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Q.40歳手前世帯年収1,500万円程度の住宅ローンの適正範囲および住宅購入の是非

世帯年収1,550万
私 37歳 年収 1,250万
妻 28歳 年収 300万
子供なし(近いうちに一人予定)

上記の世帯年収で、以下の前提も加味の上、現実的なローンの年数及び借入金額の目安ついて、ご教示をお願いします。

・私は順調にいけば、40代前半で1,600〜1,700万円/年程度まで昇給が見込める。
・今の職場に定年まで勤めた場合、定年は60歳で、65歳まで継続雇用あり(現時点の制度)。
・妻は子供ができた後も、上記年収は最低限維持できるよう働く予定。
・子供は一人までを予定しており、将来、中学受験を希望した場合はできるだけ叶えてあげたい。

また、将来的に(5〜10年後)私は海外駐在の可能性もあり得ますが、その点を踏まえると、今のタイミングでの住宅購入は再考した方がよいかについても、ご意見をお願いします。

man

ラーメンマニア さん

回答

サウザンドハンズの寺田と申します。

住宅ローンの適正範囲と住宅購入の是非についてお答えいたします。

【住宅ローン借入期間】
まず、住宅ローン借り入れの適正な範囲ですが、ご年齢から判断するに、借入期間は一般的な35年ローンで問題ないと思います。
37歳で35年ローンを借りると、完済時72歳となり、お仕事はすでに引退している時期になります。
そのため、返済の最終段階では、収入を得ながらローンを支払うのではなく、それまでに貯蓄をしておいた分から返済(または一括完済)していく前提となります。

借入期間を定年時に合わせずに長く借りておくべき理由はいくつかあります。

①借入期間は、一度借りてしまうと原則的に後から延ばすことができないのに対し、長く借りておく分には、繰上返済を活用することで、容易に期間短縮できる。

②長い期間借りてゆっくり返済することは、金利の支払いが増えるものの、住宅ローンには団体信用生命保険が付帯するため、万一のときには保険でカバーできる。カバーできる額が大きくなる。

③借入期間を長めにとる方が、毎月の返済額が抑えられるため、金融機関によっては、審査に通りやすくなったり。借入条件が良くなったりする可能性がある。

【住宅ローン借入額】
続いて、借入金額の目安ですが、間違いなく余裕があるのは、ラーメンマニアさんの現時点での収入(1,250万円)のみで返済比率(年収に対するローンの支払い額)が20%以内となる水準です。
変動金利(現在0.4~0.5%程度)で借りる場合、借入額は、8,000万円程度です。
高額支出を伴う趣味やライフスタイルでなければ、世帯で、年間500万円程度は貯蓄または遊行費に充てられるはずですので、車の所有、外食や旅行など、多少の贅沢をしながらでも十分教育費その他を貯めていける水準と考えられます。
直近で変動金利は多少の上昇リスクがありますが、問題なく許容できる範囲と言えます。

お住まいの地域や用意する予定の頭金の条件が不明ですので、上記の借入額で希望条件の価格帯の不動産が購入できるかはわかりません。
もし、希望条件には足りない場合は、現在の世帯年収(1,550万円)に対する返済比率20%以内の条件でも良いでしょう。
借入額は、1億円程度まで増えます。
想定通り、ラーメンマニアさんの収入が増えていけば、仮に奥様が仕事を継続できない状況となっても問題ない水準と言えます。

この借入額以上の価格の物件を購入したいという場合には、まず頭金を用意できるのかを考えます。
借入額としては、借りようと思えば1億2,000万円程度までは、金融機関も融資してくれる可能性がありますが、生活費をよりシビアに考えて生活していく必要が出てくるでしょう。
さらに、万一、奥様が仕事を継続できなくなった場合に、貯蓄がほとんどできなくなるリスクがあります。

【購入時期について】
原則論としては、住宅の購入時期は早ければ早いほど良いと考えられます。
その一番の理由は、「健康でなければ住宅ローンは借りられない」という健康リスクです。
それ以外にも、早く返済を始めれば、それだけ早くローンの返済が進みますし、今現在、賃料の支払いがあるのであれば、購入時期が遅くなればなるほど、掛け捨てのコストが増えていきます。

これらの要素と比較すると、海外駐在はあまりリスクとならないと考えれます。
仮に家族揃って赴任する場合でも、海外駐在期間のみ貸し出すことが可能ですし、空室のままにしておいても、一般的には海外赴任手当がしっかりと出ると思われますので、ローンの支払いが厳しくなるという話は耳にしません。

少しでも参考になれば幸いです。

2024/05/07 18:58

回答

agentImage

宮﨑 慎史 宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revo | 福岡県

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ラーメンマニアさんの情報を基にアドバイスさせていただきます。

■ローン年数:35年
完済年齢が退職後になってしまいますが、返済期間は繰上げ返済で短縮することはできますが、延長することは中々できません。そのため、35年で契約を行い計画的に繰上げ返済していくことをおススメいたします。住宅ローン控除等、税制優遇をうまく活用するよう良いと思います。

■借入金額8,000万円(目安)
一般的にラーメンマニアさんのご年収だと、住宅ローンの支出は手取収入の25%程度が望ましいと言われています。これからお子様の誕生を予定されているとのことで試算は単独でされたほうが無難だと思います。将来的に年収が上がることを考慮しても、手取収入は900万円~1,100万円程度でしょうか。仮に手取収入1,000万円で計算すると借入金額は8,000万円程度が目安になると思います。
↓は8,000万円の住宅ローンを組んでいる方のイメージです。
手取収入80万円、住宅ローン20万円、食費10万円、水道光熱通信費5万、貯蓄10万、
教育費8万、保険4万、趣味交際費10万、日用品その他10万円

■海外駐在に関しては購入する物件に注意
基本的に物価は上がり、月日が経つにつれ住宅ローンは組みにくくなるので早めが良いと思いますが…リセールが悪い不動産を購入してしまうと大変です。
海外駐在の可能性があるのであれば特に『売りやすく、貸しやすい物件』のご購入をおすすめします。住みやすいだけを考慮したこだわりが強い物件を購入してしまうと後々大変です。5年後、10年後の残債と売却や家賃のシミュレーションを行い物件を選ぶと良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

2024/05/12 19:32

この投稿は、2024年05月12日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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