Q.重要事項説明代行は違法ですか？

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズの寺田です。

重要事項の説明代行に違法性についてご説明いたします。

確かに、宅建業法を隅から隅まで読んでも、宅建業者がおこなう業務（重要事項説明）を、「自社に所属する宅地建物取引士がおこなわなければならない」だとか「自社に所属しない宅地建物取引士がおこなってはならない」などの、違反であることを表す直接的な表現はありません。

私自身も、これは解釈次第で、その会社に所属しない宅地建物取引士が説明代行しても、問題ないのではないかと感じて、以前に一度、東京都都市整備局の管轄部署（免許権者）に確認をしたことがあります。

その結果は、法律の趣旨として説明代行は認められていないというものでした。
重要事項説明をおこなう宅地建物取引士は、その宅建業者に所属していることが前提であるということです。
宅建業法に違反している場合に、監督処分を下せる免許権者がこのような解釈をしていますので、重要事項説明の説明代行は、違法行為とみなされる可能性が高いでしょう。
なお、問合せ時に根拠として説明されたのは宅建業法第48条です。
重要事項説明を含め、業務をおこなう従業員は、従業者証明書を携帯し、さらに業者の従業者名簿に記載されていなければなりません。
フリーの宅地建物取引士では、通常それらの条件を満たすことができないため、宅建業法違反となる理屈です。

ここで一つ、疑問が生じるかもしれません。
仮に、そのフリーの宅地建物取引士と、業務委託契約を別途結んだ上で、説明させた場合はどうなるのでしょうか。
ここからは、私の考えになりますが、宅建業法48条はクリアできそうな気はします。自社の従業員ではなく、外部への業務委託だという理屈です。
ただ、重要事項説明は、宅地建物取引業の根幹の業務と言えますので、これをフリーの宅地建物取引士（宅建業者ではない）がおこなうことは、無免許営業とみなされるリスクがあると思います。無免許営業は宅建業法第12条違反です。
業務委託する宅建業者側も、免許貸しとみなされるリスクがあります。免許貸しは宅建業法第13条違反です。
よって、結局のところ、フリーの宅地建物取引士がリスクなく、説明代行するのは難しいと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

石原 靖也 宅建士

覚王山不動産販売　株式会社 | 愛知県

BKBさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、たしかに法律の文言上は、宅建士免許さえあれば、どこの会社の重説を読んでも文言的には、当該宅建士が直接仲介していない不動産会社の重説を読むことは可能そうですが、
一方でお客様の立場に立つ身として、重説を読む趣旨は、不動産という高額な取引にかかわる重要な内容を、買主様へしっかりと理解していただくことで、万が一重説に不備があれば、その重説作成の宅建業者に責任が発生することもあり、私としては、当該重説を作成して仲介印を押印した会社の宅建士が、当該重説を読むほうが、消費者利益にも叶うのではと思います。

とは言え、リモート重説等が増えている昨今、今後傾向や慣習が変わっていく可能性もあるのではと感じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
宅地建物取引業法第48条に規定があります。

（証明書の携帯等）
第四十八条　宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
２　従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。
３　宅地建物取引業者は、国土交通省令で定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、第一項の証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
４　宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があつたときは、前項の従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならない。

これによると、宅建業者の業務を行うには、
●宅建業者への従業者登録（パート・アルバイト勤務等でも可能）
＋
●従業者であることを証する証明書を携帯
この2つの要件を備える必要がある、ということになります。
（専任の取引士以外）

以上回答いたします。