行政書士かつ、1級建築士、建築基準適合判定資格者の京橋と申しすす。

今回はいーいーーさんの代理を私が受け行政庁に書類を提出したと仮定してお答えします。
また、私が特定行政書士の研修を受けているものと仮定します。

従来、行政書士は、官公庁に提出する書類の作成だけでした。

そのため、提出した書類が不許可と判断された際、行政庁の処分に不服があったとしても異議を唱えることはできません。
不服を申立ては本人かその代理人（弁護士か司法書士）が行わなければいけませんでした。

弁護士法第72条違反とされました。

ところが、特定行政書士の資格を取得すると、「“行政書士が作成した”行政書類の判断に対して、不服申立ての手続きの代理」ができるようになりました。
このことで「書類の作成・提出・不許可になったときの対応」と許認可申請で起こり得る一連の流れを行政書士が担当できるようになるなりました。

ですので、他の宅建士だけの資格しか持たない方とは違い一定、程度、信頼性が高い回答ができるし、私が回答することは、弁護士法違反とはならないと考えています。

また、建築基準法を熟知している立場からも回答させていただきます。


さて、本題に入ります。

1点目、まず、建築基準法第9条第1項の違反是正命令の発出を求めることは、あくまで、行政庁の職権発動を促す、作為を求める申し出ととらえられます。
ですので、原則的に取り消し訴訟の対象になりません。

通知を取り消し訴訟で取り消したとしても、何も、起こらないことになりますよね。

あくまで、通知がなくなっただけですから。

2点目、では、違反是正命令をせよ。という作為を促す、不作為の違法確認の訴えを起こしたらどうかですが。

行政事件訴訟法第37条によると
処分又は、裁決について申請をしたものに限り提起できるとのことで、「いーいーさん」には、原告適格がなさそうです。
いーいーさんが確認申請をだしたわけでも、許可申請をだしたわけでもないからです。

例えば、許可処分の申請をしたのに標準処理期間内に許可もしないし、不許可もしない。
標準処理期間をすぎる理由の付記もない場合などです。


参考　行政事件訴訟法第37条（不作為の違法確認の訴えの原告適格）
第三十七条　不作為の違法確認の訴えは、処分又は裁決についての申請をした者に限り、提起することができる。

3点目、では、建築基準法第9条第1項に違反是正命令に作為義務が行政庁に義務付けられているか。例えば、●●日以内に違反是正命令を発出しなけれればならないと建築基準法に書いているかというと

建築基準法第9条には、
特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

と最後は、できる規定になっており、許可や確認とはあきらかに違う規定の仕方で、特定行政庁に広い裁量権が認められています。

ということで、結論として「いーいーさん」の期待される違反是正命令を発出してほしいという思いを取り消し訴訟でかなえることは困難と考えます。

ただ、近年、行政事件訴訟法、行政不服審査法等が改正になり、また、判例でも原告適格等が広く認められつつあるので、例えば、今回のご相談がいーいーさんのお隣の建物であって明らかに素人でも違反建築物であることがわかり、いーいーさんの所有の建物にも、お隣が倒れてきたら影響がでそうな場合で、お隣の所有者名等も把握されており、何度、申し出ても行政庁が動かず、民事訴訟も「いーいーさん」がお隣に対して提起されているような極めて特殊な場合には、今後は、もう少し認められやすくなるかもしれません。

また、何か再質問があれば私の方で回答しますが、もう少し詳しくは、お知り合いの弁護士さんや市の弁護士相談等を利用されてもいいかもしれないです。

なお、老婆心ながら宅建士だけの資格をお持ちの方の回答は、下記のとおり宅建士の試験範囲に行政法がないことなどからご遠慮された方が望ましいと考えます。

宅建業法施行規則第７条
土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること。
土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること。
土地及び建物についての法令上の制限に関すること。
宅地及び建物についての税に関する法令に関すること。
宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること。
宅地及び建物の価格の評定に関すること。
宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること。

