Q.宅建士に依頼できる不動産コンサルティングの内容について教えてください

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズの寺田です。

不動産コンサルティングに関するご質問にお答えいたします。

①不動産コンサルティング業務の報酬体系と仕事内容
報酬体系は、成果報酬型が最も主流だと思われます。
それ以外に、弁護士、税理士などの士業と同様、相談した時間に応じて費用が発生する仕組みや、顧問契約を結び、定期的に相談をできる仕組みになっている場合もあるようです。
仕事内容は、不動産に関することであれば、どのようなことでも業務対象になります。
依頼者が所有する不動産の活用方法や所有物件の組み換え提案などが該当します。

②遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査
これについても、業務内容として位置づけられていれば、コンサルティング業務の一環となります。

③コンサルティング内容と宅建業法上の制限
不動産コンサルティング業務と不動産仲介業務の線引きは、曖昧な部分があります。そもそも仲介業務の範疇には、コンサルティング要素が含まれているためです。
注意すべきポイントは、その業務内容自体ではなく、その業務が一連の取引においてどのような役割を果たしているのかどうかです。
例えば、「Ａ物件とＢ物件のどちらを購入した方が良いのか、様々な調査をおこない報告書を作成し、Ａ物件の方が良いというアドバイスをおこなった」という行為が、それだけで完結したのであれば、不動産コンサルティングとなりますし、その後、「Ａ物件の購入の仲介をおこなった」のであれば、最初の行為を含めて、仲介業務とみなされる可能性があります。
仲介業務とみなされる場合は、宅建業法における報酬の上限規定の適用を受けることになります。
そういった意味で、宅建業法は、不動産コンサルティング業務自体を規制する法律ではありませんが、仲介業務と関わってくる場合などにおいて、間接的に影響を与えている、ということになるかと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

ハリケーン・リリ さん

ご回答いただきありがとうございます。勉強になります。

2022/09/30 20:43

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杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種

株式会社トムスエージェンシー | 東京都

なかなか率直な返答が難しいので、漠然とした回答となりますが、
参考になれば幸いです。

①宅建士の業務というと成果報酬型の「不動産仲介」がすぐに思い浮かびますが、一方で「不動産コンサルティング」という言葉もよく耳にします。実際のところ、仲介以外のコンサルティング業務としてどのような報酬体系でどのような仕事内容があり得ますか。

＞不動産全般のアドバイスや有効活用、マーケットの調査や相続に関することなど様々です。報酬としては10万～100万円くらいのイメージでしょうか。仲介等のビジネスにつなげたいために安くやる業者もいれば、税理士や司法書士への紹介することで専門家から報酬をもらう業者もあり、報酬体系はまちまちです。

②たとえば、遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査とかも仲介業務ではないのでコンサルティング業務の一環という位置づけになるのでしょうか。

＞媒介契約締結後の売却に係る広告費等の諸活動費は、基本的に成功報酬に含まれ、別途請求は難しいです。※売主の了解を取った上での特別高額な広告等は除きます。
しかしながら、業者にとっても遠隔地の案件は商売上リスクが高いので、どうしても当社にやってほしいなら、報酬は別途ご相談（※まずはコンサルティング契約として調査など）となることがあるかと思います。


③宅建士が報酬を受け取れるコンサルティング内容について、宅建業法上の制限はないという認識で良いですか。

＞宅建業法 第46条（報酬）には
第1項　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
第2項　宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

とあります。少なくとも宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関しては制限があります。

ハリケーン・リリ さん

ご回答いただきありがとうございます。勉強になります。

2022/09/30 20:43

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