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Q.借地権付き建物を売却する際の承諾料とは?

借地権付き建物を売却する際に承諾料が必要となることがあるそうですが、その承諾料とは誰にどのような理由でいくらくらい支払うべきものですか。承諾料を支払わずに売却するとどうなりますか。

man

天衣無縫 さん

ベストアンサーに選ばれた回答

medal
agentImage

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
■はじめに
まず、土地の賃貸借契約書に、承諾料の定めがあるかを確認します。
無い場合はについて、下に回答します。

■誰に 
 所有者に対して支払います。

■理由 
 借地借家法では借主は強く保護を受けるため、貸主(以下オーナー)は土地の返還を受けることが難しくなります。ですから、借主の変更は、オーナーにとって重大な関心事項であり、かつ、心理的な負担ともなります。その解決を図るため、賃貸借の権利変動に承諾料の支払いを定めている例が散見されます。

■金額
 規定はありませんが、土地の「借地権価格」(売買価格ではありません)を基準に10%前後としている例が多いように思います。なお、借地権価格とは、土地の価値✕借地権割合をかけて計算する例があります。借地権割合は、市街化区域等の場合、路線価図等で確認できます。

■承諾料を支払わない場合で取引した場合
 →承諾料不払でもオーナーの承諾がある場合
  問題ありません。
 →承諾料の要求を無視し、承諾なく取引した場合
  信頼関係(借主とオーナー)の破壊されたとし、土地賃貸借契約が解除される可能性があります。
 なお、土地賃貸借のオーナーの承諾について、民法612条、借地借家法19条に規定があります。いずれも、賃借権の権利変動にオーナーの承諾を要することが前提となっています。

他人のものを利用させている、という感覚が必要ですね。
以上、回答いたします。

参考資料
路線価図(国税庁)
https://www.rosenka.nta.go.jp/
民法612条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC612%E6%9D%A1
借地借家法19条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95%E7%AC%AC19%E6%9D%A1

2024/06/02 11:24

その他の回答

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阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

天衣無縫さん、はじめまして。

借地権付き建物を売却する際に承諾料が必要となる場合についてご説明します。

1. 承諾料とは

承諾料とは借地権付き建物を売却する際、借地権の設定者(地主)に対して支払う金銭のことです。
借地権は所有権とは異なり、土地を借りて建物を所有する権利です。
そのため、借地権付き建物を売却する際は借地人が変わることを地主に通知し、承諾を得る必要があります。
この承諾を得るために支払うのが承諾料です。

2. 誰に支払うのか

承諾料は借地権を設定した地主に対して支払います。

3. なぜ支払う必要があるのか

借地権は土地の所有者である地主の承諾を得て設定されます。
借地人が変わると、地主にとっては新たな借地人と契約を結ぶことになります。
そのため借地人が変わる際には地主の承諾が必要であり、その承諾を得るために承諾料を支払う慣習があります。

4. いくら支払うべきか

承諾料の金額は法律で定められているわけではなく、借地契約の内容や地域の慣習などによって異なりますが、当事者の合意により決定します。
一般的には売却価格の10%程度を目安とする場合が多いですが、地主との借地契約書で取り決められた内容によって金額が変わることもあります。

5. 承諾料を支払わずに売却するとどうなるか

承諾料を支払わずに借地権付き建物を売却すると、地主から承諾を得られない可能性があります。
承諾が得られない場合、売買契約自体が無効になり、購入者に対し売買代金を返還の上、違約金が発生することがあります。
また地主との関係が悪化し、将来的なトラブルに発展することも考えられます。

6. 注意点

借地契約書に承諾料に関する条項がある場合は、その内容に従う必要があります。
承諾料の支払いは、売買契約が成立する前に行うのが一般的です。
借地契約書に承諾に関する条項がない場合は承諾料の金額や支払い方法については、地主と十分に交渉することが重要です。

借地権付き建物の売却は、通常の不動産売買よりも複雑な手続きが必要です。
専門家である不動産会社や弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

2024/05/20 10:53

この投稿は、2024年06月02日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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マンションの条件は以下の通りです
売却予想>4000-5000万円
賃貸予想>月額17-19万円

新規購入一軒家の内容(上物と外構総額)6900万円
土  地>保有済み
年  収>800万円+賃貸物件1棟(600万円程度)


確認したい内容は次の1-2の中でどれが一番マンションを有効に活用できるかです。
1.マンションを売却し新築購入資金とする(不動産売却益2000万円程度と予想)
2.マンションを賃貸し新築ローンに補填
  <新築ローン 頭金1000万円程度・固定金利・借入期間25年>


【自分で考えているメリットデメリット】
売却メリットは、売却益非課税枠・ローン借入額を最小限に出来る
売却デメリットは、資産を手放す

賃貸メリットは、ローン補填、減価償却による減税、資産としての保有
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