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2024/02/13
信託受益権と現物不動産の所有権との違いについてご解説お願いします。
回答 : 2
侍スピリッツ さん
阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター
エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府
侍スピリッツさん、はじめまして。
信託受益権と現物不動産の所有権は、法的な概念として異なる性質を持っています。
それぞれの違いを解説します。
現物不動産の所有権
定義
現物不動産の所有権とは、特定の不動産（土地や建物など）に対する完全な権利を意味します。
この権利にはその不動産を使用、収益、処分（売却、贈与、相続など）する権利が含まれます。
特徴
所有者は直接不動産に関する全ての決定を行うことができます。
また法律上の保護を受け、所有権を第三者に対して主張することができます。
登記
不動産の所有権は、不動産登記簿に記載され、公的な証明として機能します。
信託受益権
定義
信託受益権とは、信託財産（この場合は不動産）を管理・運用する信託会社等（受託者）に対して、信託契約に基づく権利・利益を持つ受益者の権利を指します。
受益者は、信託財産から生じる収益や信託契約に基づくその他の権利を持ちますが、直接不動産を所有するわけではありません。
特徴
信託受益権は、不動産そのものではなく、不動産によって生じる収益や利益への権利です。受益者は信託契約の条件に従って収益を受け取ることができますが、不動産の直接的な管理や運用、処分の決定権は持ちません。
登記
信託受益権は不動産登記簿には記載されませんが、信託契約に基づく権利関係は、信託受益権の登録やその他の方法で証明されます。
主な違い
1.所有権の性質
不動産の所有権は、直接その不動産に対する権利ですが、信託受益権は信託財産（不動産）に関連する利益に対する権利です。
2. 管理と運用
不動産の所有者は自ら不動産を管理・運用できますが、信託受益権の場合は受託者が管理・運用を行います。
3.法的構造
所有権は単純明快な構造ですが、信託受益権は信託という法的構造を介して間接的に不動産に関連する権利を行使します。
これらの違いにより投資や資産管理の目的に応じて、現物不動産の所有権または信託受益権が選択されます。
信託受益権は特に複数の投資家が不動産投資に参加する際の法的枠組みとして利用されることが多いです。
信託受益権を利用する主な目的は、不動産投資をより柔軟かつ効率的に行うためです。
具体的に以下のような目的があります。
不動産投資商品として流通性を高める
信託受益権によって不動産を直接所有する代わりに不動産に関連する権利を証券化し、より手軽に売買することが可能になります。
これにより、不動産市場における流動性が向上し、小規模投資家でも不動産投資に参加しやすくなります。
信託受益権を通じて不動産は細分化され、より多くの投資家にとって投資しやすい資産額となります。
投資商品の宅建業法の回避
宅地建物取引業法（宅建業法）は、不動産の売買や仲介に関わる業者に対して厳格な規制を設けています。
信託受益権を利用することで、不動産そのものの売買ではなく、不動産に基づく権利の売買という形を取ることができ、宅建業法の対象となる一部の制約から逃れることが可能です。これにより投資家が宅建業法のリスクを負うことなく、不動産投資をより柔軟に行うことができ、宅建業法で要求される資格や手続きの負担を軽減できます。
相続対策
不動産を信託によって管理することで、相続時の財産分配をスムーズに行うことができます。
信託受益権は、相続人に対して細かく分割して渡すことが可能で、不動産そのものを分割するよりも柔軟な対応が可能です。
また信託を利用することで、不動産の管理責任を受託者に委ねることができ、相続人間での紛争を避けることもできます。
さらに、信託財産は信託契約に基づいて管理・運用されるため、財産の保全と効率的な運用が期待できます。
これらの目的を通じて信託受益権は不動産投資の柔軟性を高め、法的制約の回避、相続対策といった利点を提供します。
これにより不動産投資市場の活性化に貢献し、投資家にとって魅力的な選択肢の一つとなっています。
2024/02/14 09:57
水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
信託受益権と現物不動産の所有権の違いですが、信託受益権は金融商品（みなし有価証券）として扱われますので、金融商品取引法、信託法、信託業法、金融商品の販売等に関する法律などの規制を受けます。信託受益権の売買や媒介を行うためには、原則として第二種金融商品取引業の登録が必要です。
一般的な所有権移転を伴う不動産売買取引は、宅地建物取引業の免許を受けた事業者が売買・媒介を行い、宅地建物取引業法の規制を受けます。
近年、不動産証券化市場が急激に拡大しており、エリアによっては一棟もので大型の投資用不動産のほとんどが、現物不動産の所有権から信託受益権に置き換わるといったことが起きています。
不動産の売却によって売主から買主に所有権が譲渡されるのが現物不動産取引ですが、信託受益権売買の取引では、売主は信託銀行等に所有権を移転し運用益を受け取ります（信託受益権）。
買主には信託受益権を売却しますが、所有権は信託銀行等のままとなり、運用管理は信託銀行等が行います。
現物不動産と異なり、信託受益権であれば一棟ものでも不動産を小口化することができるため、相続対策や生前贈与目的で活用されるケースが増えています。信託受益権では不動産管理の手間がほぼありません。
現物不動産の家賃収入と同様に、信託受益権の分配金は不動産所得として受け取れ、相続・贈与時の評価は相続税評価額になります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。
2024/02/13 19:03
この投稿は、2024年02月14日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2022/09/16
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数年前に旧知の会社経営者から事業資金の融通を頼まれて、彼が投資目的で保有するマンションを担保に3000万円ほど貸しました。
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最初は毎月定額しっかりと返済してくれていました。
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このままだと返済の見通しが立たないので、致し方ないですが、抵当権の実行に踏み切ろうと思います。
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ご指南いただけますと助かります。
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ベストアンサー
2022/10/04
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回答 : 2
2022/09/12
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Q.名寄帳は誰がどのように取得できますか？
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ベストアンサー
2023/09/29
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回答 : 2
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2023/05/01
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回答 : 1
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Q.固定資産税の何倍が適正地代ですか？
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回答 : 1
2023/09/23
Q.売買契約の締結予定日までに重説作成が間に合わないとどうなりますか？
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ふと疑問に思ったのですが、何らかの事情で仲介会社側で売買契約の締結予定日までに重説の用意が間に合わなかった場合、取引はどうなりますか？
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回答 : 2
ベストアンサー
2023/02/09
Q.贈与税の申告期限はいつですか？
> 固定資産税・その他税金一般
ご回答よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/05/05
Q.セットバックした土地の固定資産税を非課税にするには？
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回答 : 1
2024/08/02
Q.マンションを等価交換したら税金は発生しますか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
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回答 : 2
ベストアンサー
2023/09/02
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回答 : 1
