Q.多層階住宅のメリットとデメリットが知りたいです

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズの寺田です。

多層階住宅のメリット、デメリットについてお答えいたします。

メリット
・土地面積が狭くても、床面積を増やせる
・自宅＋αの部分を作れる（賃貸併用住宅や二世帯住宅も含みます）
・高層化することで陽当たりや眺望の良い部屋を作れる

デメリット
・平屋や二階建住宅と比較して工事費が割高になる
・建物の維持管理コストも上がる（大抵は陸屋根構造のため雨漏りリスクが高い）
・上下の移動が多くなる生活となる

このようなポイントが挙げられるでしょうか。

多層階住宅が建てやすい地域は、用途地域（商業系、住居系、工業系）でいうと、商業系や工業系の地域です。
実際、駅前の商業エリアや、大通り沿いなどで、住居を含む多層階住宅をよく目にできると思います。
住居系の地域は、建築物の絶対高さ制限や斜線制限など、多層階住宅の建築の障害となりやすい制限が強めに規定されていることが多いため、建てられても3階建までで、4階以上の建築物は中々建てづらいです。

容積率に関しては、商業系や工業系の地域であれば、200％あれば3階建は十分に建てられますし、300％、400％と大きくなればなるほど、当然大きな建築物を建てやすくなります。
ただ、基本的に容積率の大きい地域というのは、土地の評価が高く、当然土地の取得費も高くなってしまう可能性があります。
大は小を兼ねますが、容積率を消化しない分はもったいないということになりますので、建てたい建築物の規模が先に決まっている場合は、土地のサイズと容積率のバランスをみておいた方が良いでしょう。

最後に注意すべき点は、多層階住宅といっても、全てが自宅なのか、二世帯住宅なのか、自宅がメインの賃貸併用住宅なのか、店舗や事務所がメインで、最上階ワンフロアを自宅とするようなどちらかと言えばビルと呼ばれる部類の建物なのか、様々です。
それによって、適した立地も変わってきます。
土地が既に決まっている場合は、その立地に合った選択をしないと、将来もし売却をしようとしても需要がなくて売れないなんてことにも成り兼ねません。
逆に土地がまだ決まっていない場合は、どのタイプの建物を希望するのか決めてからそれに合う土地を探すことが重要かと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

石原 靖也 宅建士

覚王山不動産販売　株式会社 | 愛知県

波乗りジョニーさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、多層階住宅ですが、まず容積率のことを考えますと、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域には向きませんし、高さ制限もその土地ごとに確認した方が良いです。

商業地域ですと、容積率も一般的に高いですが、具体的には建築されたい土地に対して、メーカーさんと何階建の家まで建築できるかご相談されるのが良いかと存じます。

多層階住宅のメリットとしては、２世帯住宅にしたり、建物の一部を店舗や、居住者に貸し出すなどの収益化が考えられます。

デメリットとしては、やはり３階建て以上ですと、重量鉄骨やRC構造にするなど、建築費用の高騰が挙げられます。

ご予算に応じて、吟味されても良いかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売株式会社　石原

杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種

株式会社トムスエージェンシー | 東京都

東京都内では、多階層住宅があふれています。
平屋はあこがれているお客様もいますが、土地価格が高いため断念される方が多いです。

容積率に関して、
東京都内では第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域などにも
天井が斜めにぶった切れている部屋のある３階建て住宅もあります。
（初めて見たときは笑ってしまいましたが。。）

ちなみに近商、商業、準工地域なら、相当高い建物を建てられます。

以下、思いついた限りですが、メリデメです。

メリット
・狭小な土地にも延床の広い住宅を建てられる（物件によってはビルトインガレージも可）
・物件によっては庭を広く作れる
・土地代が安く上がる

デメリット
・延床面積のうち階段が占める面積が広くなるため、実質的な居住スペースとしては狭く感じる
・それぞれの部屋が階層別に分離しており、”広く使う”ことができない
・LDKを２階以上にしないと、採光が悪い
・建築費が高くなる