東京海事法務事務所の髙橋です。

ご相談内容の状況は、おそらく土地の賃貸借契約は既に解除されということかと思います。それを前提にご説明させていただきます。

また、質問者様はディーラーが車を動かすべきだとお考えかと思います。以下検討させていただきます。
なお、ディーラーをA、ご質問者様をB、駐車場の貸主(ここでは、所有者とみます)をCとします。

留保所有権の性質が問題となります。

留保所有権者は、期限の利益喪失による残債務の弁済期到来前は目的物の交換価値を把握するにすぎません。
そして、期限の利益が喪失して、弁済期が到来してからは、目的物を占有し、処分する権能を取得します。
そこで、留保所有権者は、弁済期到来前は、特段の事情がない限り、撤去義務を負わないと解されます。

本件についてみると、Bは、本件債務を滞りなく支払っており、いまだ期限の利益は喪失していないものといえます。そのため、本件債務の残債務の弁済期は到来していません。

また、Aが意図的に弁済期を到来させないようにしているなどの特段の事情もありません。

したがって、Aは撤去義務を負いませんのでご質問者様(B)がCの請求を受けた場合に本件自動車を撤去しなければなりません。

東京海事法務事務所の髙橋です。

まず、抵当権とは、｢債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利｣(民法(以下省略する。)369条1項)をいいます。

そして、｢抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保｣(376条1項)とすることができます。これを転抵当といいます。

簡単に違いをまとめると、抵当権者は抵当権者設定者によって抵当権が設定された不動産それ自体を担保価値として把握するところ、転抵当権者は、原抵当権者の有する抵当権を担保価値として把握します。

そのため、言わば抵当権が親、転抵当権が子のような関係にあり、子は親を越えられないものとして、転抵当権者は、いくら被担保債権の額が大きくても抵当権者が有する被担保債権の範囲内で優先弁済を受けられるにとどまります。

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まず、地上権は、｢他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利｣(民法(以下省略する。)265条)をいうところ、265条は物権の編(第2編)にありますので、地上権は物権ということになります。

それに対して、借地権は、土地についての賃借権をいう(借地借家法2条1号)ところ、賃借権は、賃貸借契約(601条)によって生じる債権ということになります。

したがって、地上権は物権としての絶対効を有する一方、賃借権は債権として相対効を有するにすぎません。

もっとも、賃借権は物の占有を不可欠とするため、物権に近い性質を持つため、物権は債権を破るという物権の優先的効力が修正されたり、時効取得が認められたりします。

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自力執行権とは、債権に対する満足が得られない場合、つまり債務不履行がある場合に、債務の履行を強制する債権の効力です。

もっとも、民事分野においては、自力救済禁止の原則が妥当しますので、債務名義を得た上で強制執行を執行裁判所に求めなければ、強制執行することはできません。つまり、民事上の債権、分かりやすく言えば私人の債権には自力執行権はありません。

ですが、公法分野においては、自力執行権が認められる債権が存在します。例えば、国税徴収法における滞納処分の例があります。

もっとも、侵害留保説の立場から、自力執行権が認められるには、法律の根拠を要します。

そして、自力執行権が認められる債権は、裁判所による強制執行が許されません。

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敷金契約がある場合の賃料債権の性質が問題となります。

敷金の充当による未払賃料の消滅は、敷金契約から当然に発生する効果である(民法(以下省略する。)622条の2第1項1号)から、相殺のように当事者の意思表示を必要とせず、511条1項により消滅の効果は妨げられません。

また、抵当権者は物上代位権を行使して賃料債権を差押さえる前は、原則として抵当不動産の用益関係に介入できないから、抵当不動産の所有者などは賃貸借契約に付随する契約として敷金契約を締結するか否かを自由に決定することができます。そうすると、敷金契約が締結された場合、賃料債権は敷金の充当を予定した債権となります。

よって、敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたときは、賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅することになります。

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家族が旅行中でしばらく帰ってこないという事情によって、現住性が否定され現住建造物放火罪(刑法(以下省略する。)108条)ではなく、自己所有非現住建造物放火罪(109条2項)が成立するにすぎないのではないかが問題となります。

｢住居｣とは、現に人が起臥寝食の用に供する場所を言うところ、人がいなくなった場合であっても、それが一時的なものにすぎず、再度戻ってくることが予定されている場合には未だ現住性があるものといえると解されます。

