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Q.不動産売買における「違約金」と「損害賠償金」の違いは何?

民法420条3項は
「違約金は、賠償額の予定と推定する」
と規定していますが、

例えば不動産の売主が売主の責めに帰すべき事由により履行不能になったとして、売買契約書の内容の規定の仕方次第では買主は違約金と損害賠償金の両方を売主に請求することは法律上可能ですか?

man

マサル さん

回答

agentImage

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

マサルさん、はじめまして。

不動産売買契約書の「違約金」と「損害賠償金」の違い、そして民法420条3項との関係について解説します。

1. 違約金と損害賠償金の相違点

 ・違約金
  契約時に定められた金額で、契約違反があった場合に支払われるものです。
  契約を解除するかどうかに関わらず、違反行為そのものに対して支払われます。
 
 ・損害賠償金
   契約違反によって実際に被った損害を補填するための金額です。
  具体的な損害額を算出し、それを請求します。

2. 民法420条3項との関係
 民法420条3項は「違約金は賠償額の予定と推定する」と規定しています。
 これは、
 ・原則:違約金は損害賠償額の代わり、支払われるものとみなす。
 ・例外: 契約で「違約金は損害賠償とは別」と明記した場合や違約金が高額で、損 
     害賠償の予定とは認められない場合はこの限りではない。

という意味です。

3. 違約金と損害賠償金の両方請求は可能か?

原則、違約金は損害賠償額の代わりとなるため、両方を請求することはできません。
しかし、以下の場合は例外的に両方の請求が認められる可能性があります。

・契約書で明記
 契約書に「違約金は損害賠償とは別」と明記されている場合。

・損害賠償額が違約金を上回る
 実損額が違約金を上回ることが証明できる場合、超過分を損害賠償として請求でき
 る可能性があります。

・違約金が過大
 違約金が過大な金額に設定されており、損害賠償の予定とは認められないと判断さ
 れた場合。

4. 注意点
 ・違約金と損害賠償の両方を請求できるかどうかは契約書の内容や具体的な状況に
  よって異なります。
 
 ・ 不動産売買契約は高額取引になることが多いため、契約書の作成や解釈には弁
  護士等のアドバイスを受けることを強くお勧めします。

原則として、違約金と損害賠償金の両方を請求することはできません。
しかし、契約書の内容や具体的な状況によっては例外的に両方の請求が認められる可能性があります。

2024/05/28 10:03

この投稿は、2024年05月28日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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