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Q.地盤改良が必要な土地とは?

家を建てる際に地盤改良が必要な土地とはどのような土地ですか?判断基準を教えてください。

man

カナタ・ホシジマ さん

ベストアンサーに選ばれた回答

medal
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阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

カナタ・ホシジマさん、はじめまして。

家を建てる際に地盤改良が必要な土地とは、主に以下の3つの条件に当てはまる土地です。

1. 軟弱地盤
・沖積層
 新しい地層でまだ固結しておらず、軟弱である可能性があります。

・N値が低い
 N値は地盤の硬さを表す指標で、数値が低いほど地盤が軟弱です。
 
・土質
 粘土質や腐植土など、水分を多く含みやすい土質は軟弱地盤になりやすいです。

2. 不同沈下しやすい地盤

・盛土
 造成により人工的に土を盛った土地は時間の経過とともに沈下しやすく、不同沈下 
 が起きやすいです。

・傾斜地を造成した土地
 傾斜地を平らにするために土を削ったり、盛ったりした土地も不同沈下を起こしや
 すいです。

3.液状化しやすい地盤

・地下水位が高い
 地下水位が高いと地震発生時に液状化現象が起こりやすくなります。

・砂質土
 砂質土は、地下水位が高い場合に液状化しやすいです。

・過去の液状化履歴
 過去に液状化現象が起きた場所では、再び液状化する可能性が高いです。

判断基準
地盤改良が必要かどうかは、これらの条件を総合的に判断して決定します。

・地盤調査
 専門業者による地盤調査を行い、地盤の強度や土質、地下水位などを詳しく調べる
 ことが重要です。

・建築基準法
 建築基準法では、地盤の許容応力度や不同沈下に対する基準が定められています。

・建物の構造
 建物の構造や階数によっても、地盤改良の必要性が異なります。

専門家への相談
地盤改良は専門的な知識が必要なため、建築業者や地盤調査会社などの専門家に相談することをおすすめします。

2024/06/05 09:49

その他の回答

agentImage

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

カナタ・ホシジマさんこんにちは

不動産FP橋本です

『地盤改良が必要な土地とは?』の回答をします。

 今までの取引で地盤改良が必要といわれておりましたのは、土地にガラが埋まっている土地です。個人が所有する土地の場合、引き渡しから3ヶ月以内は売主の責任範囲となっており、その間に発覚することが多いようです。広い駐車場だった場所にガラ(建物の解体物)が入っていることが多いようです。

 所有者がお存じのケースもあればご存じないケースもあります。金額で解決していたように思います。

 また、昔の防空壕のようなものが地下にあり、今の地下室のようにコンクリートで装備されていればよいのですが、土壁の場合は土を埋めただけでは地盤が緩く、改良が必要なようです。地下室を作ればよさそうですが、地下室を得意とする業者に確認すると、一度解体してもう一度地下を掘って作業するようで、見積書をいただきましたが一般的な2階建ての2倍の建築費がかかるようだったので、杭基礎を選択する方法も考えたほうがよさそうでした。

 地盤の固さはN値が使用のようです。引き渡しを受けた業者は、すぐにボーリング調査を行います。N値が15以上あれば硬い地盤の部類には入るようですが、20以上が好ましいとされています。

 一戸建て分譲に関わったことがあり、1か所15棟あったかと思いますが、杭基礎でした。理由としては、ガラがあり地盤改良が必要だったと記憶しています。パンフレットに杭が1棟に入っている本数が表示されておりましたが、1棟に10本より多かった印象です。

 その後不動産会社で、土地の取引にかかわることになりガラがある土地が多いと実感したことがあります。

 ボーリング調査も数か所でいくらという計算になるようです。広い土地の場合はかなりの場所が対象となるのでしょうが、120㎡くらいであれば、建物の水廻りを中心に調査していただく場所を選択することになります。場所が少しずれているだけで、調査していない箇所になりうる訳です。

2024/06/04 00:07

この投稿は、2024年06月05日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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