本件では、持ち家は家族が起臥寝食の用に供する場所であるところ、旅行は移住と異なり、一時的なものに過ぎず、再度戻ってくることが予定されているものといえます。よって未だ現住性はあるものといえます。

したがって、本件では、犯人に現住建造物放火罪が成立します。

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私的自治の原則から、何人も契約の締結を自由に決定することができます(民法(以下省略する。)521条1項)。そして、｢契約の当事者は、…契約の内容を自由に決定することができる｣(同条2項)とされています。

よって、契約の内容として火災保険への加入が義務づけられたならば、当然加入しなければなりませんが、もしそれが不満ならば火災保険への加入を契約の内容としない、あるいは賃貸借契約を締結しなければ良いのであって、上記義務付けを契約の内容とすることは何ら違法ではありません。

なお、火災保険への加入の義務付けは未知数の災害の発生への対策として有効なものといえますので、公序良俗(90条)に反するものともいえません。

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第2抵当権者が、第1抵当権者の有する被担保債権の｢消滅について正当な利益を有する者｣(民法(以下省略する。)145条かっこ書)にあたるかが問題となります。

145条かっこ書の趣旨は、直接の当事者たる債務者以外の者であっても、時効の援用を許し、時効による権利の消滅にかかる利益を享受させ、保護することにあります。

そうだとすれば、単に時効消滅による反射的利益を享受するに過ぎない者は、保護に値せず、｢正当な利益を有する者｣とは、権利の消滅について法律上の利害関係を有する者をいうと解されます。

本件では、第2抵当権者は、第1抵当権者の被担保債権の消滅によって、抵当権の順位が上昇するものの、かかる利益は、かかる権利の消滅による反射的利益にすぎず、第2抵当権者は、かかる権利の消滅について｢正当な利益を有する者｣とはいえません。

したがって、本件において、第2抵当権者は時効援用することができません。

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水道民営化に反対する活動を行ったことを理由とする給水契約の拒否が｢正当の理由｣(水道法(以下｢法｣という。)15条)のあるものと言えるかが問題となります。

法は、｢水道の布設及び管理を適正かつ合理的ならしめるとともに、水道の基盤を強化することによつて、清浄にして豊富低廉な水の供給を図り、もつて公衆衛生の向上と生活環境の改善とに寄与すること｣(法1条)を目的とすること、｢水道が国民の日常生活に直結し、その健康を守るために欠くことのできないものであり、かつ、水が貴重な資源である｣(法2条1項)ことに鑑みれば、｢正当の理由｣とは、水道事業者の正常な企業努力にも関わらず、給水契約の締結を拒まざるを得ない理由をいうと解されます。

本件では、水道民営化に反対したことを理由とする給水契約の締結拒否が挙げられているところ、かかる理由は、給水契約の締結を拒まざるを得ないという事情とは何ら関係ないものと言えますので、｢正当の理由｣があるものとはいえません。

したがって、かかる理由によって給水契約の締結を拒まれることはありません。

東京海事法務事務所の髙橋です。

まず、賃貸借契約において賃料の支払いは、賃借人の債務でありますので、先月賃料の支払いを怠ったということであれば債務不履行ということになり、解除事由となります(民法(以下省略する。)541条本文)。
しかし、賃貸借契約が当事者間の信頼を基礎とする継続的契約であることに鑑みて、当事者間の信頼関係が破壊されたといえなければ、｢債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき｣(541条ただし書)に該当し、当該賃貸借契約の解除が出来ないものと解されます。

本件では、ご友人が貸している家の賃借人は1ヶ月分の家賃を支払わなかったに過ぎませんので、未だ賃貸人たるご友人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたものとはいえません。

したがって、ご友人は本件賃貸借契約の解除をすることが出来ないため、賃借人たる住民を追い出すことはできません。

東京海事法務事務所の髙橋です。

まず、民事訴訟においては、私的自治の訴訟法的反映の見地から、｢当事者が申し立てていない事項について、判決をすることができない｣(民事訴訟法246条)ことになっています(処分権主義)。

もっとも、境界確定訴訟は、土地の境界という本来私的自治の範囲にない公的な事項につき裁判所が確定させる形式的形成訴訟であることから、処分権主義を貫徹するべきではありません。

