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Q.ダブルローンを組んでからマンションが売れないとどうなる?

不動産売却 > 住替え

2024/05/18

マンションの買い替えでダブルローンの利用を検討しています。
ダブルローン後にマンションがずっと売れないと最悪どうなりますか?

man

鷹の爪 さん

ベストアンサーに選ばれた回答

medal
agentImage

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
当然ですが、最悪のケースは経済的に破綻してしまいます。
(規定の返済比率内に入っていても、ライフスタイルはひとそれぞれ)

ただし、破綻を回避する方法もありますので、適切な準備と適切な方法を検討してください。
以下に説明します。

買替えの例で問題となるのは、「希望条件で」売れない場合です。


■事前準備について(最悪を想定する)
・売却価格の設定
 →適正な市場価格の把握と業者買取の価格の把握
(楽観的な数値と悲観的な数値)

・希望額で売れない場合に備え、売却損に対応したローンのリサーチか、現金の用意
 →現在のマンションに抵当権が設定されていれば、抵当権抹消の為に現金が必要になることがあります
 →購入時ローンの金融機関で対応できるケースもあります

※購入のローン返済額+売却損対応ローンの返済額の合計額の負担を基準に、進むか退くかを判断する必要があります。楽観的な見通しで突き進むのはおすすめしません。


■販売時の注意
・売却の宅建業者の担当者さんは、経験が多い方を推奨します
 →買替えは、売りと買いが同時進行で進むこともありえます。慣れていない担当者さんですと、想定できたはずのものが見落とされ、売買当事者の負担となることがあります。担当者さんの熟練度の見分け方としては、仮のスケジュールを組んでもらうことで判断できます。経験豊富な方であれば、その場で具体的な流れが提示できるはずです。

■まとめ
・適正価格と最低価格を把握する
・あらかじめ売却損に対応できるような計画をたてておく
・売却の担当者を間違えない

■おまけ
・マンションの管理組合によっては、居住していない区分所有者に対しては理事等の役目を免除する代わりに管理協力金などをもとめるところあります。販売が長期化する可能性がありますから、事前に管理規約等を確認されることをおすすめします。

以上、回答いたします。

2024/06/02 12:04

その他の回答

はじめまして小田と申します。

まずはじめに、既存のマンションのローンの年間支払額は次のマンションを買うときの審査に大きな影響を及ぼします。これは車のローンやショッピングローンがある状態と同じで、返済比率30または35%以内の返済でないと通常ローンは組めませんので、その際の新規ローンと既存ローン併せて返済比率の計算となるとご理解ください。
金融機関によっては、既存のマンションについて賃貸している場合はその収入を確定申告していれば、年収に加算してくれる場合がありますが、既存のマンションを住宅ローンで購入している場合、使途違反にあたる可能性がありますので必ず既存マンションの住宅ローン融資先に承諾を得ている必要があります。(これを無視すると最悪一括返済を求められます)

本題にもどると、通常売却するマンションは目論見額をもって売りに出しますし、その売却額を宛てにして次のマンションを購入されると思いますが、当然その目論見どおりの価格や時期で売れる保証はなく、焦れば買い叩かれるおそれもありますし、長引けば経年によるマンション価値の下落や固定資産税負担及びローンの支払い負担が重くのしかかってきます。
もちろん、それが最終的に売れなかった場合でも返済さえしていれば何の問題もありませんが、支払いができなくなり延滞を繰り返した場合は、既存マンションを任意売却または整理(自己破産や個人再生など)として競売にかけられるといったことになります。もちろん年収が十分にあれば、既存のマンション融資先にリスケを交渉したり、新しいマンションとまとめてしまう借り換えなども金融機関と交渉の余地はありますが。
いずれにしても人生設計の狂う可能性のあるリスクの高いやり方で不動産屋としては売却の契約が完了するまでは新しいマンションの契約は控えるべきだと思います。(どうしてもというのであれば、同じ仲介を通して既存マンション売却の停止条件付きでの購入申込みを受け入れてもらうかですね。手付を多く入れれば可能性は0ではないです)

2024/05/24 13:59

この投稿は、2024年06月02日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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