Q.一棟もののアパート投資、ローン利用だと最低頭金いくらくらい必要？

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

イブン・バットゥータさん、はじめまして。

アパート購入時の自己資金の額について私なりの考えをお答えします。

私が考えている安定した経営を持続できる融資限度額を計算する目安は下記のとおりです。
①入居率は80％として計算
②年間の修繕費として物件購入費の1％、運営経費や管理費として家賃の1％として計上
③金利が4％に上昇してもマイナスにならない
他人に勧める際も、私が物件購入を考える際もこの基準で考えるようにしています。

【例】
・物件価格5,000万円、表面利回り10％（家賃収入500万円）、築年数15年
・借入期間15年
このような条件の場合に、どの程度自己資金を準備した方がいいかお示しします。
①家賃500万円×80％＝400万円
②修繕費50万円、管理費等50万円＝100万円
400万円－100万円＝300万円
つまり、毎月の返済額が金利が4％に上昇しても毎年の返済額が300万円の範囲内に収まる額が適正な借入額ととらえています。

この条件で計算すると、その結果、約3,400万円（金利4％、15年返済で年間約302万円の返済額）が適正の借入額になりそうです（自己資金1,600万円）。

つまり、物件の3割程度の自己資金を準備して物件購入されることが将来のリスクを考慮すると必要と考えられます。

ただし、アパートローンの自己資金をどの程度準備しなければならないか（物件の何割まで金融機関が融資してくれるか）については、個別の要素が非常に大きく、以下の要素によって大きく変動していきます。

【変動要因】
①申込人の他の収入や属性（勤め人か、無職か、専業大家か、他の物件の収益性はどうかなど）
②申込人の他の借入状況
③融資金利の状況
④申込人の投資経験
⑤物件の担保価値
⑥物件の収益性や築年数（毎月の返済をきちんとしていける物件かどうか）
⑦金融機関の姿勢やその金融機関との取引状況　など

初めての不動産投資ですので、頑張ってほしいですが、あくまで自分の状況や物件の収益性を考慮した上での購入をするようにしてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

イブン・バットゥータさん、はじめまして。

アパートローンの融資額は、購入する不動産の評価額とローン申し込み者の年収や資産状況、金融機関との取引関係により関係により変わってきます。
新規の取引の場合は一般的に購入価格の1割は自己資金が必要です。
少しでも良い条件で借り入れるためには金融機関がプラス評価しやすいよう出来る限り多くの資料を準備し、提供することで融資額の増額や優遇金利を得ることができます。