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不動産投資で初めて物件の購入を考えているのですが
満室想定表面利回りはどれくらいの物件が
初めてにはおすすめですか?
ラム酒 さん
山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルタント | 新潟県
ラム酒さん、はじめまして。
初めて不動産投資の利回りについてお答えします。
投資される方の資産背景や年齢、ほかの所得などによって、どのくらいの価格で、どのくらいの利回りの物件がおすすめできるか変わってきます。
ですので、一概にどの程度の利回りがおすすめであるといえないのが、正直なところです。
一般的に、利回りが高い=リスクも高い、利回りが低い=リスクも低い、といわれています(たまに、リスクが低いうえに利回りの高い超お買い得な物件も出てくることもありますが…)いうことです。
ですので、東京都などの都会の一等地のオフィスビルなどは、需要が落ちるということがほぼなく、価格が下落するリスクも少ないということで、利回りは低くなります。
一方で、地方の築古物件などは、需要があるかどうかの予測が難しかったり、価格が極端に下落してしまうリスクが高くなってしまうので、利回りは必然的に高くなります。
利回りとは、年間でどの程度の割合で投資した資金を回収できるかという指標ですので、該当する物件が、現在の賃料収入をその後何年くらいで維持できそうか、ということを検討することも重要です。
将来、売却するにしても、賃料が維持されていなければ、売却価格は安くなってしまいます。
あと、大切なこととして、表面利回りで判断せず、実質利回りをみていくことです。実質利回りとは、家賃収入からその家賃を得るために必要な経費を差し引いた実際の収入を物件価格で割った数字です。
表面利回りだけで検討すると、一見利回りが高く表記されていても、経費がとてもかかってしまい、想定していた利回りが挙げられないという事態になってしまいます。
ラム酒さんの「満室想定表面利回りはどれくらいの物件がおすすめか」というご質問への回答にはなっておらず大変申し訳ございませんが、私は、不動産投資は、様々な要素がからみあっている大変難易度の高い投資だと思ってます。
立地や築年数、構造、周辺環境などによって、同じ利回りでも、とても優良な物件であったり、最悪の物件であったりします。
ですので、利回りが高いことだけに執着せず、できれば、不動産投資に詳しい方に相談しながら、様々な要素を踏まえて物件を選んでいくことが、初めて投資される方には重要だと思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
2023/04/01 06:52
杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種
株式会社トムスエージェンシー | 東京都
目標とする表面利回り(=ハードルレート)は、
エリアや物件の規模、調達資金形態、購入者様のリスク許容度等の
案件の特性によって変わってきます。
極端な話ですが、個人的には、
池袋駅徒歩3分の物件を自己資金で買うならば、表面利回りが3%台でも良いと思いますし、
秋田県秋田市の中古木造アパートをローンで買うならば、10%ないと検討しません。
2023/04/01 09:15
水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。
不動産の投資物件を購入する際は、金融機関などから借り入れを行うことになるかと思います。例えば、自己資金がほぼない状態で金利2.5%のフルローンで借りて投資物件を購入した場合ですと、表面金利4%程度ではおそらく毎月のキャッシュフローが赤字になるのではないでしょうか。自己資金が多ければ大丈夫ですが、借り入れ時の金利+3%以上は最低でも表面利回りとして確保したいところです。他にもどのような物件に投資をするかでも戦略は変わります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。
2023/04/02 00:24
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> その他不動産投資一般
不動産小口化商品の特徴について教えてください。よろしくお願いします。
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2022/10/10
> その他不動産投資一般
不動産投資初心者です。分からないことだらけなので情報収集から始めたいです。不動産投資に関する指南本でこの本がおすすめといった本があれば是非教えてください。そのほか、まず最初に手をつけるべきことがあれば教えてください。
よろしくお願いします。
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2022/08/03
> 投資ローン・金利
とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。
ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。
そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか?
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2022/08/18
> その他不動産投資一般
アパート経営における「5棟10室基準」とはどのような基準でしょうか。
宜しくお願い致します。
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2022/11/03
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資で、生活保護受給者ばかりが入居するアパートを購入する場合の注意点またはメリットデメリットを教えてください。よろしくお願いいたします。
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2023/08/21
> その他不動産投資一般
不動産投資における「LTV」という言葉の意味内容について教えてください。よろしくお願いします。
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2022/08/17
> 土地活用・賃貸併用住宅
土地を相続したのですがお金関係は全てダメなんですが、それでも土地を活用して何かできますか?
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2023/09/30
> 土地活用・賃貸併用住宅
不動産ビジネス未経験者です。再建築不可物件というジャンルの物件の存在を最近知りました。
逆張りが好きなので、再建築不可物件を利用してどんな不動産ビジネスができるだろうかと考えたときに、安く買って更地化して自分で駐車場経営するかまたは駐車場運営会社に長期で貸せば少なくとも元は取れるのでは?というアイディアがふと浮かんだのですが、
このアイディアはプロの方からすればありきたりなアイディアでしょうか。ビジネスとしての再現性は少しはありますでしょうか。
お知恵を貸して頂けましたら幸いです。
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2022/09/03