Q.築年数が経った物件のリノベーションで、賃料アップと空室率低減を実現する方法

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

ドライゼロさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『築年数が経った物件のリノベーションで、賃料アップと空室率低減を実現する方法』の回答をします。

　お住いのエリアの同条件の物件の賃料をリサーチすることが大切です。周辺より賃料をあげるには、かなりのリノベーション費用が発生する場合があります。

　リノベーションでは、水回り関係は充実を心がけ、温水洗浄便座はマストです。インターネットや宅配ボックスの利用については、一人暮らしの方は事前に確認されることもありますので、ご準備をお願いします。

　まず見積書をいただく場合、ある程度どのような間取りにしたいかのイメージがあれば、それに沿った全部リノベーションする設定でお願いするのが良いと思います。
イメージがないなら、リノベーション業者に見てもらって、見積書をいただいても良いのではないでしょうか。その中から、予算を考えながら効果が高い部分を中心に選択して決めても良いと思います。もう1社声をかけてみるのも良いかもしれません。業者は見栄えする箇所を心得ていますので、こちらでイメージしていなかった指摘をいただくこともあります。

　以前リノベーションした３ＤＫで、洗面所が狭かった物件がありました。昔は洗濯機も小さめだったので、扉も小さく洗面台の奥が洗濯機置き場で、運び込むのも大変だったようです。たまたま、洗面所の背中合わせがダイニングだったので、ダイニングを狭く、洗面所を広めに壁を移動していただきました。洗面所がとても使いやすくなったようです。昔は、部屋を多くとることが優先されていたようです。ダイニングと４．５帖の居室を一体としたリビングダイニングにすることでリビングを広くとることができました。

　昔の物件は、居室の扉が低い場合が多いようです。若い世代は背の高い人も増えていますので、扉を高くするだけでも部屋が広くなった印象です。

　キッチンセットの前面の壁は、昔はタイルになっている物件も多くあります。目地がカビやすく、今ではキッチンボードにすると、簡単に汚れがふき取れますのでお手入れも簡単です。

　最近入居を希望される方は、カビに関してとても敏感です。
マストを優先し、予算を考えながらリノベーションを実施してください。

　時間がありましたら、アパートの共用部をチェックしてみてください。お部屋だけでなく、共用部がきれいに保たれているかを重視されると入居者にも気持ちが伝わるものだと思います。

　よろしくお願いいたします。

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

ドライゼロさん、はじめまして。

リノベーションについてお答えします。

まず、第一に考えることは、費用対効果を考えたリノベーションを心がけることです。
築40年以上の経った物件ですので、家賃アップできる限界のラインを意識した上で、建物の耐用年数（何年もたせるか）などを考えて、リノベーションをされることをお勧めします。

費用をかけすぎると、そのリノベーションにかけ費用を回収までに時間がかかってしまい、結局回収ができなかったという事態を招いてしまいます。

費用をあまりかけずに、見栄えがし、賃料アップが可能なリノベーションの考え方をご紹介します。

①明るく清潔感をもたせた内装にすること
②インターネット環境を整えること
③防犯面を高めること（鍵の性能向上やモニター付きインターホンの導入など）
④水回りは極力新品にはせずリメイクシートなどで雰囲気をよくすること
⑤共用部などの汚れを落とし、ゴミや放置物などを片付けること

入居者に住んでみたいと思ってもらうには、清潔感、安心感、便利さだと思います。

参考にしてみてください。