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2022/10/19
親の土地を私と妹で持分2分の1ずつ相続しました。私は、妹の持分を含めて土地全てを売却したいのですが妹は土地の売却に乗り気ではありません。聞いたところによると、妹の持分を自分の持分と一緒に売却したければ、民法上は「他人物売買」とかいう規範の元で私が勝手に売却してしまうことも一応認められているらしいのですが、そうなのですか？本当にそんなことしてしまって大丈夫なのでしょうか？？
ノンアル派 さん
佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級
不動産コンサルタント | 静岡県
宅建士で行政書士の佐野と申します。
【回答】
ご認識の通り大丈夫ですが、問題があります。
取引の流れ（契約締結と義務の履行）で考えてみましょう。
①売買契約の締結（お互いの約束）
→この段階では自己に所有権がないものでも取引の対象にできます。
→妹さんのものでも、契約の対象にできます（他人物売買）
②義務の履行(約束の実行)
→約束したことを実行します。他人物の売買はこれが実現できるかがポイントになります。
→他人物売買が前提ならば、妹さんの持分を質問者さんが取得してから買主に引き渡す流れになります。
→質問者さんが妹さんから持分が取得できず、買主との約束が守られなければ、違約金などのペナルティが課せられることがあります。
（停止条件・解除条件、その他特約によりペナルティを回避する方法もあります）
このことから、
●妹さんのものでも売買契約はできる
●買主が決まったら、質問者さんが妹さんを説得する必要がある
●説得に成功すれば無事取引完了
●説得に失敗すれば、取引は失敗、関与した人に迷惑がかかる
●成功しても妹さん→質問者さん→買主に所有権が移転するので、登記の費用や税金の処理は複雑になります。
以上により、他人物売買はむやみにしない方がよい、とアドバイスしたく思います。
現段階で妹さんが乗り気でなければ、進めるべきお話ではないと思います。
2022/10/19 22:25
石原 靖也 宅建士
覚王山不動産販売 株式会社 | 愛知県
ノンアル派さん
はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。
さて、他人物売買の契約自体は可能です。
相続前の不動産を、相続前提で相続人が売買契約をすることはあり得ます。
（もちろん、相続が遺産分割協議などまとまらない場合には解除できるなどの特約をつけるでしょうが）
また、転売目的で、業者が所有権移転前に、現売主の不動産を、転売先の買主とで業者が契約することもございます。
契約自体は当事者間では有効ですが、ノンアル派さんの様に妹様のコンセンサスが仮に契約後に得られない場合には、買主さんへ土地へ移す義務を果たせないため、契約不適合責任を負うことになります。
その場合、買主から特約等を結んでおかないと損害賠償責任をノンアル派さんが負う可能性もあり、今回の事案では、まず勝手に売却せず、妹様とよく話し合って合意を取られた方が賢明かと存じます。
よろしくお願い申し上げます。
覚王山不動産販売 石原
2022/10/19 21:14
杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種
株式会社トムスエージェンシー | 東京都
仰る通り、相談者様が宅建業者でない限り、他人物売買の契約締結自体は可能です。しかしながら、現実的な”その後のこと”を考えてみましょう。
妹様から相談者様が共有持分を譲り受けなければ、最終的な契約の履行はできませんが、妹様は土地は売却したくないとのことですので、目途が立ちません。
強行したにも関わらず、妹様が同意してくれなかった場合、買主から損害賠償請求を受ける可能性もあります。
当然、妹様との関係も悪化するでしょう。
察するに、妹様の土地を売りたくないとの理由は、金額等の諸条件ではなく、むしろ心理的、若しくはタイミング的なものではないでしょうか。
すでに共有状態で相続してしまっている以上、一旦ペンディングし、
妹様とじっくり時間をかけて話されることをおすすめいたします。
2022/10/21 09:43
この投稿は、2022年10月21日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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> その他不動産売却一般
不動産取引における
公簿取引と実測取引の違いは具体的にどのような違いがありますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/14
> その他不動産売却一般
愛媛県に実家があります。実家の所在する瀬戸内海沿岸エリアが新たに津波災害警戒区域に指定されました。
https://www.pref.ehime.jp/h40180/bosai/tsunamikeikaikuiki.html
住まいを今後売却する際の売却価格に影響が出る可能性はありますか。
プロ視点での忌憚のないご意見を頂けましたら幸いです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/17
> その他不動産売却一般
複数の業者と一般媒介契約を結んでいる状態から
そのうちの1社との専任媒介契約へ切り替える方法についてアドバイスお願いします。
違約金は発生しますか？
不動産売却時にこのような契約切り替えを行うメリットは売主さんにありますか？
回答 : 1
2023/09/21
> その他不動産売却一般
不動産売却の際には、売却する物件の権利書類や登記簿などの書類をどれくらい用意する必要があるのでしょうか？
回答 : 1
2023/04/04
> その他不動産売却一般
現在、千葉県で築10年の分譲マンションを保有しており、ローンの完済が近い状態です。今回、子供が増えた事で一軒家の購入を検討しており、現在のマンションを売却し新規購入資金に充てるか、マンションを賃貸に出して新築一軒家のローンに補填するか迷っています。今回、試しに一軒家の見積もりを取得した所、想定を大きく超えた金額が出てきた為、判断が難しくなっております。保有マンションは複数棟合わせて1000世帯以上が住む物件で資産価値も高い物件と認識しております。
マンションの条件は以下の通りです
売却予想＞4000-5000万円
賃貸予想＞月額17-19万円
新規購入一軒家の内容（上物と外構総額）6900万円
土 地＞保有済み
年 収＞800万円＋賃貸物件1棟（600万円程度）
確認したい内容は次の1－2の中でどれが一番マンションを有効に活用できるかです。
１．マンションを売却し新築購入資金とする（不動産売却益2000万円程度と予想）
２．マンションを賃貸し新築ローンに補填
＜新築ローン 頭金1000万円程度・固定金利・借入期間25年＞
【自分で考えているメリットデメリット】
売却メリットは、売却益非課税枠・ローン借入額を最小限に出来る
売却デメリットは、資産を手放す
賃貸メリットは、ローン補填、減価償却による減税、資産としての保有
賃貸デメリットは、借入金が高額となる、空室リスク、人口減少リスク、地政学的リスク他・・・
賃貸はいろいろと考えるとリスクは多いですが、資産を残しつつローン返済が出来る点
は魅力に感じております。
以上です。よろしくお願い致します。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/11/13
> その他不動産売却一般
火災保険10年一括契約の5年目でマンション売却する場合、名義変更等をすれば買主に保険を引き継げるのでしょうか？それとも一般的には解約する形になりますか？
回答 : 3
ベストアンサー
2023/02/14
> その他不動産売却一般
注意点やアドバイスよろしくお願いします！
回答 : 1
2023/09/11
> その他不動産売却一般
知人が「相続した家を弁護士を介して複数の業者に声をかけて期限を決めて入札してもらう方式で売却したんだけど、結構高値を入れてくれる業者がいてくれて市場価格よりもかなりよい値で売れてよかった」と言っていました。
このような売却方法は比較的よく行われる手法ですか。
また、一般媒介での売却に比してどのようなメリットまたはデメリットがあると思われますか。
ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/03/22
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