Q.未公開物件について教えてください

宮﨑 慎史 宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revo | 福岡県

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産業界ではレインズという不動産業者専用のサイトで物件情報が共有されています。そのレインズに掲載前の物件のことを不動産業者間では『未公開物件』と呼んだりします。

ただし、一般の方に対してはレインズに掲載されていてもスーモやアットホーム等のポータルサイトで一般公開されていない物件を未公開物件として紹介している不動会社は存在します。そのため未公開物件の基準は曖昧でエリアによっても異なると思います。

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

カラーさん

不動産FP橋本です。


未公開物件の説明になっているかはわかりませんが、不動産業者について簡単に説明いたします。

まず、不動産業者のルールをご説明します。売主と不動産会社との契約では、大きく分けて３つの契約があります。

①専属専任媒介契約
②専任媒介契約
③一般媒介契約

①と②は、売主と不動産会社がこの契約をすると、不動産会社が閲覧できるレインズという検索サイトに登録し、他業者へも情報公開しなくてはいけないルールになっております。この場合は、レインズに掲載できるのは１社のみです。

③の場合は、レインズに登録することは義務ではありません。レインズを確認していると、同じ物件をいくつかの不動産会社が同時に掲載しているのを目にする事があります。この物件の場合は、早く客付けした業者のみが契約に進むことができますので、売主といろいろの不動産会社（レインズに掲載している業者）が直接やり取り（売り出し条件等）できることになります。

売主が法人の場合は、土地の仕入れをさせていただいた不動産会社に、初回３か月の専任期間をつけている場合が多いようです。

売主が個人の場合は、不動産会社との信頼があれば、レインズに掲載する前に物件の近隣にチラシを配布したりそのエリアの購入検討者に連絡を取っているようです。落ち着いてレインズに掲載するスタイルもあるようです。

いづれにしても、①②の専任媒介契約の物件を検討する場合は、専任の不動産会社を通して客付けの業者は、内見、申し込み、契約をすることになると存じます。

あくまで私の経験上の話です。
よろしくお願いいたします。

杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種

株式会社トムスエージェンシー | 東京都

”未公開物件”の基準は業者によって違うと思いますが、
私は”レインズに登録されてないが、売り歩かれている物件”を指して使っています。

このあたり、囲い込みの両手取引にも波及してくる問題ですが、、
例えば、売買では、一般媒介契約であればレインズへの掲載義務はないので、
グリップに自信のある売主（親戚や中高の同級生など）の媒介委託を受ければ、レインズに掲載せずに、自社ＨＰや打診しやすい買い手候補へと売り歩けます。