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不動産取引における心裡留保と通謀虚偽表示の違いについて、具体例付きで解説お願いします。
回答 : 2
バルゴのシャカ さん
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
バルゴのシャカ さん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
心裡留保（しんりりゅうほ）と通謀虚偽表示（つうぼうきょぎひょうじ）は、不動産取引などにおいて「意思表示に問題がある」ことに関係する法的概念ですが、その性質や法的効果には大きな違いがあります。以下、両者の違いについて具体例を交えて解説します。
1. 心裡留保とは
心裡留保とは、表意者（意思を表示する者）が、真意ではない意思表示を行う場合を指します。つまり、本人がその意思表示が無効であることを知っているが、相手方にはその内心を伝えず、表面的には有効な意思表示を行っている状況です。心裡留保は相手方が善意無過失である場合には有効となりますが、相手方が表意者の真意を知っていた（悪意）場合や知り得た場合には無効となります（民法93条）。
【具体例：心裡留保の例】
Aさんが、自分の所有する土地を友人Bに売却する意思が全くないにもかかわらず、冗談で「この土地をBに売る」と言った場合が心裡留保です。BがAの冗談に気づかず、本気で取引を進めてしまった場合、この意思表示は有効です。ただし、BがAの冗談だと知っていた場合、この取引は無効となります。
2. 通謀虚偽表示とは
通謀虚偽表示とは、表意者と相手方が通謀して、第三者を害するためや他の目的のために、真実ではない虚偽の意思表示を行う場合を指します。両者が事前に話し合い、実際には意思がない取引を仮装することが特徴です。通謀虚偽表示は、原則として無効です（民法94条1項）。ただし、虚偽表示によって害される第三者が善意無過失の場合、その第三者には対抗できず、取引は第三者に対しては有効となります（民法94条2項）。
【具体例：通謀虚偽表示の例】
Aさんが自己所有の土地を、税金逃れのために友人Bと相談し、実際には売るつもりがないのに、あたかも売買契約をしたかのように見せかけて登記名義をBに移転した場合が通謀虚偽表示です。この場合、AとBの取引は無効です。しかし、もし第三者Cがその土地を善意で買い受けた場合、AやBはCに対してその無効を主張できず、Cが有効な所有権を取得します。
3. 違いのまとめ
心裡留保では、意思表示をした本人は真意ではないことを知っており、相手方がそれを知らなければ意思表示は有効です。
通謀虚偽表示では、当事者双方が通じて真実ではない取引を行うことで、その意思表示は原則として無効です。しかし、善意の第三者には対抗できず、その第三者が権利を取得します。
4. 不動産取引における適用
不動産取引では、両者の適用は重要です。例えば、心裡留保の場合、売主が真意でない意思表示をしても、買主が善意であればその取引は保護されます。一方、通謀虚偽表示では、双方が嘘の取引を行った場合でも、善意の第三者が保護されることが多く、この点で取引の安全が確保されます。
このように、心裡留保と通謀虚偽表示は表面的には似ていますが、当事者の意思の違いと、法的効果に大きな差があります。
2024/09/29 23:29
藤川 和也 宅建士
不動産コンサルタント | 愛知県
バルゴのシャカ さん、こんにちは。
宅地建物取引士の藤川です。
心裡留保と通謀虚偽表示の違いについてのご質問へ回答いたします。
ご参考になりますと幸いでございます。
●心裡留保と通謀虚偽表示の違い
主な違いは、次の点です。
・心裡留保は1人で意思表示するもので、通謀虚偽表示には結託者がいる
・心裡留保による意思表示は原則有効で、虚偽表示の場合は無効
●事例
土地の売買を例としています。
・心裡留保
AがBの土地を購入する気がないのに「購入する」とBに伝え、BはAが真意を述べていない(本当は購入する気がないのに購入すると言っている)ことを知らずに「売る」となった場合、Aの意思表示は有効となります。よって、売買契約が成立します。(=原則有効)
Aが真意でないことをBが知っている場合に「売る」となった場合は無効となります。
(=Bが悪意のため、例外として無効)
・通謀虚偽表示
AとBで結託し、AがBの土地を購入するという仮の売買契約(架空の売買契約)を結ぶこと、結果的に無効となります。
大きな違いとして、一人(心裡留保でのA)か相手を含めた二人の意思表示(虚偽表示でのA、B)か、意思表示が基本的に有効か無効かの違いだといえるでしょう。
2025/02/03 08:49
この投稿は、2025年02月03日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2025/04/16
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 1
2023/12/10
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 3
ベストアンサー
2024/06/29
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