2024/07/28
Q.表見代理と無権代理の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 1
2024/07/17
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> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
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ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/08/05
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> 不動産契約・不動産登記
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回答 : 2
2024/08/20
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回答 : 1
2023/03/11
Q.不動産侵奪罪の例を教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産侵奪罪の事例や成立要件、罰則についてご解説ください
回答 : 2
2023/12/02
Q.共同保証における分別の利益とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 1
2023/10/19
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回答 : 2
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> その他税金一般
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ベストアンサー
2022/12/18
Q.可処分所得と給与所得は違いますか？
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ベストアンサー
2024/02/04
Q.事故物件を売買する際の告知義務は何年で消えますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 2
ベストアンサー
2024/05/09
Q.隣の家から伸びている樹木の枝が邪魔なので切りたいです
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
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けれども、それから1ヶ月経っても枝はまだそのままなのでもうこっちで勝手に切ってしまおうかと思っています。
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ベストアンサー
2022/08/28
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マンションの管理組合役員の選任方法は法律で決まっていますか？
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Q.競売で落札後に占有者が引き続き居住している場合、強制執行までどのくらいの期間がかかりますか？
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回答 : 1
2023/03/28
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回答 : 1
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Q.違法建築と既存不適格の違いは何ですか？
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回答 : 2
ベストアンサー
2023/07/12
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回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/12
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> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
今住んでいるマンションの近くにタワマン建設の話が持ち上がっていて日照権について関心があります。日照権とはどのような権利でどのような場合に権利侵害されたことになる権利か知りたいです。
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回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/12
Q.土砂災害特別警戒区域に家を新築するには許可が必要ですか。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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どのような許可が必要か教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/02/03
Q.「賃貸人が修繕義務を負わない旨の特約」の利用や有効性について
> 不動産契約・不動産登記
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回答 : 1
2022/12/10
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 1
2025/03/19
Q.建物賃貸借契約書に印紙が不要なのはなぜですか？
> 不動産契約・不動産登記
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回答 : 3
2023/04/11
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> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り29万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/09/26
Q.私道負担なぜ払わないといけない？
> その他税金一般
私道負担は何故しないといけないのでしょうか？
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回答 : 1
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私立の大学や高校にも固定資産税等はかかるのでしょうか？
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回答 : 2
2023/04/19
Q.宅建業法34条の2違反とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 2
2024/03/13
Q.時効の更新事由とはなんですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
例を挙げていただく形で網羅的に分かりやすく解説お願いします。
回答 : 3
2024/10/08
Q.一戸建て賃貸の庭木の剪定費用は誰が負担するもの？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
賃貸一軒家の庭が草ボーボーにならないように剪定などの植栽管理を借主が行なった場合に、その費用を貸主に請求できますか。
民法は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」 （民法６０６条）と定めているので、庭木の手入れも賃貸人の修繕義務に含まれるのではないかと思いました。
回答 : 2
2024/07/27
Q.職権登記と嘱託登記の違いは何ですか？
> 不動産契約・不動産登記
解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/10/16
Q.故人に不動産所得があった場合の準確定申告
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
先日亡くなった親が大家業をやっていて毎月40万円程度の家賃収入があったようなのですが、準確定申告、どのような場合に必要でどのような場合に申告不要か教えてください。
回答 : 1
2023/05/15
Q.固定資産税のかからないマンションは存在しますか？
> 固定資産税・その他税金一般
特殊な事情や理由で固定資産税のかからないマンションというのも探せば日本に存在しますか？
回答 : 2
2024/01/08
Q.住民税所得割額と住民税の違いは何ですか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2025/01/03
Q.筆界と境界の違いとは？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
筆界と境界の違いや筆界確認書と境界確認書の違いについて教えてください。
回答 : 2
2024/01/25
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