から融資を受けたいのですが問題ないでしょうか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
子供が所有している土地に抵当権を設定する行為が利益相反行為(民法(以下省略する。)826条1項)に該当するかが問題になります。
826条1項の趣旨は、親権者が子の利益に反して、子の財産を食い潰すことを防止することに求められます。
そして、法的安定性の観点から、利益相反行為にあたるかは、客観的に観察して判断するべきであって、親権者の主観的意図を加味するべきではありません。
本件では、親権者が融資による利益を得るために子の所有する土地に抵当権を設定することは、親権者が利益を受ける反面、子は抵当権を実行されるおそれという不利益を受けることになることから、客観的に観察して利益相反行為にあたります。そして、上記の通り、親権者の主観的意図は加味しないことから、子の学費のためであったか否かは、結論を左右しません。
したがって、本件においては、子のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければなりません。
> 不動産契約・不動産登記
2024/03/30
仮登記義務者と仮登記権利者の違いについて教えてください。よろしくお願いします。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、…その登記をしなければ、第三者に対抗することがでけない」(民法(以下省略する。)177条)と定められている通り、不動産の対抗要件は登記の具備です。
もっとも、登記申請には、多くの書類が必要であり、すぐに準備できない場合があること、完全な所有権移転段階ではないものの、所有権移転の蓋然性が高い場合(所有権移転時期についての特約がある場合など)、担保物権取得の蓋然性が高い場合などには、先順位の登記を公示力のない仮登記という形で確保する必要があります。
そして、もと所有者や抵当権設定者となりうる者、つまり相手方のために仮登記を備えさせる義務のある者が仮登記義務者、その相手方が仮登記権利者となります。
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/23
登記簿面積63平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。
何坪、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
間取りはどんなイメージですか。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
約19坪、約39 帖、約6平方フィートです。
正方形に換算しますと、1辺約8メートルです。
間取りは2LDKといったところでしょう。
> その他不動産賃貸一般
2024/03/22
一人暮らしをするため賃貸アパートに引っ越した後に、住民票を移さないで実家のままにしておくとどのような問題が発生しますか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
転入届の届出(住民基本台帳法(以下省略する。)22条)及び転出届の届出(23条)は、義務付けられておりますところ、「正当な理由」なく「届出をしない者」は、「5万円以下の過料に処」されます(52条2項)。
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/22
登記簿面積54平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。
何坪、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
間取りはどんなイメージですか。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
約16坪、約33畳、約540平方フィートです。正方形の一辺は、7メートル強となります。
間取りは、1LDK又は2Kといったところでしょう。
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/22
12坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
約40平米、約24畳、約400平方フィートです。
正方形の1辺は、約6.3mとなります。
> 固定資産税・その他税金一般
2024/03/21
現在夫婦間で離婚について話し合っています。
離婚後はマンションに妻が住むことにして自分所有のマンションと住宅ローンをそれぞれ妻名義に名義変更したいと考えているのですが、このような債務引受的な要素のある負担付贈与の場合でも贈与税は発生しますか?
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
お客様のご相談は税理士法上の「税務相談」に該当する可能性もございますところ、かかるご相談への税理士でない者の回答は、税理士法違反により罰せられる可能性がございます。つきましては、税理士としての資格を有する宅建士による回答、あるいは別途、税理士への相談をなさるのがよろしいかと存じ上げます。
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/16
不動産取引における仲介と媒介の言葉の意味の違いについて教えてください。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、仲介とは、不動産取引実務上使用されることはありますが、宅地建物取引業法(以下「法」という。)上の言葉ではありません。
そして、媒介とは、他人間における契約(民法521条以下参照)をあっせんする事実行為を指します。もちろん「媒介契約」(法34条の2第1項柱書かっこ書)は法律行為です。
なお、仲介は、不動産取引における社会通念上、媒介の意味で使用されることから、仲介の文言がある場合、当事者の合理的意思に鑑みて媒介を意味するものと解するのが相当であるといえます。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2024/02/08
消滅時効の援用をする場合、自分でするか専門家に依頼するかどちらがおすすめですか?援用の意味や法律効果、方法や費用について分かりやすく教えてください。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、消滅時効の援用について、民法は「時効は、当事者(消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。)が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。」(民法(以下省略する。)145条)としています。
これは、裁判上、単に消滅時効が完成しているということを主張しただけでは足りず、援用して初めて時効消滅の効果が生じるということを示します。
分かりやすく、例をあげて言えば、Yは、Xから、貸金100万円について給付訴訟を提起されたとします。
Xは、請求原因事実において、①XがYに100万円を貸し付けたこと、②弁済期の合意、③弁済期が到来(遅延損害金も請求する場合は、弁済期の経過まで必要です)したことを主張したとします。
ここで、Yは抗弁として、短期消滅時効(166条1項1号)を主張することが考えられます。
そこで、①弁済期から5年が経過したこと、②消滅時効時効の援用を主張します。
ここから分かるように、消滅時効は援用をもって初めて請求原因事実による法的効果の発生を消滅させる権利抗弁ということになります。つまり、時効の利益を享受するか否かは当事者に委ねられているのです。
以上のように、時効の援用は、専門家に依頼するとか費用がかかるとかそういった問題ではありません。
もっとも、援用は単独行為であるところ、その意思表示があれば足り、裁判上の攻撃防御方法ではないことから、裁判上でも裁判外でも時効の援用が認められます。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2023/10/19
共同保証における分別の利益とは何なのかについて分かりやすく教えてください。
共同保証人に分別の利益がない場合についても分かりやすく教えてください。
宅建士,海事代理士
東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、共同保証、つまり「数人の保証がある場合」(民法(以下省略する。)456条)について、分割債務の規定たる427条が準用されています。 そこで、主債務が300万円の場合において、保証人が2人いる場合、保証人の1人は300万円全額ではなく、150万円の範囲で保証債務を負うこととなるのが原則です。 これが分別の利益です。 そして、保証契約においては、分別の利益が認められるのが原則です。
もっとも、保証契約において連帯して保証する旨みの特約が付された場合(これこそが連帯保証)には、債権者は各連帯保証人に対し、全部の履行を請求することができることとなります。 これが分別の利益がないという意味です。 当然、保証債務を履行した連帯保証人は、他の連帯保証人に求償権を行使することができますが、単なる連帯債務者の場合と異なり、自己の負担部分を超えて履行した部分に限って求償権を行使することができるにすぎず、自己の負担部分を超えていない場合に負担割合に応じて求償権を行使することはできません。 つまり、前述の主債務が300万円の場合に、連帯保証人が2人いる場合において、各保証人は、自己の負担割合に基づく150万円を超えた場合にのみ、求償権を行使できます。
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