ご返信ありがとうございます。
1点目　新築時の検査済証がなく確認申請をしているかわからないのであれば、一度、所轄の特定行政庁（市か県の建築指導課か建築安全課等）に行かれて調べられることをお薦めします。
その結果を再度、質問ください。
２点目　違反建築かどうかや行政指導対象かどうかも、同じ課でわかると思いますので、その結果もお教えください。
３点目、金融機関の融資の際の書類に何か参考になる平面図や敷地の図面があれば、それと現在の敷地の形状や建物形状が一致しているか確認してください。
その結果も教えてください。
４点目、金融機関に当時から違反建築物であるという認識があったか確認をお願いします。５点目、容積率と建蔽率と用途地域の当時と現在をおしえてください。都市計画課で調べられます。
以上、よろしくお願いします。

1級建築士かつ建築基準適合判定資格を持つ京橋と申します。
再度、ご質問の内容を記載します。
「昨年年末に引っ越しました。
引っ越し前の家を建てたMホームに見積りをお願いしたら違法建築物件なので見積り不可と言われました。
納得いかないのでMホームのお客様センターの人と話したら不法行為責任の時効は20年なので対応しないと言われました。
家は築26年です
違法なところは容積率オーバーですが新築時に言われていません。
また、違法な部分の資料がMホームに残ってないので解らないと言われました
Mホームの責任を追求することは可能ですか・」
という質問ですが、Mホームに何の見積をお願いされたのかお教えください。
例えば、売却の見積なのか、リフォームの見積なのかご質問からはよくわかりません。違反建築物の売却は、宅地建物業者は手をださないので、売却の見積はしないので当然です。
また、新築時に容積率オーバーのことを言われていないということですが、新築時に確認申請をとっているのか、検査済証はあるのかもよくわからないです。
検査済証があるのであれば、当時は、適法だったはずです。
その後、容積率を超える増築をされたのであれば、その時の業者なり施主である貴方の責任だし、当初から、Mホームが新築時から違反して容積率オーバーで建てたのであれば、本来、金融機関の融資等を貴方が受けられなかったはずではないかと思います。
全部自己資金で建てられたのであれば、そのあたりもお教えください。
不法行為責任は、20年で時効で消滅するので、業者の言い分は、すべてが間違いではありませんが、建築基準法違反は解消されません。
建築基準法違反は、行政法なので、時効で消滅しないので、建築主である貴方が違反を解消するか、建てた業者が違反を解消するかの行政指導を特定行政庁からうけることになります。それらを指導された経緯等の有無や確認申請、検査済証の有無等をお知らせいただければ、もう少し詳しくお伝えできます。
ご連絡をお待ちしています。

土地家屋調査士、行政書士資格を持ち、司法書士試験も数回受けている京橋と申します。
抵当権設定仮登記は、１号仮登記と2号仮登記があります。
1号仮登記は（不動産登記法１０５条１号）
物権変動は既に生じているが、①義務者の登記識別情報　②第三者の許可証・同意書・承諾書を添付できない時
２号仮登記（不動産登記法１０５条２号）
物権変動はまだ生じてないが、将来において権利変動を生じさせる請求権が発生している場合
例えば、・抵当権設定予約→建物が完成してから抵当権を設定する場合など物権変動そのものが始期付又は停止条件付の場合に将来に備えて仮登記で順位保全しようとするものです。
いずれの仮登記も、順位保全効しかなく、第3者対抗力がないので、本登記の時に初めて、登記識別情報が発行されます。

家屋倒壊等氾濫想定区域（かおくとうかいとうはんらんそうていくいき）は、「想定し得る最大規模の降雨」により、近くの堤防が決壊した場合などに、一般的な建築物（家屋）が倒壊・流出する危険性が高い区域を示すものです。 この区域では、屋内での退避ではなく、避難所への立ち退き避難の必要性を判断することが求められます。

こちらが、家屋倒壊等氾濫想定区域の説明です。
https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks13/page.html
水防法（昭和二十四年法律第百九十三号）（洪水浸水想定区域）
に規定があります。
重要事項の説明に水害ハザードマップの説明が追加されています。