そこで、境界確定訴訟においては、当事者が申し立てた境界よりも有利な判決をすることができるものと解されます。

したがって、隣の家の方が主張するよりも隣の家の方に有利な境界とする判決が出る場合はあります。

東京海事法務事務所の髙橋です。

借地権につき、登記がなかった場合に大きな問題となるおそれがあります。理由は、以下の通りです。

民法によれば、｢不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない｣(民法177条)のが原則です。
もっとも、民法の特別法たる借地借家法によれば、｢借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる｣(借地借家法10条1項)とあります。

ここで、｢登記されている建物｣の意義が問題となります。

借地借家法10条1項の趣旨は、借地上の建物の所有権者が登記をそなえているのであれば、当該建物のある土地の借地権などを有しているのが通常であると第三者が考えることからの不動産取引の安全に対する許容性から、借地権者を保護しようとする点に求められます。
そうだとすれば、建物の登記名義人が、真の所有者でない場合には、第三者の不動産取引の安全が優先し、建物所有者は保護に値しないこととなります。

よって、｢登記されている建物｣とは、真の所有者の名義で登記されている建物をいうものと解します。

本件では、質問者様が建物の所有者であるにも関わらず、お父様が建物の登記名義人となっているため、民法177条の原則通り借地権の登記がなければ、当該借地権を第三者に対抗することができません。

以上の理由から、上記結論に達しました。

東京海事法務事務所の髙橋です。

子供が所有している土地に抵当権を設定する行為が利益相反行為(民法(以下省略する。)826条1項)に該当するかが問題になります。

826条1項の趣旨は、親権者が子の利益に反して、子の財産を食い潰すことを防止することに求められます。

そして、法的安定性の観点から、利益相反行為にあたるかは、客観的に観察して判断するべきであって、親権者の主観的意図を加味するべきではありません。

本件では、親権者が融資による利益を得るために子の所有する土地に抵当権を設定することは、親権者が利益を受ける反面、子は抵当権を実行されるおそれという不利益を受けることになることから、客観的に観察して利益相反行為にあたります。そして、上記の通り、親権者の主観的意図は加味しないことから、子の学費のためであったか否かは、結論を左右しません。

したがって、本件においては、子のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければなりません。

東京海事法務事務所の髙橋です。

まず、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、…その登記をしなければ、第三者に対抗することがでけない」(民法(以下省略する。)177条)と定められている通り、不動産の対抗要件は登記の具備です。

もっとも、登記申請には、多くの書類が必要であり、すぐに準備できない場合があること、完全な所有権移転段階ではないものの、所有権移転の蓋然性が高い場合(所有権移転時期についての特約がある場合など)、担保物権取得の蓋然性が高い場合などには、先順位の登記を公示力のない仮登記という形で確保する必要があります。

そして、もと所有者や抵当権設定者となりうる者、つまり相手方のために仮登記を備えさせる義務のある者が仮登記義務者、その相手方が仮登記権利者となります。

東京海事法務事務所の髙橋です。
約19坪、約39 帖、約6平方フィートです。
正方形に換算しますと、1辺約8メートルです。
間取りは2LDKといったところでしょう。

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転入届の届出(住民基本台帳法(以下省略する。)22条)及び転出届の届出(23条)は、義務付けられておりますところ、｢正当な理由｣なく｢届出をしない者｣は、｢5万円以下の過料に処｣されます(52条2項)。

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約16坪、約33畳、約540平方フィートです。正方形の一辺は、7メートル強となります。
間取りは、1LDK又は2Kといったところでしょう。

東京海事法務事務所の髙橋です。
約40平米、約24畳、約400平方フィートです。
正方形の1辺は、約6.3mとなります。

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お客様のご相談は税理士法上の｢税務相談｣に該当する可能性もございますところ、かかるご相談への税理士でない者の回答は、税理士法違反により罰せられる可能性がございます。つきましては、税理士としての資格を有する宅建士による回答、あるいは別途、税理士への相談をなさるのがよろしいかと存じ上げます。

東京海事法務事務所の髙橋です。
まず、仲介とは、不動産取引実務上使用されることはありますが、宅地建物取引業法（以下「法」という。）上の言葉ではありません。
そして、媒介とは、他人間における契約（民法521条以下参照）をあっせんする事実行為を指します。もちろん「媒介契約」（法34条の２第１項柱書かっこ書）は法律行為です。
なお、仲介は、不動産取引における社会通念上、媒介の意味で使用されることから、仲介の文言がある場合、当事者の合理的意思に鑑みて媒介を意味するものと解するのが相当であるといえます。