Q.再建築不可物件を購入後に更地化して駐車場運営会社に貸したら儲かりますか？

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズの寺田です。

再建築不可物件での駐車場経営についてお答えいたします。

まず、大前提として、再建築不可物件は、その土地まで車が入っていけないような条件の土地であることが非常に多いです。
そのような物件では、当たり前ですが駐車場経営は成り立ちません。

続いて、車が進入可能な土地であった場合を想定します。
再建築不可物件に投資をするような不動産会社や投資家は、建物が残っている場合は、まずその建物を生かすことを検討します。
その理由は、一般論として、更地で駐車場などに転用するよりも、建物をリフォームして貸し出したり、転売したりする方が利益が上がりやすいからです。

よって、再建築不可物件を買おうとした場合に、前述のような考え方ができる物件を駐車場利用前提で検討しても、同じ価格なら利益率で負けますし、利益率を揃えれば、価格で負けるため、購入することが自体が中々難しいということになります。

つまり、再建築不可物件で、駐車場経営が検討対象となるのは、建物がどうにも再利用できないような物件か、すでに更地になっている物件ということになります。そのような物件であれば、駐車場経営は有効な手段ですが、プロであれば、ごく自然と生まれる発想のため、残念ながら目新しさはあまりないように感じます。

ビジネスの再現性については、再現性自体はありますが、これまで述べたように、適する条件を満たす物件自体が非常に少ないと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

デンゼル・ワシントン さん

参考になりました。ありがとうございます。

2022/09/27 08:31

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杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種

株式会社トムスエージェンシー | 東京都

仰るように、再建築不可物件は相場より安くなりますが、
収益不動産としての利用は、以下の理由から個人的にはおすすめし辛いです。

1.ローンをつけてくれる金融機関を探すことが難しい

2.再建築不可物件は、①道路に接してない、②接道が２M未満、③接道している道路が建築基準法上の道路でない（≒一般に非常に狭い通路）物件が考えられますが、いずれにしても自動車で通行することを前提とすると、非常に利用しづらい、または通行できない

3.売却時には、相場より安くなることはもちろん、そもそも売却できない可能性が高い

親族の所有地と隣接している等々、特殊な事情があるときのみに購入を考えられてはいかがでしょうか。

デンゼル・ワシントン さん

参考になりました。ありがとうございます。

2022/09/27 08:30

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