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001354700.pdf?_fsi=rSxed0qR
第十四条　国土交通大臣は、次に掲げる河川について、洪水時の円滑かつ迅速な避難を確保し、又は浸水を防止することにより、水災による被害の軽減を図るため、国土交通省令で定めるところにより、想定最大規模降雨（想定し得る最大規模の降雨であつて国土交通大臣が定める基準に該当するものをいう。以下同じ。）により当該河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域を洪水浸水想定区域として指定するものとする。
一　第十条第二項又は第十三条第一項の規定により指定した河川
二　特定都市河川浸水被害対策法（平成十五年法律第七十七号）第三条第一項の規定により指定した河川
三　前二号に掲げるもののほか、河川法第九条第二項に規定する指定区間外の一級河川のうち洪水による災害の発生を警戒すべきものとして国土交通省令で定める基準に該当するもの

お問い合わせありがとうございます。

以下のとおり家屋の固定資産税は計算します。

ご質問の延べ床面積がどのように影響がでるかですが、
例えば、100㎡の延床面積の家屋であれば、課税標準を再建築価格で計算します。ですから、㎡あたり20万円が再建築価格であれば、2000万円が課税標準になります。鉄筋コンクリート造や鉄骨造、木造によっても、仕上げ等によっても、㎡あたりの単価は、異なります。

それに、中古住宅では、経年減点の補正をします。
また、新築住宅で、下記の面積の範囲内であれば、一定の期間2分の１の軽減措置があります。（ただし、専用住宅や面積が50㎡以上280㎡以下の制限があります。）

なお、注意点として母屋だけでなく納屋などの付属家屋も、固定資産税はかかります。各市町村の資産税課にご確認されることをお進めします。


評価額（課税標準額）の算出方法

評価額（課税標準額）＝再建築価格（注1）×経年減点補正率（注2）

注1：再建築価格
　評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点で、その場所に新築するとした場合に必要とされる建築費。
　新築家屋以外の場合、再建築価格は建築物価の変動分を考慮します。

注2：経年減点補正率
　家屋の建築後の年数の経過に応じて通常生じる減価相当額を基礎として算定された補正率。
新築住宅に対する減額措置

　新築された住宅のうち、以下の要件を満たすものは、定められた期間、固定資産税が2分の1に減額される軽減措置があります。
　なお、市から適正な立地を促すための勧告を受けた家屋については、減額対象から外される場合があります。
減額要件

専用住宅または併用住宅であること（併用住宅は、居住部分が2分の1以上のものに限られます）。

床面積が、50平方メートル（一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上280平方メートル以下であること。

注：分譲マンションなど区分所有家屋の床面積については「専有部分の床面積＋持分で按分した共有部分の床面積」で判定します。
注：車庫、物置、納屋などの住宅と別棟の付属家も、住宅に付属し、一体となってその効用を果たしている場合は住宅に含まれます。
減額範囲

　減額の対象となるのは、新築された住宅用の家屋のうち、住居として用いられている部分（居住部分）のみです。

注：併用住宅の店舗部分、事務所などは減額対象になりません。

お問い合わせありがとうございます。
80坪は、約264平方メートルで、容積率200パーセントであれば、その2倍528平方メートルまでとなりますが、前面道路が4メールだと160パーセントに容積率が下がるので、420平方メートルまでです。
実際には、建築面積の制約や高度斜線制限、道路斜線制限、壁面後退等もある地域もあるので、設計してみないとなんともいえないが答えです。
大体容積率が200パーセントのところでも、100パーセントしか利用できないと思って頂いた方が安全です。
具体的な敷地をお教え頂ければ、もう少し詳しくお返事します。
よろしくお願いします。

ご相談ありがとうございます。
マンションは、一般に共同住宅と言われ建物の区分所有に関する法律によって土地と建物が分離処分が禁止されています。
従って建物の登記簿を取れば、土地の所有権や地上権も反映されています。
一度、法務局に行かれて登記簿を取られれば良いと思います。
その内容で再度、ご相談ください。
よろしくお願いします。